高警兵：用好物业服务合同 让生活更有品质

 

高警兵 北京市政协委员、北京市律师协会副会长

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各位朋友大家好，我是北京市政协委员高警兵，让我们一起走进《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），用好物业服务合同，过高品质生活。

《民法典》被称为“社会生活的百科全书”。如果有一部法律能影响到社会生活的方方面面，那一定是《民法典》。

一、《民法典》中的物业服务合同

我国现行《合同法》规定了15种有名合同，其中没有物业服务合同，因此人们一直将物业服务合同称为无名合同。2020年5月28日，党的十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》中规定了19种有名合同，物业服务合同是其中之一。从此，物业服务合同从无名转为有名，物业管理行业也开启了《民法典》的新时代。

物业服务包括出行、停车、进电梯、倒垃圾等内容，与人们的日常生活密切相关，看起来普普通通，其实是一个很大的民生问题。随着社会转型和经济的深入发展，物业服务纠纷在实践中不断增多，认真学好《民法典》中关于物业服务合同的规定对过高品质生活很有帮助。作为北京市律师界的政协委员，今天我和大家一起讲一讲物业服务合同中遇到的一些普遍性问题。

什么是有名合同？《民法典》将物业服务合同纳入有名合同的意义是什么？

《合同法》奉行合同自由的原则，即在不违反社会公德、社会公共利益及强制性规范的前提下，允许当事人自主订立任何内容的合同。但无名合同只适用于《合同法》的一般原则，以及参照适用与其最相类似合同的规定。由于参照适用的标准有一定模糊性，无名合同在履行过程中容易产生争议。而有名合同是立法者结合实际存在的、具有成熟性和典型性的交易形式，是斟酌当事人的利益状态和各种冲突的可能性之后所做的一种范本式的合同。

有名合同的优势及功能主要体现在以下两个方面：一是订立契约的当事人往往不是从事法律工作的专业人士，因此所拟合同不周全，权利义务出现失衡的情况经常发生，有名合同可以为契约双方提供参考。随着社会发展和经济进步，有事情找专业人士解决能够让大家的权益得到更好保障。二是有名合同的规范中设有强制性规范。在当事人的约定损害社会公共利益、国家利益，或当事人之间的利益状态严重失衡时，可以用强制性的规范予以校正，从而保护社会公共利益、国家利益，以及当事人的合法权益。

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供的建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。业主支付物业费的合同具有提供多种服务的典型合同的特征，有委托合同与承揽合同联立的特征。另外，物业合同还涉及到附属设施及资金等的保管与利用等，可能涉及到有关保管合同，租赁合同等的特征，因此，我们多认为物业服务合同是一种混合合同。由于物业服务合同具有高度复杂性，为避免当事人在合同中的权利义务失衡，有所遗漏，产生纠纷，当事人在订立物业服务合同时要有所参照。

《民法典》第二十四章的14个条文对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定；既满足了用物业服务合同调整生活关系的个性，又保证了在纠纷发生时法律适用的统一性，有助于更好地保证业主所享有的建筑物区分所有权。

 

二、案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题

我们通过问答的方式选取和老百姓日常生活息息相关的规定作一简单介绍，希望大家能有所收获。

Q1 业主未直接与物业公司签订物业服务合同，是否需交物业费？

案例：2019年12月1日，A物业服务有限公司与B小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定：物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元。

王某系B小区商业用房的业主，房屋面积288平方米，但王某一直以其未与A物业服务有限公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费，A物业服务有限公司遂向法院起诉，请求判令王某一次性给付拖欠的物业费9456元。

结果：法院支持了物业公司的诉讼请求，判决王某支付缴纳拖欠的物业费9456元。

为什么法院会作出这样的判决？

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”A物业服务有限公司与B小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同关系法院经审理认为是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、行政法规的有关规定，那么它就属于有效合同，对全体业主有效。

在此基础上，我们拓展一下思维。有的朋友可能会问，如果王某买的是新房，业主大会、业主委员会都没有成立，并且业主也没有跟物业公司签订物业服务合同，王某是不是就不用缴纳物业费？结果是仍然需要缴纳。

为什么这么讲？《民法典》延续了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规制思路，在第九百三十九条明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这个规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力作用于全体成员，任何成员不得以没有签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。

Q2 业主能否以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费？

案例：2014年11月，某物业有限公司与某小区签订《物业服务委托合同》，小区业主宋某未交纳2015年5月至2017年12月的物业费2000元。后经物业公司多次催要，宋某拒不交纳。经多次协商无果后，物业公司到法院提起民事诉讼，诉称宋某应按期交纳物业费。宋某辩称买房后并没有实际居住，无需支付物业费。

结果：法院审理后认为被告宋某应向物业服务有限公司支付2000块钱的物业费。

《民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

通过上述案例可以知道，虽然宋某买房后没有实际居住，也没有享受物业服务，但业主空置房屋的责任在于业主本身，物业公司仍然提供着物业服务，让业主的房屋实现保值和增值的经济效果。如果减免物业费，对于其他居住的业主来说是不公平的。所以，业主无论住不住房屋都应交纳物业费。

在实际生活中，面对不缴纳物业费的情况，有一部分物业公司采取了断水、断电或停止供热的方式，以达到催收物业费的目的。这种方式是否可行？答案是不行。

《民法典》第九百四十四条第二款、第三款明确规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

《民法典》为什么这样规定？它的法理和依据就在于供电、供水、供热，包括供燃气在内的所有行为都属于市政服务的范畴。业主与市政服务部门签署了相应的供用合同，只有作为合同一方的市政服务部门才有权力在符合法律规定的前提下终止供电、供水等。物业公司只是在管理环节中保证通水通电，顺利让水电到达业主家中，没有一条法律规定授予它仅因业主没有及时缴纳物业费就断水、断电的权力。用这种措施向广大业主施加压力催交物业费属于违法行为。

无论是业主一方还是物业公司一方都要依法守信，遵循契约原则和诚信原则，按合同履职尽责。如果出现一方不按合同办事，怎么办？我国是法治国家，遇事不要情绪化，应依照事实和法律依据去人民法院，或依照合同约定去仲裁委提起诉讼和仲裁，用合法的符合程序的手段保护自己的合法权益不受侵犯。

Q3 物业公司能否将其应当提供的全部物业服务“转包”给第三人？

案例：2018年5月1日，原告张某购买了某小区楼房后，与被告一A公司签订物业服务合同，合同约定由被告一负责小区的物业服务。半年后，被告一与被告二B公司签订承包经营合同，约定A公司将该小区的物业管理工作交给B公司，以A公司的名义成立物业管理处，由被告二B公司的经理李某任负责人；管理处独立经营，自负盈亏，物管过程中的债权债务由被告二负责。该管理处未经工商行政部门登记，且未领取法人营业执照。后原告(业主)张某起诉至法院，要求被告一与被告二解除承包合同，由被告一负责小区物业管理。

结果：法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”，其中第一款为“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案中被告一违规将其应当提供的全部物业服务转委托给被告二，被告一与被告二签订承包经营合同无效。

《民法典》第九百四十一条明确规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”就像人不一定是全才一样，物业公司未必在每个领域都很优秀。在这种情况下，为了发挥专业优势，法律允许物业公司将部分物业服务事项对外分包，但不能全部转包。因为全部转包容易使不具有相应资质的承包者提供物业服务，承包者可能会缺乏统筹、克扣服务成本，造成物业服务质量低下。因此《民法典》作了禁止变相转包的规定。

 

Q4 利用小区共有部分产生的收益归谁所有？

案例：某物业公司在小区的楼道、大堂、电梯内等公共区域刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。物业公司则辩称，从2012年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取小区的物业费只有每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。

结果：法院最终并没有采纳物业公司的抗辩意见，依法判决总共26万余元的收益归全体业主共有。

据初步了解，北京地区电梯静态框架广告每块每周的广告费在120元到150元之间，一年下来的广告费在6000元到8000元左右，因为楼宇不同可能有所区别。按一部电梯安排三块静态框架广告来计算，一年下来可收取广告费2万元左右。除了广告费以外，小区内还有很多其他产生收费的事项，比如车位费、快递进驻费等。

《民法典》对“利用小区共有部分所产生的相关收益归谁所有”这一问题作出了清晰回答：

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”通常实践中的做法是在小区内张贴栏进行公告，有些业主委员会还有微信群，可以在微信群中进行公示。

说点题外话，实事求是地讲，随着近些年经济的发展，一些早期定下的物业收费标准可能偏低。如果物业公司在经营过程中确实入不敷出，正确的做法是经过仔细核算，用公示的形式、通过合理合规的手段调整物业收入。如果未经业主大会、业主委员会同意，把公共费用的支出收益用来贴补物业费，哪怕真的如物业公司所说入不敷出，人民法院也是不予支持的。

Q5 物业公司出租外墙设的广告牌砸坏轿车，业主是否可以索赔？

 案例：某物业公司将其管理的临街居民楼外墙面出租给广告公司，广告公司在墙面架设了广告牌。某一天当地刮4级风，将广告牌吹掉后把业主停放在楼下的轿车砸坏。试问此案应如何处理？业主能找物业公司索赔吗？答案是可以索赔。

《民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”本案中的物业公司虽然出租外墙面没有自己使用，但依据上述《民法典》的相关规定，特别是有关物业服务合同的强制性规定，物业公司必须保证小区业主人身安全、财产安全、物业设备设施等方方面面的安全。

《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”而四级包括四级以上的大风都是比较常见的，因此不构成《民法典》第一百八十条中规定的“不可抗力”，物业公司应承担赔偿责任。如果广告牌安装没有质量问题，被十级或十级以上大风吹下来，这就属于不可抗力，物业公司没必要承担相应法律责任。

扩展：本案中业主除了能找物业公司，还能找其他主体维权吗？

答案是可以的。业主还可以找广告公司进行索赔，因为广告公司是本案中的实际使用人，对所安装广告牌的安全性负有保障义务。广告牌被常见的四级风吹落，可见其存在安全隐患，因此广告公司也应当承担相应的赔偿责任。

我们今天的讲解就结束了。通过对《民法典》关于物业服务合同特色规定的学习我们可以看出，《民法典》从生活的方方面面维护着老百姓的合法权益，所以我们把它称为人民权利宣言书、社会生活的百科全书。希望以后我们还能有机会共同学习《民法典》，谢谢大家，再见。

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责任编辑：杨雪

文章来源：http://www.71.cn/2021/0201/1116459.shtml