五道口“十万一平米”天价学区房事件进程

 

3月23日中央台记者刘天思进行了调查。

记者：华清嘉园，这个小区具体的位置是在北京市海淀区五道口附近，社区南临北四环路，西距中关村是不足1千米，小区的对面就是著名的清华大学的东门，它在小区清华大学的东门，一出城铁五道口站，走两三分钟就会看到这座叫做华清嘉园的小区，这个小区由多座高层塔楼组成的，楼房的外立面主要以粉色和白色相间的颜色为主，从外观上来看楼房不新不旧，方方正正，和北京其他的小区初步观察区别不大。记者采访了华清嘉园周边的几家房产中介，链家地产一位中介告诉我，小区里确实有一套这样的房子，37平米报价是350万，这座挂牌350万的房子是2002年建成的塔楼，房产证已经满五年，高层，采光是朝西，属于业主单位分房，没有抵押贷款。即使是按照目前的政策，这套房源需要交纳1%的个税和1%的契税，共计7万元，加上2.2%的中介费以及当年成本价1%的土地综合款，全部计算下来，每平方米的购房成本大约等于9.86万元，已接近10万元/平方米的单价。在采访当中也有不少中介告诉我说，这个核算下来每平方米10万的房子只有这么一套，而且是至今无人问津。

居民：像那个10万元的属于个案，挂了有半年了，一直比市场要涨得快。谁能出得了这个价格我就卖。我觉得一般就是5万6万这样。

中介：他是最小的一个特殊户型他根本成交不了那么高的价格，华清嘉园正常报价也就是五到六万之间吧。

记者：随后在小区附近几家中介公司门口的广告牌上，发现的价格也能够证实这一说法，这个小区的均价基本上都保持在每平方米近六万元这样一个水平。而且我采访到的小区居民也觉得10万一平米这样一个价位是不可思议。

记者：有个房子37平350万您知道这事么？

居民：我觉得这事个别现象吧，也没有人看。我觉得没有代表性吧。

记者：您有什么看法？

居民：我觉得太高了，太疯狂了。

记者：您的房子是什么时候买的？

居民：02年

记者：当时房价是？

居民：7000多。

记者：在华清嘉园附近的链家地产、21世纪地产和我爱我家地产店张贴的广告当中我也发现了几套房源，就是华清嘉园的二手房报价，其中一套122平米的报价是720万，一套116平米报价是700万，一套74平米的报价425万元。确实总价都是超过了350万元，但是这些均价也都没有达到10万元，均价大概都在6万元左右，而周边的其他项目楼盘价格大概都在4-5万元。可以说华清嘉园的房子比同区域的其他楼房二手房价格是每平方米要高出1万元左右，而不论其他房源是否更新或者规划设计更好，从这一点也不难印证了华清嘉园作为学区房的身价了。

3月20日，腾讯网以“十万一平”并非玩笑作主题报道

稀缺的优秀教育资源+稀缺的老城区楼盘，成就了学区房的稀缺性

关于学区房，至今政府和学界都没有一个统一定义，大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房，有较浓的学习气息，方便孩子接送或学生单独上下学；但从实际情况讲，在中国真正意义上的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产。

中国目前城市中的重点小学比较集中，大多位于原来的老城中，学区内的房子都是十几、二十几年的老房子。以北京为例，北京的教育资源主要集中于北京东城、西城和海淀区。1939年成立的史家小学，全国闻名，就位于北京市东城区。北京市重点小学，中关村一小、二小和三小、中国人民大学附属小学、海淀实验小学等，都地处海淀区。可以说，北京市的学区房情况可以从海淀区的情况中体现出来。

买了中关村五道口的华清嘉园小区房子并成功入户，就可以获得中关村二小的入学资格。但是，正是由于重点小学集中在老城区，用地本身就很紧张，难有新楼盘开张，目前五道口的余地还是清华大学自留给员工建宿舍用的。并且楼盘中的教育配套，是在土地出让时就由政府规划好的，如果该地块无规划学校，后期也基本不可能会有。所以，我们不难在五道口某学区房小区内，看见如下的买房广告。

 

 

“10万一平”让人觉得荒诞、炒作，但契合买主的暂时需求

因为供小于求，所以学区房的价格高于同一地段的非学区房，就很好理解了。但“10万一平”的35平米学区房的单价依然高于同一小区的学区房单价，原因仅仅因为它是小户型吗？有一个案例比这个“10万一平”更典型。在2010年，东城区史家胡同附近，一个10平米的平房，以100万的价格成交。算上2年多来的房价高走势，这个案例更加夸张。

可以这样去理解买家的心理，买这个学区房，首要目的是把户口落下来获得重点小学名额。为了达到这个目的，虽然面积越大的学区房可能每平米的单价越低，但是总价肯定是高于小户型的学区房。

 

以华清嘉园为例，查询某中介的官网可以看到，该小区其余房产均价在每平米6万左右，55平米的小户型在在7—8万左右，这套37平米的整个小区最小户型单价确实最高。但是在所有的待售房屋中，和它价格最接近的是三套均为50—60平米的小户型，价格依次为360万、370万、380万。而它350万的售价，是整个小区的最低总价。

学区房的投资价值也符合买主的长远需求

由于教育需求的阶段性，购买学区房的家长可能只是为了将孩子送入重点学校，并不一定作长期居住打算，等到孩子毕业后便将房子转售。尽管学区房转手有个6年之限，即同一套房子的上一位房主的子女入学到下一位房主的子女入学必须间隔6年，但是从以往的情况来看，几乎没有转不出去的房子。学区房的户主在购房者的手中不停更名，自始至终肯定起到了提供入学名额的作用。随着上一位业主户口的迁出，下一位业主的小孩就具备了进入北京市重点小学就学的资格。

读网友的新闻跟帖，发现很多人这样表态“能搞到这么多钱，到时候直接送小孩去国外不就得了，还读什么重点小学啊？”似乎这个学区房买来了就成了一个烫手的山芋一样，吃亏了。一般而言，买房子有两个目的，一为居住，一为投资。虽然学区房在这两者之上增加了一个“择校”的附加价值，但学区房的投资性不可能是业主不考虑的。任何一家中房地产公司的中介都会这样告诉你“不管房价怎么变，学区房一定是增值的”。华清嘉园是02年开盘，开盘价格在4000至5000左右，如今的均价已经翻了12倍，高于同地段非学区房的涨幅。

 

“十万一平”的学区房象征义务教育阶段公平的瓦解

天价学区房让重点小学成了名符其实的“权贵小学”

想要学区房的人有两类，一是有钱人，二是特别注重子女教育的平民。而如今像中关村二小附近这350万起的学区房价格，已经把第二类人完全剔除了。这或许是贫富差距扩大导致的现象。而贫富差距扩大与天价学区房结合起来，又使权贵子弟“赢在起跑线”，起到了“固化阶层”的作用。

 

就近入学和推举、特长等非分数录取政策结合，让城市义务教育公平几近瓦解

我国的“重点学校”不同于发达国家在市场经济条件下因“优质优价”的资源配置方式自然形成的所谓名校，它们(这里指的是中小学)中的许多是在计划经济时代为某些特权阶层的需要而人为地强化配置教育资源形成的“贵族学校”。这些学校在改革时代打破身份壁垒，面向社会实行“分数面前人人平等”的招生，应当说是较之以往的一大进步。然而从90年代后期开始，在打着“素质教育”的旗号下，就近入学、推举、特长加分等政策逐渐成为主流，分数竞争让位给权钱竞争。

以北京为例，幼升小需要就近入学，学区房成为重点学校敲门砖，没钱没权别进来。小升初需要推优，推优中的各种腐败已经触目惊心。李双江的儿子李天一能先后就读中关村第三小学和人大附中，或许就是对这种现象的一个注解。

结语

在不保证各社区教育资源平等的情况下就近入学，只会催生“十万一平学区房”这样的怪胎。

责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0328/708232.shtml