房产税试点一周年：效果不及预期 “顶层设计”求突破

 

房产税试点一周年之际，重庆和上海再次成为关注的焦点。

1月10日，重庆市市长黄奇帆在接受《财经国家周刊》记者采访时说：重庆房产税改革试点近一年来，在政策推进和征收手段上均达到了预期效果，97%的缴税率收效令人满意。

黄奇帆还表示，重庆虽然没有出台房地产限购调控举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。“这是件好事，说明房产税起到了调控的作用”。

此前，在地方政府工作报告中，黄奇帆和上海市市长韩正均提出，今年将贯彻中央关于房地产调控的相关部署，继续推进、完善个人住房房产税改革试点。

2011年底召开的中央经济工作会议曾明确提出，2012年将继续“推进房产税”。此后，一些接近决策层的学者不断释放“房产税试点范围将进一步扩大”的消息。财政部在2011年度工作会议中也明确提出，要在“认真总结房产税改革试点经验”的基础上“稳步推进”。

这意味着，对重庆和上海试点经验的总结和定性，或将直接关系到下一步房产税改革的推进节奏和力度。

调价格与调结构 

重庆和上海一年来对个人住房征收房产税的试点经验，首次为国人近距离观察房产税改革提供了“实证路径”。

据重庆市财政局数据，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税高档商品住房共8563套，实收税金超过9000万元，预计2011年底可达１亿元。少部分没有缴税的房屋，主要是因为“房产证没办结、存在产权纠纷或是暂未联系到业主”。

重庆市财政局副局长何志明表示，1亿元征税额与当初预期基本吻合。所收房产税将作为保障性住房的补充资金，全部用于重庆市公租房建设。

重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位。对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。据测算，全市应税房产约占市场总量的7%。

2011年2月初，重庆市首笔个人住房房产税申报入库。这笔税款来自北部新区某高档社区的二手房转让，其建筑面积超过180平方米免税范围，交易单价则超过规定的房产税价格起征点，即“上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价的2倍——9941元/平方米”。

业内人士告诉记者，在房产税启动之初的几个月内，该税确实对市场起到了一定的震慑作用。征税次日，万科重庆公司便迅速做出反应，将旗下楼盘定价全部调整至应税价格起征点即9941元/平方米以下，并以“购房免房产税”为噱头进行营销造势；招商地产也紧随其后，该公司位于重庆市北滨江路的某高档楼盘，最高售价从1.5万元/平方米全面下调至9941元/平方米之下。

几个月之后，随着舆论对房产税关注度的降温，这种反应开始弱化。渐渐地，类似“买房赠送房产税”的楼盘促销噱头，让购房者感到乏味。多数市场人士发现，除了心理、预期上的影响，“房产税对市场的实际影响其实不太大”。

重庆市中原地产副总经理何伟坚告诉《财经国家周刊》记者，房产税设定的征税范围实际上很窄。若以9941元/平方米应税价格线计算，再扣除100平方米或180平方米的免税面积，在重庆市主城九区内，“有些区（比如南岸区）基本上没有一栋房产需要缴税”。

而政府人士普遍认为，房产税试点一年来，的确发挥了调整住房市场结构的作用。重庆市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度格局。房产税的实施恰恰强化了“三端”住房体系。

据房管部门调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%－50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价，也较房产税实施前下降7.1个百分点。

就在市场与政府对房产税实施效果感受各异之际，重庆房地产市场开始迎来深度调整。《财经国家周刊》记者采访时了解到，该市大部分在售楼盘均已出现20%左右的降价幅度，部分高端楼盘价格降幅超过30%。

同时，高端住宅项目出现推迟动工、延缓入市迹象。香港信和集团2007年拿下重庆市一个“地王”项目，原计划于2011年底开盘，“但现在才刚开始动工”。

调查数据也显示，截至2011年11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%，与上年同比增加17.8%。同时，大户型住房的供应量则明显下降。

房价下行是房产税所赐吗？重庆有些业内人士似乎不以为然。他们认为，房地产市场出现的价格和结构双调整，是整个宏观经济走势，以及限购、限贷等房地产调控大背景发挥的决定性作用，房产税只是“在调控之火上浇了点油”。

重庆市市长黄奇帆接受《财经国家周刊》采访时亦相当客观地分析说：房地产调控是一套组合拳，需要从金融、土地、供求、税收和保障房五个方面全方位调控，“房产税会对房产调控起一定的作用，但它不是房地产调控的全部”。

 

“换税”效果

另一项值得关注的“试点成效”，在于房产税能否取代地方的“土地财政”。重庆试点之初，舆论对此抱有较高预期。

从目前的情形看，仅凭一年来的试点经验，似乎还不足以验证“换税”效果——重庆市2010年的土地出让收入约900亿元，而2011年的房产税即使足额征收，也只有1亿元。

有专家表示，在房产税征收经验成熟的欧美国家，大都奉行“宽税基、少税种”原则，前者旨在保证税收来源的稳定，后者则力图避免重复征税。如此，房产税才能渐渐成为地方财税体系的核心。重庆目前尚在试点之初，为避免推广阻力，短时间内还难以做到“宽税基”。

总结重庆市一年来房产税改革试点的成效，各方人士充分肯定两点：其一是对新税种的宣传和普及，其二是完善税制和增强了房地产市场调控的手段。

也有一些人士认为，重庆房产税制度“尚存漏洞”。例如，开发商和购房者仍可以用“阴阳合同”的办法逃税。有些单价超过9941元/平方米计税起征点的高端楼盘，可以按照“毛坯房”和“委托精装修”两部分与业主同时签订两份合同，将超限价格分解，就可能避过征税监管。

正合地产重庆古麦公司董事长张建军认为，市场之所以感觉房产税实际影响不大，主要是因为目前设定的征税范围、征税标准（如免税面积过大）和税率还有待精准和完善。

总体而言，对于重庆市一年来自下而上的税制改革探索，肯定者居多。用重庆市中原地产副总经理何伟坚的话说：“重庆不管收了多少房产税，其最大的意义在于有个名堂出来了，让市场接受了房产税这一概念”。至于征税细节，则可以逐步完善。

上海市一年来的房产税试点工作颇为低调。与重庆的征税对象不同，上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月，上海共认定7000多套应征房产税住房，至于具体征税额，迄今尚无官方数据披露。

而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研，上海房产税试点也收到部分预期效果。上海市政府多年想追求的不动产配置优化目标，这次通过税制的具体设计取得了较好的调节效果。

“比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使房产成交大量被引流到周边区域”。贾康说，相关部门对此“充分肯定”。

下一步信号

沪渝房产税试点一周年之际，来自中央及各部委的相关表态，纷纷被业界当作“信号”解读。当然，信号传递的房产税“下一步”信息还颇为有限。 2011年12月12日，中央经济工作会议提出“推进房产税改革试点”。房产税已被置于营业税改增值税、消费税、资源税和环境税一揽子税制改革计划之中，但未作进一步的解释。

随后，财政部部长谢旭人在年度工作会议上表示，2012年将继续完善结构性减税政策，同时推进税收制度改革。其中，与资源税改革的“全面推进”有所不同，对房产税的表态是“认真总结改革试点经验”、“稳步推进”。

国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年“优化税制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程，而对房产税没有相关表述。

略为相关的是，国税总局提出2012年要“全面推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”（此前的表述是“积极推进”）。业内人士告诉记者，房地产批量评税技术的普及应用，是全面征收房产税的首要技术难题。这给征税部门为房产税“下一步”预埋的伏笔留下了想象空间。

住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时，也提出“将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作”。其中一项“非常重要”的内容，就是加快推进个人住房信息系统建设。今年上半年， 住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联网。业内人士认为，这仍然是一项为征收房产税所做的“铺路”之举：“下一步若房产税向全国推广，查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。”

相比决策部门的谨慎表态，一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。

鉴于贾康有着财政部系统的身份背景，舆论迅速将此信息放大解读，迫使他不得不做出澄清，强调自己无权谈论房产税推进的“具体时间表”，“只是作为研究者讨论的逻辑与方向”。

 

“顶层设计”路径

《财经国家周刊》记者观察到，最近一段时期，围绕“房产税下一步该如何推进”，主流经济学家曾展开一场密集讨论。各方理论交锋，隐约勾勒出一条可供决策参考的“顶层设计路径”。

美国耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武认为，如果要开征房产税，首先应当建立完善的财政预算监督制约机制。在监督和制约没有到位的时候，房产税开征不大可能真正实现预期的公平。

“当前中国财税体制改革到了新阶段，应该坚持收和减同步进行的原则推进改革。”中国改革研究基金会理事长樊纲说，“收，即收资源税、财产税和房产税；减，即减个人所得税和中小企业税负。”樊纲建议，收房产税应该在减其他税的基础上进行。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广近来观察到，自2011年以来，从中央到地方实施了一系列的税改动作，尤其是国务院批准上海、浙江、广东和深圳四省市试点地方自行发债。这些迹象都表明“我国政府正在考虑财税体制改革的一揽子方案”。

在2011年底召开的中央经济工作会议中，营业税改增值税、房产税、消费税、资源税和环境税5项税制改革计划，同时被纳入了下一年的中央经济工作部署。而仅占“五分之一”改革权重的房产税却受到格外关注。正如财政部财政科学研究所副所长刘尚希此前在接受记者采访时所言，“房产税是小税种、大讨论”，其背后衬托的是全社会对房价的过度焦虑。

但王小广认为，还是应将房产税的改革置于“财税体制改革顶层设计”之下来理性对待。房产税改革的立足点应关照三个问题：一是理顺中央和地方的关系，二是增加地方财税收入来源，三是兼顾收入分配的公平性。

在王小广看来，房产税改革是一个系统工程，单兵突进较难突破。而“顶层设计”的改革智慧，同样也离不开地方政府自下而上的经验探索。

新加坡学者：房产税能抑投机但难调房价

迎来试点一周年的重庆、上海房产税征收实践，已经成为舆论焦点。房产税的征收，与地方政府职能转变密切相关。世界上大多数国家，都倾向于将房产税收入投向公共服务或公共产品领域，这一转变未来或许将在中国出现。

《财经国家周刊》驻新加坡记者就此专访了新加坡国际大学李光耀学院陈抗教授，他针对中国征收房产税的一些问题发表了自己的看法。

能打击一些投机活动

《财经国家周刊》：中国现在有一些地方政府，如重庆和上海，正在进行房产税征收的试点。你怎么看房产税的必要性和可行性？

陈抗：我觉得征收房产税非常重要，世界各地房产税都是地方政府的主要税，源，现在我们地方政府财政困难，主要原因就是他们没有自己的税源，需要靠预算外、体制外的收入，靠土地出让金来维持其开支，这都是地方政府税源不足带来的。传统的地方税在任何国家都房产税和营业税，跟着一个地方走，跑不掉的。房地产是不动产，地也好，房子也好，都在这个地方，一般来说各个国家都征此税。

房产税不能对房地产价格产生很重要的控制作用，它不能做到这一点。但是它能限制那些专门为投机而买房子的活动。在很多国家你买第二套房子有一个房产税，第三套房子房产税又上升，累进，所以很多国家的人们买不起第二套房子。如果房产税高到那样一个程度的话，确实能抑制投机性购房。

一般国家房产税还是比较低的，比如新加坡，房产税大概10%，自己住的话4%，这个是按房产租金来算的，不是按房地产价格，所以它在新加坡是不能控制房屋价格上涨的，这就是为什么新加坡政府需要出台一些更严峻的措施来调控。

《财经国家周刊》：有很多人觉得房产税是调控价格的一个重要手段，你怎么看？会不会把房地产打垮了？

陈抗：我觉得房产税难以有效调控价格，但会打击一些投机活动，特别是要买第二套、第三套住房时。房产税应广覆盖，要包括已有的房产，同时需采用累进税制。这样的政策一旦实施，你多买一套税率就递增，现在是0.6%；第三套，1%，第四套，1.5%……这样子下去的话，那些用以投机等待套现的房子就会减少。

 

房产税是重要税源

《财经国家周刊》：新加坡征收房产税的背景和目的是什么？

陈抗：很简单，房产税就是新加坡政府的一个主要税收来源，是一种非常传统的税种，而且是跑不掉的，有房子，就得交税，而且它是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。

《财经国家周刊》：从财政上来说，房产税往往是拿来用在所在的地区，主要用于教育、警察等，比如香港的叫差饷，用于养警察的公共服务。

陈抗：这个就是一般的国家地方政府做的事情。地方政府干什么？很简单，就是提供地方性的公共物品，即地方的安全、中小学教育、公共医疗等。地方政府就做这些，地方财政70%~80%都是用来干这些事情。做这些事情相匹配的有事权，财权哪里来？很多国家就是靠房产税。这是非常传统的一个税种。

征收方式要科学

《财经国家周刊》：房产税的计税依据，怎样才能做到科学？

陈抗：在新加坡，政府部门根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值，不论是组屋，私产，还是有地的房子。比如这套房子，给你估一个年值，如果出租一年能收5万元，那么税收就是5000元。组屋、私产还有其他的房产类型没有区别，都必须交10%，唯一的区别是你可以申请说这是我自己住的，那就可以降至4%。但即使是自住，你也不能不交，而是可以少交一些。

《财经国家周刊》：重庆目前试点的征税方案是按照交易价格计税，你怎么看这种办法？

陈抗：现在国内是按照房产税交易价格来收的，按每年的估值来收，那就是你每年估一次。而按照公共财政的理论来说，收税要有效率，如果一个税非常复杂，收税的时候要花很多的人力，税收的效益就会打折扣。想想看我们这么多的房地产，要花相当大的精力去评估年值，也是相当大的一个工作，而且可能滋生腐败。

还有一个问题是所覆盖面积。以前没有房产税，大家刚开始缴这个税可能觉得不习惯。但这是矫正收入不平等的重要手段。谁拥有多套房子？肯定是富人。把这些房产税征来去建经济适用房，帮助没有房子或居住条件比较差的人盖房子，应是为公平寻求努力的一个方向。

《财经国家周刊》：征收房产税还需要注意哪些事项？

陈抗：地方政府有权利立法收税的大概不是很多，所以还必须国家来立这个法。

还有一个是如何估价的问题。估价部门现在突然有了很大的权力，如何公平估价非常重要，这在一般房产税的实施上都是个难题。

《财经国家周刊》：你觉得什么时候是开征房产税的最佳时机？

陈抗：我觉得任何时候都可以进行。

《财经国家周刊》：你对征收的具体步骤有怎样的建议？

陈抗：比如说自住房先不征，从第二套房开始征，我觉得是比较好的做法，如果大部分人都是一套房的话，这个政策应该会受到大部分人的支持；另外，我觉得房产税必须广覆盖，否则收效不大。

责任编辑：黄一帆

文章来源：http://www.71.cn/2012/0206/658407.shtml