“抄底底特律”是“美丽的财富神话”还是“伤心的陷阱”

 

美国底特律房价低至1美元 投资者两年买363套

2013-03-20新民网报道

19世纪初，占据美国五大湖水路战略地位的底特律发展成为交通枢纽。随着制造业的兴起，底特律稳步发展，成为世界汽车工业之都。但一个世纪之后，这个曾为美国第四大城市的汽车城却走向衰落，濒临破产。编辑/闻烜 封面摄影/Getty/Time&Life/John Dominis

 

美国底特律濒临破产，房价低至1美元

新快报讯 今年3月1日，底特律宣布进入财政紧急状态，许多投机者开始抄底房产市场。据美国媒体报道，底特律的房产市场现正火热，一些房价低得让人叹为观止，甚至出现了有房产仅售1美元（1美元约合6.2元人民币，下同）的情况，还有十多处房产的售价低于100美元。

真便宜有人两年买了363套

40岁的茉莉•麦克莫瑞斯是底特律房产投资公司总裁，日前花费2300美元买下了底特律闹市区一套200多平方米的房子，这套房子在5年前售价约45万美元，由于屋主拖欠贷款，房子被银行收回拍卖。

麦克莫瑞斯在接受央视采访时说，这已是近两年之内自己买下的第363处房产，这些房产有新有旧，好坏不一，但有一个共同的特点，就是便宜，自己进行的最大一笔交易是用1.2万美元买下了原价170万美元的房产，有些小点的房产则只需花费500美元就可以买下，这笔钱甚至都买不到名品店的一双高档皮鞋。“很多人会花1100美元买双皮鞋，但我想，为什么要拿1100美元买双鞋，而不用1000美元买两套房子，这样，我口袋里还能剩下100美元。”麦克莫瑞斯说。

 

反应快：国内网站组“抢房团”

“底特律破产：1双鞋买2套房。”这一消息引发网络热议，昨晚至截稿，微博上关于此话题的讨论已超120万条。有网友称，在北京买一平米住宅的钱，能够在底特律闹市区买两层楼。大部分网友表示“去底特律抄底的时机到了”。而某房产门户网站也打出了这样的广告，并称将组织专门的“抢房团”到底特律去看房。

网站称，“抢房者”的护照、签证都需自己办理，目前最终的行程、费用、要看哪些房，还没定下来，有需要的话可以留下联系方式和邮箱，行程一旦确定就第一时间通知。

一位工作人员透露，该网站4月15日就将组织一批购房者到美国东海岸三大城市——纽约、波士顿和华盛顿去看房，行程10天，人均费用是2.5万元人民币。去底特律的大致费用可以参考这个行程。

 

资料：底特律曾是美国第五大城市，美国汽车工业中心，拥有180万人口，有“美国的巴黎”之称。但如今，这座城市仅剩70万人，不仅濒临破产，还拥有高犯罪率与失业率，被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨城市。底特律的低房价始于金融危机。作为美国三大汽车公司通用、克莱斯勒和福特的总部所在地，2008年爆发的金融危机让“汽车城”底特律遭遇重创，当地许多人失去工作，还不起住房贷款，成千上万的房屋被银行收回拍卖，房价曾在2007年达到顶峰的底特律房产市场崩溃，价格一落千丈。

现状：并非所有房都是“白菜价”

有业内人士透露，目前底特律贱卖的房产，都是由于经济不景气、失业率上升、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行，而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产，于是给钱就卖，社区居住品质很难保障。

此外，也并不是所有的房子都那么便宜。一名在底特律生活的华人称，“可能没在底特律待过的人对底特律不太了解。13公里以内的市区全是贫穷的区域，安全差环境乱……而13公里以外的许多卫星城环境非常好，房价不比美国平均房价低。”

 

内幕：治安很差，税费不少

阿尔伯特•汉克姆是底特律当地一名房地产经纪人，他在接受美国《赫芬顿邮报》采访时称，外国投资者对底特律房产市场尤其感兴趣，“比如中国和其他亚洲国家的投资客。”他说，每天都能接到外国投资客的咨询电话，“有时早上3点就有这样的电话打来。”

汉克姆称，虽然外国投资客对底特律的房产市场颇感兴趣，不过对于在底特律购买房产的复杂性几乎一无所知，“他们不明白，如果房子是空的，就会有小偷闯进来，把管子啊、水箱啊都偷走。”

底特律的高犯罪率一直备受关注。据报道，美国政界刊物《国会季刊》下属的“国会季刊新闻”1月23日公布了美国最危险城市排名，底特律、圣路易斯和奥克兰排在了“犯罪之都”前三位。

美国乔治敦大学一位法学博士表示，计算房产税的房屋价值是由政府估的，政府估价都比较高。花500美元买房子，政府可能估价30万美元，每年买房人还要支付6000美元的房产税。此外，有一些房子还需要好好整修，这都是不小的费用。

警示：房价没有只涨不跌的神话

从时空距离来说，另一半球的底特律非常遥远，而其暴露的问题，却如同它带来的商机，离我们并不遥远——来自底特律的相关警示，确实需要我们引起足够的重视。

房价没有只涨不跌的神话。5年前卖45万美元的房子，现在仅花2300美元就能买下来；买一双高档皮鞋的钱，买两套房还有剩余！这样的数字对比，生动呈现了底特律楼市泡沫破灭后的惨状。事实上，身价暴跌的底特律也曾有过辉煌时光——它一度是美国第5大城市、汽车工业中心。一场金融危机，却让其房价遭遇“跳水式下降”。底特律的房价曲线告诉我们，价格有涨就有跌，这是必然的市场规律，房市自然也不能例外。

另外，城市并不天然具有吸引力。尤其是大城市如影随形的“城市病”。以底特律为例，它曾被称作“美国的巴黎”，诞生了美国第一个交通指示灯、第一条高速公路、第一大百货商店、第一个大剧院……但是，正如专家所指出的，底特律最终成了“大厦集群”的受害者——它采用的以大企业为龙头，通过大规模修建办公楼、体育场馆、交通设施来刺激增长的战略，违反了城市多元化的本性，形成了单一的产业结构、畸形的人口结构，最终降低了城市吸引力，导致大量人口外迁。

 

 

美国底特律惊现1美元房子 专家称抄底不现实

2013年03月20日  扬子晚报 报道

专家提醒：没前途，治安差；而且美国的房产税不是按购房款征收，而是按评估价每年征收

几千块钱人民币就能在美国买套房子，你动心不动心？今年3月1日，美国底特律宣布进入财政紧急状态，楼市崩盘。这几天，有关在底特律“一双皮鞋钱可以买两套房子”的新闻，在网上广为流传。   

国内一家房地产网站开始组织赴美看房团，要“抄底”底特律楼市。那么，此举是否可行呢？在大洋彼岸，是否有大把的廉价别墅在等着我们呢？扬子晚报记者对此进行了了解。

组织赴美看房团 要“抄底底特律”

中国人对房产的热情是举世皆知的。这不，底特律刚爆出房子“皮鞋”价后，中国就有人开始组织“抄底团”了——

10天费用大约2万5 具体行程目前还没定

“底特律破产：1双鞋抵2套房”……昨天，一家房地产网站打出了这样的广告，并称将组织专门的“抢房团”到底特律去看房。扬子晚报记者昨天下午拨通专线，针对“抄底底律特”活动，向搜房网工作人员进行了咨询。

据了解，“抢房者”的护照、签证都需自己办理，目前最终的行程和看哪些房还没定下来，一旦确定立刻通知报名人。一位工作人员透露，该网站4月15日就将组织一批购房者到美国东海岸三大城市——纽约、波士顿和华盛顿去看房，行程10天，人均费用是2.5万元人民币，“去底特律的大致费用你可以参考这个行程。”

不是移民，没有绿卡 只有居住权和所有权

扬子晚报记者发问：如果购买了一套底律特的房产，是否会享有与美国公民一样的待遇呢？是否能够取得绿卡呢？接线的工作人员告诉记者：“这个可以很确定地说，没有。美国政府确实欢迎其他国家的人民去投资置业，但投资者并不能享有与美国公民同样的医疗、教育等社会福利。”

当记者又问：“那我购买一套房产，只持有房屋所有权吗？具有多长时间的拥有权呢？”接线人员表示，“你可以将房子出租或者自住，以后如果你的孩子去美国留学，也是可以居住的。至于多长时间，我不太清楚”。

工作人员还表示，投资者可以根据自己的需要选择合适地域的房子，该网站海外看房团一共安排了三条海外看房线，有美国东海岸、西海岸以及底律特。“所以，我建议你根据自己的需要去选择合适的房产投资，而不能一味地看中低房价”。

实习生 孙怡雯

扬子晚报记者 薛蓓

 

陷阱？

中国移民投资专家：

底特律并非海外投资好选择

长期专业从事海外投资及移民事业的张跃辉，将带着包括美国在内15个国家的房产投资项目参加今年4月的南京“春交会”。但就连他也认为底特律并非投资海外房产的好选择。

张跃辉表示，投资要看区域价值，底特律这个城市近年来的治安状况很差劲，社会经济也不好，这是导致当地政府财政“破产”、房地产跌至低谷的原因。而在看得见的未来，这个逐渐没落的城市也看不到有很大改观的可能，因而不是好的投资选择。

而对于“一双鞋能换两套房”的案例，张跃辉认为只是极端个例。但在底特律，房子现在不值钱，治安又差劲，有这样的个例不奇怪，但绝不可能是普遍现象。

而且，通过买房来移民在美国是绝对不可能的；还交房产税，各州情况不同，但总体在1-3%之间。

因此，身为长期在国内工作居住的人来说，买一套美国房子的目的一定要想清楚。

扬子晚报：揭秘底特律

仅售1美元？可能还有债务没算

在美国学习工作多年的基金业内人士李先生昨天告诉扬子晚报记者，“底特律房子仅售1美元”可能没这么简单。因为美国的房子是包括土地和房屋在内一起卖给买家的，“如果价格这么低，应该漏掉了好多东西”。他说，他在纽约的报纸上曾看到过一则新闻，一所很大的房子只售1美元，但实际上这个房子还有几十万美元的债务，“也就是1美元卖给别人，让买家来承担债务。”

底特律房产崩溃给我们一碗醒酒汤

底特律房地产崩溃，财政破产，与之相应的是，中国大城市房价还在继续上涨，京沪广深领衔，这两种镜像值得国人反思。

记得2008年金融危机后，美国底特律别墅售价两元钱还没人买，一晃五年过去，底特律的财政也破产了，房子依然不值钱。当地时间3月14日，美国密歇根州州长斯奈德对外宣布，将由州政府接手底特律市财政，任命企业破产重组专家——非洲裔美国人凯文•奥尔为紧急财政管理人，以应对这座城市濒临破产的局面。据央视报道，一位投机商，甚至花了2300美元就买到了5年前可以卖45万美元的房子。“有人花了1100美元买皮鞋，我却用它买了两套房子，现在口袋里还剩100美元。”投机商茉莉对媒体炫耀说。

不管是此前2元钱买别墅，还是两双鞋买别墅，可能都是比较极端的案例，但是，这也给中国人提了一个醒，既然房地产市场也是通过价格机制运作起来的，不可能出现只涨不跌的市场。房地产市场泡沫破裂，对于地方经济破坏力度非常大。

为什么底特律房产价格这么低？资料显示，计算房产税的房屋价值是由政府估的，政府估价都比较高。花500美元买房子，政府可能估价30万美元，每年买房人还要支付6000美元的房产税，绝对是赔本的买卖。美国购房者第一套房子的房产税一般为2%，但第二套、第三套的税收会更高，依此类推，具体税额各州规定有些差别。这也意味着购置多套房产将支出更多税收。房产税有助涨助跌的功能，当房价上涨时，投资价值高于所缴纳房产税，投机者依然会继续投资，如果相反，则会起到助跌作用，因为差价不仅没有了，还因为绝对价格很高，就算比例不变，但由于基数很高，所征收的绝对额还是很大。就像涨10%和跌10%一样，跌幅随同，但基数不同，涨跌的绝对额是不一样的。

底特律失败的还有一个重要根源，就是政府大规模地通过固定资产投资，以此拉动经济增长。哈佛大学经济学家格拉泽认为，底特律是所谓“大厦集群”的受害者。底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、交通设施等来刺激增长的战略。这种大工业和基础设施先行的模式，违反了城市多元化的本性，使底特律依赖单一的汽车业。最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。底特律虽然依赖单一的汽车产业，但是毕竟还有一个支柱产业，我们国家很多城市，没有任何支柱产业，就是依靠建房发展城镇化，这样的城镇化后果非常严重，因为这种模式最大的弊端在于，地方政府还不起债务要么征税要么卖地，如果全国大多数地方政府都这么做，大规模地债务危机解决就成了很大困难，不可能再通过印钞票来转移财富，解决地方政府所负担的债务了，不可能再通过房价上涨来转移债务了，原因很简单，再这样做比底特律还要惨。

 

底特律最起码还有一套严格的财政纪律，让底特律政府不敢过于花钱，我们的财政约束机制失灵是众所周知的。一旦出现房地产泡沫大规模地崩溃潮流，整个经济将会倒退，如果继续通过印钞模式维持这个格局，整个经济都将会变成不治之症。我们的M2已经逼近百万亿，还有人说我们的货币没超发，很多人说应当只看M1，请问M2就不是现实的货币吗？就算不用纸币表示，难道就不代表现实的财富了？再从一百元的购买力的来看，货币超发的事实是十分明显的。不能仅仅因为CPI数据低就说没有通货膨胀，关键是选择样本是怎么样的，就算通胀率低，货币超发还会影响资产价格，这些大规模地货币流向房地产，导致多年房价暴涨，这种局面已经难以维持，因为天量超发货币，已经逼近了中国经济底线，透支了我们多年的增长潜力。

底特律的崩溃，不仅仅是房地产市场的崩溃，也是政府的崩溃。给我们的启示是，一旦货币幻觉丧失，大规模地投资就已经进入了死胡同了。当前我们要特别警惕一些没有实业支撑的中小城市沦为鬼城，引发多米骨牌效应。

宣讲家评论：

美国房产的高税收和目前底特律糟糕的治安让低价房产并不具备投资价值。商务部国际贸易研究院研究员梅新育对底特律的前景并不看好，认为这样的投资并没有价值。“有的人把底特律财政衰败归咎于产业结构单一，过度依赖汽车产业，但是这个论点经不起事实验证。现在美国经济复苏已经非常稳固，三大汽车公司生意蒸蒸日上，底特律却落得快要破产了，归根到底正是黑人民权运动的误区使得底特律落到了现在的这个状况。当时黑人在底特律全市到处纵火，三大汽车业巨头全部停工停产，白人中产阶级由此开始大规模逃离。底特律最终的前途可能是要演变成大片废墟包围下的几处村庄或者小镇，这样的一个地方投资的价值显而易见”。

除了跌落谷底的楼市，目前的底特律还面临现金短缺和公共福利带来的巨大债务压力，有超过1/3的居民生活在美国“贫困线”以下，当地失业率达18.2%，远高于全国的7.7%。在政府层面，底特律还有管理不善和政治腐败等问题。由此可见，底特律超廉价房屋，可以说是个烫手山芋，并不适合进行投资。

责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0322/707611.shtml