周其仁：土地管理·亟待破解的难题

 

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对土地管理问题，我准备谈这么几个方面的内容：到底是地价把房价顶起来还是房价把地价拉上去；土地资本化等问题。土地资本化在什么条件下发生？在我看来，这里有一些客观的规律是很难抵抗的。随着经济的发展，城市化进程必然加快，土地资本化就成为我国面临的一个大问题。我国现有的土地制度，一方面面临极速的城市化、工业化，同时又有很大的土地资本化潜力，加上现有的土地制度以征地制度为主干，还有很多不适应的地方。解决这些矛盾和问题有什么样的办法呢？

地价与房价：谁顶谁？

我先从一个热门话题说起。前一段时间，一些城市的房价又开始上升，社会又开始议论。有一种议论说这是土地给顶的，理由是国土部门对土地管得过严，供地太少。有人甚至说是18亿亩耕地这条红线导致对城市供地不足，所以房价就上去了。国土资源部在新闻媒体上反驳了这个看法，说中国房价里包含的地价还是偏低的。国土资源部门对楼盘做的抽样调查表明，我国房价里地价占的比例在30%以下，是偏低的，很多发达国家的这个比例都更高。所以不能说因为国土部门从严控制土地就会导致房价上涨。

那么，地价和房价之间到底具有什么样的逻辑关系呢？这个问题要分两个层次来讨论。从物理层次或者从使用价值形成角度看，没有土地就盖不成房子，所以土地决定房子。很多人认为这是对的，地价高就把房价顶起来了。但这个看法仅仅是从使用价值形成角度来说的，从物理层次上看是对的，从价值形成角度上看是错的。从价值上看这个道理是反过来的。为什么土地有价？或者为什么土地价这么高？假定土地就是盖房子用，唯一的道理就是因为房子值钱了。房子值钱地才值钱，因为房子会给人带来效益，带来享受。有人愿意为这种效用出价。有人说你有支付我就盖房子给你。他猜你要买房，所以他就盖房。他是猜对了你的需求后才组织供给的。所以盖房子的劳动、设计、开发商的工作，包括使用的砖瓦、材料，一直到利用土地，所有这些要素才相应地有了价值。如果房子没有价值，这些东西都没有价值。这个思维跟我们传统思维是冲突的。过去是说成本定价，因为短缺经济时代确实是成本定价。成本定价实际上是有供求条件的，只有在长期供不应求的条件下成本才能定价。来看看成本定价，当我们走进一个小市场看人家如何讨价还价，顾客说这东西能不能卖便宜一点，小商贩说不行，说他租的房子就很贵，这个店就很贵，所以这个商品不能再便宜了。然后很多人就接受这个说法来买这个东西。但小商贩的这个解释是不对的。错在什么地方呢？你为什么选择这个地方卖东西呢？成本和租金是你选择的结果，不是给定的，不是命定的事情，不是老天把你发到这个商场来卖东西，是你有客流量才选这个地方，才付这个东西，所以应该是反过来的，即成本是被决定的，因为成本是选择的结果。如果不是这样，人类就很麻烦，大家都挑贵的地方做生意吧。如果把商品做大，价值就会提高，那么人类的整个资源利用活动不是反过来了吗？

土地是一种永久性资产

接下来我们看一下资产、收入与资本的关系问题，引入这些概念对我们理解土地经济问题是有帮助的。

我首先讲一讲什么叫资产。资产就是一切可以带来未来收入的资源。资产能够为人提供的服务就是产生收入，比如说期货，还有宅基地、稻田、苹果树、设备，这些资源之所以被叫做资产，是因为它们可以带来未来的收入。人的能力也可以带来未来的收入，所以现在大家重视教育，重视自己素质的提高。有了能力，市场就会给价，有了能力将来就可以创造收入，就可以得到较好的工作等。这是我们关于资产的一个经济学基本定义。

一般来说，叫做资产的都不是一次性收入。一棵树明年结果，后年还结果；一块水稻田，今年种，明年种，后年还可以种；盖一栋楼今年住，明年住，可以住很多年。这些资产，还有我们今天讨论的土地，就是一种永久性资产。一棵树30年以后生命就结束了，可是土地30年以后不会结束，所以土地的生命周期非常长，它可以源源不断地带来收入流，就像一条河一样，可以源源不断地产出东西。我们将来养老有一个年金的概念，年轻时往这个地方投入，65岁后我们每年都可以从中收益，这就是收入流。

这些概念都是我们日常生活多少掌握了的，不困难。困难的是资本这个概念，因为我们过去批评资本主义批评了多少年，但却不完全清楚什么是资本。现在我介绍金融学的一个定义，现代金融学、投资学的资产理论认为，资产包括所有实物的、人身上的能力和人本身所拥有的资源，即凡能产生未来收入的都被定义为资产。我们之所以喜欢楼，除了基本需要，就是因为它能不断产生房租，能给住房的人带来享受。因为它给人们带来享受，人们愿意为此出价付钱。资本就是资产的价值，是资产的现价，是资产所有带来未来收入的市值的贴现。这个理解起来有一点困难，不是在座每一位都感兴趣，但对于我们理解土地问题很重要。

首先解释一下什么叫贴现。所谓贴现就是这么一种经济活动，站在今天的立场上评估未来的收入，我种了一棵树，这树今天值多少钱，那要看它将来能带来多少收入。明年能结果，后年能结果，它结果期是20年，每年结果的量有多大，每年果实可以卖多少钱。为什么要站在今天的角度来对未来的收入进行评估呢？道理很简单，就是所有决策都是现在做。我们说做决定，什么叫做决定？做决定就是立足于现在对未来做出可预期的判断，决定的影响是长远的、对决定的结果应该是带有预见性的。影响长远的事情现在来做，这就是决定。怎么做决定呢？根据信息来决定干这事还是干那事。

贴现是非常重要的。比如，一个资源是今天把它吃了还是留着让它长到更大？今天饿就把米饭吃了，这就是今天带来的效果。如果有剩余的粮食或者忍着饥饿少吃一点，把米饭留下来酿成酒，也许若干年后，你的收入会非常高，至少比你今天这顿饭带来的效益要高。在这种情况下，人就开始投资了，就开始牺牲今天的消费。因为所谓投资就是未来的消费，延迟的消费。为什么延迟呢？因为人们在长期的活动中发现，有一些资源如果当前不消费掉，放到一个投资过程中，加上经济力量、社会力量、自然力量，它会在未来产生出更高的消费值。这是从定性方面说的。

那么量上怎么把握？我今天有一点剩余的钱往哪里放？放到哪里未来价值会大一点？这是温饱问题解决后我们面临的越来越大的问题。对于积累、对于投资、对于长远看未来，总的说来我们的知识、文化和习惯都是不够的，这个问题今天就提上议事日程了，我们的高储蓄率已经引起了全世界的注意。这个储蓄往哪儿放？经济学研究人的跨期决定，就是今天做的决定影响将来，非常重要的一个概念就是贴现，就是你把将来收益的各种可能折现到今天来算，然后你就容易做决定，到底是往这里用还是往那里用，是当前消费掉还是变成投资，变成未来的消费。这些事情是耗费心机的，也是我们走向小康以后面临的一个越来越大的矛盾，因为当期的衣食住行对付了，剩下的问题就是长远的。经济历史告诉我们，资源用得好不好会影响这个国家、这个地区、这个公司、这个家庭、这个人。长远的财富有时候就是把资源放在不同的地方，隔五年、十年、十五年看，完全不一样。财务学、经济学、金融学无非是把人类自发摸索出来的经验总结出来加以理论化，通过经常训练掌握这些知识，并有意识地做这种预算。一个东西往将来看，将来会带来多大效益？五年以后的100块，你今天给它什么估价？这需要做一个权衡。一个资产的未来价值和现在价值要经常进行这种换算。

就此，我把贴现变成一个趣味的问题，即你出多少钱买五年以后的100块？你用高于100块的价去买，还是用100块买未来的100块，还是用不到100块来买未来的100块。就是说，同样给你100块，明年给你，五年后给你，十五年后给你，你会怎么选？这种题目就是跨期决策、跨期经济决策、投资决策思维的一个最基本的训练。按常识五年后的100块肯定不值今天的100块，但五年后的100块肯定买不到今年100块能买到的商品。所以要买将来的东西，买将来的100块，通常出不到100块。这句话的意思是说，利率通常是正的，而不是负的。如果是负利率，这就很不正常。比如现在美国联邦基础利率是0-0.25，那就是出了大问题的表现。正常情况下利率应该是正的，就是现在100块如果不消费，放五年以后一定会大于100块。相反五年后的100块今天不到100块，这中间差就是利率差。利率是鼓励大家今天的钱不消费，留到将来。就是因为利率为正，所以大家才愿意省下今天放眼未来。

 

土地的资本化问题

土地资本化就是要把土地这种有长远收益的资源的未来收益在今天实现，把资产的未来收入贴现为资产现值的这么一个过程。资产通常会源源不断产生收入。这个资产怎么估值呢？这个资产的估值是由它未来的收入算过来的，这是经济学的基本道理。

连接现在和未来最重要的桥梁就是利息。另外利率决定一个最重要的方向，就是什么资源现在把它消费了，什么资源留到未来，而人类所有的现代化经济就是一个资本不断投入的过程，就是能够富裕到或者忍耐到把很多资源今天不消费留到未来，家庭、公司、国家、地区都是这样。如果没有这个积累过程、投资过程，那么影响人们做出跨期决定的最重要的因素就是利率，利率会影响多少资源当期消费，多少资源未来消费。

一般来说，五年后的100块钱在今天看起来肯定不值100，或者今天的100块钱五年后来看肯定要高于100，解释这样的现象，多数人会认为是通货膨胀。假如没有通货膨胀，或者通货膨胀是零，是不是说今天的100块跟五年后的100块一样呢？或者说5年后的100块今天会用100块把它买回来？精细的研究表明，事实通常不是这样，即便没有通货膨胀率，人类还是对当期的收益更敏感。道理何在？有经济学家认为，利率说到底是一种心理状态，就是对现在的收益比将来看得重。这个道理在于人是决策的主体，人是一个生命现象，而生命是可能结束的。生命结束了，五年后的消费对我来说就没意义了。在生命展开的过程，不确定性程度越高，现在的消费就会被看得越重。所以，只有生活稳定、投资环境稳定、社会稳定，才能鼓励人们消费和投资。

有一位经济学家说，利率就是对不耐心程度的一个度量。越是等不及，利率就越高。什么人等不及呢？低收入的人等不及。贫困经济学第一条定义，就是今天的收入最重要，否则我的日子就过不去，将来再好跟我无关。还有一种等不及，就是未来如果很不确定。为什么海员的消费率非常高而储蓄倾向很低呢？过去航海的港口是一片繁荣，海员们挣到钱就花。还有一个类似的就是煤矿，从事危险职业的人消费倾向非常高，因为将来不安全。所以，一个是收入水平，一个是生活环境的安全程度和不确定程度都会影响人的耐性。越着急，从长远来看越吃亏，因为粮食吃了就解决了眼前的温饱，但如果把这粮食变成酒，也许过五十年就是名酒了，而等不及就相当于把这个投资机会给放弃了。

现在回到另外一个问题，假如没有通胀会怎么样？基本结论仍然是，没有通货膨胀，利率也是正的，因为人类有不耐心的倾向。要克服不耐心倾向，就需要出一个让人克服不耐心的价。比如，我说今天这口饭别吃了，留下来酿酒，三年五年以后会变成150块或180块，你贴现过来一算，高于今天的100块，你就会克服不耐心。这样，投资、节约、储蓄、抓投资机会的动机就强烈起来。

如果把资源放入投资过程，由于社会力量和自然力量共同起作用，市场给的价会越来越高。如果一个资源不被当期消费掉，随着投资机会的增加，人类富裕程度就会大幅度上升。现代经济常常是劳动增长率加上投资消费增长率，把资源省下来放一个地方去，怎么鼓励呢？那就是要克服人类拥有的不耐心倾向。收入提高了，不耐心倾向就可以克服，社会稳定了，安全程度提高了，确定性增加了，投资倾向就会增加，如此等等。还有人指出，教育也可以这样做。为什么很多贫苦人家庭能克服不耐心去重视教育呢？因为教育能使人力资本得到改善，等于把孩子放到了一个投资过程，过两年这个家庭就可能从底层往上去，这种例子非常多。

总之，利率是联系未来和当期的一个桥梁，利率倒过来就是贴现率，它起的作用就是让我们做决定的时候兼顾现在和未来，把未来的收益放到今天来看，把一项资产未来不同的收益放到一个平台上来比较，这样做就有可能比较理性。如此一来，所有资产都是面向未来才有收益，因为资产不是面向过去的，决定资产市值的不是形成资产的使用价值的历史成本，而是资产的未来净收入。这个概念对于我们实施计划经济体制的思维模式是一个很大的挑战。

资产定价理论首先要从思维方式上满足一个条件，尽可能地想它的未来，把未来的收入贴现到今天来。所以，土地、劳动、自然力共同造就了苹果树，但苹果树为什么值钱，可不是因为它花了土地和劳动，而是因为未来会给种苹果树的人带来享受和资金。苹果树的价值由苹果定，那苹果的价值由谁定呢？苹果价值也是由未来带来的享受定，所有产品的价值都指向未来，都指向最终的那个需求，没有这个需求其他都谈不上，而成本定价的思路是倒过去看市场。不是我花了多少钱，将来产出的东西就一定值钱。花了很大的力量，产品如果没人要，不能给别人带来享受，那样的劳动不会创造价值。劳动产品或者资源之所以有价值，是因为它们能满足某一种人未来的需要，他愿意用货币来支付这种享受。人们收获的苹果、养出的鱼、种出的水稻等有一个走向市场的过程，要理解和解释这过程，就涉及到经济学的价格理论。怎么定价？为什么有的东西卖得贵，有的东西卖得便宜？为什么价格有波动？价格怎么形成的，这个机制是什么？

有一本叫《利息理论》的书非常有意思，它的第一句话就是“收入是一连串事件”。资产就是能源源不断带来未来的收入，而这个收入是由一系列事件组成的，主要是四个事件：第一是产权如何界定。我们都知道资源将来有什么用途，要给它估值，这种估值某些程度上都很主观，主观的东西就必须有主，这个资源凭什么让你去估啊？如果没有产权界定，资源就不可能好好被利用。因此，第一个影响收入流的重要事件，或者叫影响资本的事件就是产权界定。产权界定不清楚，就等于在替别人做决定，所谓崽卖爷田心不疼，白白得来的资源随便花，这样就不可能做出很好的决定。第二是生产条件、生产制度、生产环境以及生产过程中的技术经济性质。技术进步快就会影响不同资源的未来收益。比如，过去多数人不知道办一个互联网会财源滚滚。第三是产品如何定价。第四是未来的商品怎么折现。所以，“收入是一连串事件”就构成了对我们研究土地问题的一个重要评价。

现在我们再回到房价地价问题。对于这个问题，现在新闻媒体都炒，每个人都有意见。怎么解释这种现象？据我所知，基本问题是房子之前的土地值钱。但房子值钱是有一个区间的，它有一个高价也有一个低价。房子像任何商品活动一样，它的可成交区间的最高点就是在这个市场中需求方愿意出的最高价，你不可能超过这个点。比如，就有人愿意一平方米出5万块钱，那这个住宅市场最高价就是5万块钱，这是上限。下限呢？下限是所有开发商用各种办法、技术、管理节约的成本下限，低于这个线就生产不出房子来，所有房屋成交就是在这两点之间。两点之间定在哪一点呢？因为成交区间是好大一个范围，假如生产一平米房子是1万块钱，最高出手价是5万块钱，那么房子的成交区间就在每平方米1万-5万之间。到底是1万2、1万5、4万8、还是4万9呢？在这个区间内，就只有由买家和买家之争来决定。但是，无论怎么争，售价最高不超过5万，最低不低于1万，剩下的就是1万块钱以上的需求动员。1万块钱以下是有需求的，但是没有供给。比如，我还想买2000块钱一平米的房子，可是今天的市场上最低供应的成本价就是1万块钱，所以1万块钱以下的需求没有用。价格越高需求量就越少，价格越低需求量就越高。在这个区间内，就是由两种力量决定房子最后的实际成交价，房价是这么定的，地价也是这么定的。所以，最高价就是由市场上出价最高的需求方决定的，只要高于成本的需求都有可能会得到满足，低于成本价的需求就无法得到满足。

那么供地部门减少土地供应会不会提高房价呢？来做一个实验，一亩地不供应，价格肯定会上去，但不是说地价可以决定房价，房屋需求是指谁可以满足那个需求，如果不供地，再高价位的需求也满足不了。供地减少的结果就是卖方和卖方、买方和买方的竞争会更激烈。在土地市场上买地人就是开发商，土地少了后，开发商竞争更激烈，最后实际成交的地价会比有充分土地供应的地价高。所以，在任何情况下，这个道理要讲清楚，既不是开发商太坏，房价才贵，更不是供地有了障碍房价才贵，房价贵的原因就是需求太旺。需求是通过货币表达的需要，那就要从收入分配中去找原因，从货币发行去找原因。

那房价为什么高？房价高一是因为享受，二是因为房子是一种永久资产，它会给人带来享受以及荣耀。收入高到一定程度，很多人就要炫耀。这个道理我们必须要有一个彻底的认识，否则我们老认为是谁在搞鬼，老认为开发商在那里使坏。我的看法不这样，其背后有重要的规律性的东西，就是经济资源在空间上的集聚和集中会带来非常高的未来收入的增加。聚合会提高收入，哪个地方能聚人气，它就会带来更高的收入。人口集聚本身就会创造财富。所以这个空间的集聚和集中，由于它本身会带来更高的收入，人们就会趋向于做这种选择。第二条，人群集中才有那种荣耀。人类到今天好多享受是给人看的，是通过给人看获得满足，收入到一定程度，很多消费都是给别人的，不是自己的。衣服穿得很正式就很难受，但在人群中你就必须这么穿着。第三条，集聚和集中，究竟哪个地方聚人气，这很难判断。如果我们按行政级别去定，一定要头破血流。同样，地段有旺的，也有不旺的。比如，义乌到今天还是一个县级市，但义乌旺到什么程度了呢？义乌的铺位价、房租、房价都贵得离谱了，商业铺位现在都5万、8万，并且那里20万一平米的房价记录早就创造出来了。为什么？资产是由它未来带来的收入定价的，集聚带来滚滚生意流。不过，能够聚人气的地方不多，因此，选对了这种地方，人们就敢赌，因为还有更多人想到这个地方来。有了人口集中度，这个市场也就很稳固。我做过多次调查，像义乌这样的县城在浙江有不少，一旦形成市场后，就是有人想拉也拉它不走。集中、集聚、再集中、再集聚，一旦形成这种特点，人们对这个地方就会产生一种稳定的预期。中国有很多地点是很难被替代的。比如，谁能替代上海？杭州的西湖是独一无二的，谁又能替代？当然，现在很多地方挖河，挖出来的比西湖还大，但新挖的湖没有西湖那么动人的故事。因此，地点也还有一个历史形成和沉淀的过程，这个过程会把整个房价带上去，也会把土地价格带上去。

那么，土地资本化是难以避免的。因为天下所有投资都要落到土地上，这个需求本身就会让土地的资本化展开。中国改革开放之初，当时广州也不知道怎么发展，后来还是从香港人的一个疑问中获得了启示。香港人说你们那么多地，怎么会没有钱？地是地，钱是钱，地怎么会等于钱？由于当年对土地的认识差距很大，后来还是香港炒房的人过来后，我们最后才认识到其中的奥妙。所以土地的资本化，就是把土地的未来收益贴现到今天，或者说让出一部分土地的未来收益权来换一笔现金，贴现到今天。有了现金就可以开发其他东西，其他东西开发出来后，还可以有更高的收入。这样就拉动了投资，投资就是对同一个项目有不同的看法，如果看法都一样，就没有投资了。有不同看法才使大家看未来的收益不一样，这样投资才有理由。

 

仔细分析，土地的资本化有四个条件：第一，权利要清楚。不管是公家还是私人，必须明晰所有者，而且还得有多个所有者，有多个所有者才有不同的看法，有不同的看法才有投资。第二，要有现金资源。有些人储蓄积累，他很看好未来，但又不拥有所有权，所以他就来买所有权。第三，要有愿意卖的一方。他为什么卖？就是现在要这个钱用，因为他拥有资源，又急需用钱。第四，双方同样对这块土地的未来资源有不同的看法。所以，资本市场就是交换看法的市场，这是巴非特老师的一句话，对于一个骨牌的看法不同才会有交易。我们这边抛，那边就该有人接。抛的人一定不看好，接的人一定看好。只要具备了这四个条件，土地资本化就不复杂，就是拿土地未来的收益权换来的。土地资本化这个过程我们已经经历，问题是我们怎么理解这个过程中的一些问题。

在这里，我认为从原来传统的社会主义体制走到土地资本化有两条重要的经验。

第一，土地公有。我们可以在公有制的情况下界定权利，这是西方没有过的。西方要不是把所有制全部改成私有，要不就是苏联式全部国家所有。在中国所有权是集体的、国家的，使用权、收益权、转让权可以划到私人，私人可以凭借自己的使用权、收益权、转让权再组成新的公司或者投资主体。这套是中国的打法，也是我在八十年代参加过的农村改革。我们是如此从大公有、全国公有走出这条路，怎么给这个体制装一个安全阀门呢？最后就把前一个制度搬过来，即恢复自留地。什么叫自留地？就是所有权是公有的，使用权归农民。后来包产到户就是把自留地扩大，把所有土地都变为自留地。中国农村的问题就是这么解决的。这样，几亿种粮人的吃饭问题基本解决了，农村大头稳定。三中全会后就靠这一招，就是处理好集体的土地所有权和使用权，逐步变成地方的政策、地方的法规，然后变成全国的法规。2002年通过的《农业土地承包法》把集体这个社会主义象征性的代表物变化为一个发包方，这个集体只有一件事情要做，就是到期把土地承包出去，所有制还在，公有制还在，但使用、收入、转让不一样了，这是中国一条非常重要的经验。

第二，国有土地拍卖。土地国有原来是宪法规定的，国家土地不得买卖和租赁，否则违法。最后这个扣是怎么解开的呢？是实践。农村改革的经验是把所有权、使用权分开。所有权还是不能买卖的，但使用权可以四十年、五十年、七十年转让。这样就使中国的土地资本化了。

改革土地管理制度，促进城市化发展

1978年时我国城市化率不到20%，城市化严重滞后。城市化过程中遇到最大问题就是土地征用问题，征用就是交易。关于土地我们有两条路，农村自用的和国家征用的。由于宪法规定城市土地都是国有土地，所以现在整个的矛盾都是从这里来的，土地制度遇到的所有矛盾、冲突就是城市的土地制度怎么安排。

现在来看在我们体制下资源配置的效果怎么样。第一，城市扩得太大。到底是为什么？因为上一级政府卖地，一卖地就把七十年、五十年的收益贴现了，贴现用完怎么办？再扩。城市在扩大，农村也在扩大，建设用地在扩大，村庄在扩大，宅基地在扩大。这样以来，两头在扩大，我国又是一个山地国家，山地占70%，平地很少。只有中央政府在保耕地，为什么？因为耕地收益不一样，一块土地种粮食能赚多少钱？建楼能赚多少钱？盖工厂能赚多少钱？这个参数一出来，耕地的保卫工作就越来越难。从资源配置角度看，资源配置现在变成一个僵局，地方政府要发展，中央政府要保护耕地，就把国土部门挤在了中间。

第二，土地收入分配。地价涨高是不是意味着总的财富增加了呢？问题出在哪里呢？其实最大的问题是世世代代拥有土地的农民在土地城市化、土地升值过程中分享的比例太低，就像我们过去低价压粮食来促工业化，这些从长远看就是问题。金字塔底的人口收入没有明显提高，我们只好过度依赖外需，而外国市场一出问题，保增长的压力就大了。这就是我们这两年遇到的问题。

普通农民只有三个收入来源，第一是农产品，第二是打工，第三是土地收入。首先，农产品价格怎么能进一步提高？只有扩大城市化才能提高对农村的需求。现在城市化就受到了阻碍，整个建设方针面对很大的问题，时代发展速度是很快，但挑战也非常大。其次，打工收入的增长空间在哪里？当然还是要靠城市化和服务业。最后，随着城市化、工业化的发展，土地增值非常快，但征地制度比较偏向城市、偏向国家、偏向开发商，好处就是建设的速度可以非常快，城市越建越漂亮。从整体看缺点就是内需不足的根本问题很难解决。我们消费占的比例这么低，一出问题就靠投资去拉，投了以后，最后是要有人买单的。因此讲到最后，还是最终需求决定经济成长的长期绩效。过去低价拿地，政府自己用，市场上没有价。现在情况就不一样了，房价高了，不改变土地制度就不行了。

其实，城市化发展也是一个解决农民问题的出路，可是这样的城市化农民不接受，因为收入分配、资源的利用和分配之间还有很大的活动空间。有人挑战我的看法，说能不能在这种矛盾中找到兼顾的基础和协调的机制。其实，有些问题要想透彻，房价高到底怎么了？房价高就买不起房，可是房价高本身也是解决住房问题的条件。房价高地价高，资源利用效率才能高。房价高了后收入分配怎么解决？很明显，高地价然后高税收，然后政府去解决一部分社会保障房，只能这么去解决。既让地价释放，同时把地价变成城市化和国家建设的一个资源，不要因为收入分配不公就把资源配置的效率往下压，这是错误的。同时，也不能因为资源配置效率高，就不关心收入分配，这样社会矛盾就没办法解决，稳定的局面也就维持不住。

第三，耕地保护。城市过度扩大，农村也在扩大，怎么办？得找出路。我越来越相信，缩小农村建设用地大概是主要方面，因为农村建设用地价值低。要让价值高的城市土地发展，通过城乡配套发展来解决问题。城乡收入可以在城市化急剧上升的时候变得更协调，因为城市的高地价不但会变成城市建设的资本来源，也可以变成农村建设的资本来源，变成农村节约建设用地、扩大耕地的一个投资来源。如果往这个方向走，我们就可能在这个矛盾当中找到一个中间点。现在大家强调规划，没有规划，空间资源配置就很麻烦。但是，在规划上光有权力是不够的，我们对这种密集的经济体的设计、规划、规律知道得很少，现在城镇行政化的规划浪费了大量土地，很多土地没有充分利用，所以一定要考虑纠正机制。我非常欣赏中国这几十年创造的额度指标，然后再来一个指标交易，指标交易就是一种纠正能力和机制。

城市化的机遇不能丢，加速中国资源在空间上的集聚是国民经济下一步发展的关键，再靠制造业走外向型的路是走不通的，2007、2008年就是一个拐点。如果美国、欧洲经济能很快复苏，我们还可以继续照着这个模式再干五年，但如果他们在短期内不能复苏呢？下一步棋该怎么走？现在看来，很大程度上要靠城市化及其服务业的发展。制造业加上技术进步容纳的就业，其增长的弹性肯定是下降的，中国农民一下子往哪儿去？所以，从这个大趋势来看，为城市化更好地解决收入分配和土地资源配置将是下一阶段的一个很重要的出路。在我看来，过去的征地制度就相当于过去农产品的统购统销，国家定价国家拿，国家拿了以后保增长。现在我们改了，整个产品的供求旺得很，农民的收入也在提高，城市的副食品也丰富了，同样城市化不一定通过征地制来扩大。

另外，最大的问题现在还没有很好地解决，全国5亿亩建设用地有一半是农村建设用地，这个资源还没有充分利用好。我们去村里看看，老头老太太六间房、八间房，八分地、一亩地占着，能产生什么收益？与此同时，城市地价这么贵，城乡之间能不能打通来做？到现在为止，中国农村还是福利分房，只要生在这里，长在这里，够年龄了，结婚了，就可以领一块宅基地。大量人口已经到城市去了，但在农村却还占着地。要改变这种状况当然有风险，但是从大的方面看，我们1998年后搞了一次城市房改，就带动了GDP10%以上的房地产业发展。如果农村建设用地从原来的成员福利分配变成引进转让权以及以转让权为基础的交易，就有可能带来一个天翻地覆的变化，既可以带动国民经济发展，又可以增加城乡居民的收入。

所以，我认为征地制度非改不可。从道义上讲，建国已经六十年了，再低价去拿农民的地来搞城市化、工业化，道义上的合理性就消失了。三中全会说，将来土地分两类，公益性的可以征用，但是征用来的地是不能发财的，都是公益用途，所有商业性经营用地不应该再走征地这一条路，而应该启动农民的土地，让农民也进入土地市场，同地、同权、同奖，然后统一税收，让国家、中央、地方、城市、农村共同分享城市化带来的土地资本化的收益。不要因为收入分配问题解决不好，我们就遏制了城市化。

我们最近做的研究基本上说明了这个问题。

第一，在征地制度内启动改革，增加征地制度的弹性。从城市地价里拿一部分出来让农村去整理土地。农村整理土地是一件长期的事情，因为城市大，人不断涌来。农村的土地要重新配制，配制要投资，不配制人就跑了，这在很多发展中国家都发生过，叫农村的凋敝。我看过日本，100年到120年内，从16000个村庄减少到580个村庄，减少的村庄怎么办？整理投资谁出？只有让城市升高的地价出，然后整理出来的指标卖给城市。农村建设用地减少和城市建设用地增加挂钩，地还是这个地，可是要配套，就必须要平衡，准备去挂钩。4万亿的投资新政就是一个机会，利用这个机会，严格要求战略平衡，把这次启动的部分资源引到农村去增加农村收入。

第二，在征地制度之外，稳妥地让建设用地直接进入市场。因为不是只有国有土地才能盖楼，同样讲规格，同样讲建设指标，同样讲技术要求，同样讲规划，盖楼本身与这个地属于谁没有关系。不能说只有这个地是国有的才能成为商品，才能抵押。建设用地一开始就要把税算进去，不要让人以为是免税的。

这样，一是体制内增加弹性，二是体制外进行实验，最后两者合并。这两件事情的难点就是缺权。要保护土地，就得动员人民起来保护土地，财产和增加财产所得要对其所有权有一个合法的表达。就是说，农民的土地、房子要有一个财产所有证。其实，还真有一些干部在做这个事。房产证、土地证，应该给的就得给，这样农民就有了恒产，有了合法的法律表达，他们的行为就会灵活一点，就会看得更长远些。

（报告人系北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任　　

据宣讲家网站报告录音整理）

责任编辑：刘晓楠

文章来源：http://www.71.cn/2010/0623/588942.shtml