中国客北美购房：不简单 需谨慎

近日，美国和加拿大一些城市出现了房价被推高、楼房空置率上升的情况。随后有人将此归结为“中国人在北美炒房”的证据之一。有关华人推高北美房地产市场的消息便越炒越热。

不过，熟悉北美房地产市场的业内人士表示，大量中国人赴北美买房对部分地区房价上涨有一定作用，但此说法欠缺事实根据。而且，在中国人在北美购房的过程并不简单，在“人生地不熟”的环境下，还需警惕诈骗陷阱和防范其他风险。

中国客推高北美房价缺依据

在加拿大，随着中国移民数量不断增多，再加上有些新移民购房要求靠近名校或者中文商业中心，某些区域的房产项目的确出现热销的情况。但对于中国人推高加拿大房价并无数据支撑。

加西地区规模最大的地产中介之一怡富地产总裁蔡宏安对新华社记者说：“这样的说法更多时候是基于一些猜测和传闻，而非依赖于事实和可靠数据。”

蔡宏安说，目前加拿大和温哥华地区的相关政府机构并没有针对华人移民的购房行为做过权威统计。但是若以人口比例而言，华人人口占加拿大全国人口的比例约3%，认为这能对市场产生重大影响难让人信服，而中国投资客的作用就更为有限。

根据加拿大政府数据，加全国房屋销售收入中，只有3%来源于外国购房者，这其中还包括了相当一部分的美欧等地的投资者，来自中国的投资者比例微乎其微。

（图片：近日，北美某些区域的楼房项目热销。）

具体到温哥华及其所在的不列颠哥伦比亚省，曾经在不列颠哥伦比亚省地产协会和大温哥华地区地产局两大机构均担任过负责人的安德鲁•佩克援引了一组数据：2010年不列颠哥伦比亚省销售的房屋中只有0.4%是被外国购房者购买的，而2009年该数字也仅有0.6%。

在美国，中国客投资当地房地产确有其事，但将房价上涨归因于中国客，似乎也站不住脚。在芝加哥已工作8年的房地产中介丰盈告诉记者，近来所谓中国人推高美国房地产价格的说法并不成立。中国人在芝加哥投资房地产占当地交易的比例很低，况且中国人投资美国房地产还受到持有成本等因素制约。

过程并不简单

在北美买房也不是想象的那么简单。以美国为例，美国房屋交易有一套成熟完备的法律程序。

首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。

而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

中国人到美国买房，首先要有他国、至少是中国香港的银行存款证明，以证明买家有经济能力。接下来就要找一个房地产经纪人来看房。看好房谈好价钱后，买卖双方还要去一类叫Escrow的公司去登记。这是受政府委托的集产权过户和公证流程为一体的非官方公司，以保障买卖双方的利益。

在美国，并不是所有州的房产买卖都要经过这类公司。但在加州，Escrow是必须的中间人。买卖双方的交易文件要交给它，再由它把文件交给政府备案。政府审查过文件后会把房屋产权证交给Escrow，再由该公司交给买方。

另外，首付至少是总房价的35%。外国人也可以申请贷款。中国买房人只需提供护照、签证复印件，加上在香港的银行账户信息，就可以申请贷款了。

购房仍需谨慎

然而，对于中国人来说，来美买房诱惑中隐藏着陷阱。一些中介容易利用中国人的“人生地不熟”，提供虚假房屋信息，诈骗情况也时有耳闻。

房地产经纪人杨旸告诉记者，2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经济公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案。被骗的买主中就有中国人。

另外，即便成功买房，回报也未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的，叫做地税。在大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房，交易税占成本的比例更高。

（图片：在美国购房，其实并不简单。中国客需谨慎。）

按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

此外，在美国炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占住房售价的7%至10%。

在美国，买房和绿卡也远远画不上等号。如果投资了商用房，如酒店、娱乐场所等，政府在评估雇佣当地居民情况后，会发放两年临时绿卡，但也不是必然。两年后，政府还要进行再次评估以决定是否发卡。

今年2月有当地报道称，200多名中国投资者欲通过投资商业地产移民美国，结果被骗1.5亿美元。

当然，相对国内的高房价，越来越多的中国人开始考虑把资金投资到海外房地产中，“至少还是比在国内同等价钱买房再出租的收益更高，”付毅说。（完）

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责任编辑：蔡畅

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