美国新一轮房地产泡沫来袭？

自2006年初房地产泡沫破裂后，美国房地产市场一直处于调整之中，2012年逐步触底回升。今年春夏两季，美国房地产市场保持了良好的复苏势头，房价、销量和新房开工量等多项指标持续释放利好信号。种种迹象表明，沉寂多年的房地产市场再度迎来投资热潮。

与此同时，由于投资太快太猛可能催生美国房地产泡沫的担忧开始升温。美国业界认为，现在担心房产泡沫为时尚早，当前住房市场只是向次贷危机前的正常水平回归。

美房市利好频现

美国房地产市场近日利好消息不断。美国全国住宅建筑商协会17日发布的数据显示，多数住宅建筑商今年6月首次看好市场前景，一改过去约7年来的悲观情绪。协会主席里克•贾德森说，住宅建筑商的乐观情绪主要来自于当前购房需求持续增加，而待售房屋库存量不断减少。

美国商务部18日发布的数据显示，5月份新房开工量环比增长6.8%。房地产行业增长也是整体经济复苏的重要推动力。去年第四季度，住宅固定投资增长17.5%。

购房需求增加也推升了旧房销售价格。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，4月份美国各类旧房销售中间价为每套19.28万美元，为连续第14个月同比增长。

美国住房抵押贷款融资巨头房利美认为，房价上升趋势还将持续。房利美今年5月关于房价走势的一项调查显示，认为美国房价未来12个月会继续上涨的受访者占55%，而认为房价会下降的仅占7%，达到3年来的最低水平。

美房地产投资升温

在房市持续回暖的推动下，美国人投资房产的热情被再度点燃。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，4月份美国旧房销量按年率计算达497万套，连续第22个月同比上升。

记者在华盛顿地区了解到，有些卖家甚至遇到多个买家纷纷加价竞购，这种情况已经多年没有出现。

信安环球投资有限公司全球股票基金经理李晓西告诉记者，在亚利桑那州和佛罗里达州等在次贷危机中房价大幅下跌的地区，为抓住房市上涨的先机，有些投资公司过去几个月甚至整街购买待售房产。

这在房利美的调查报告中得到印证。报告显示，美国人购房和售房信心在5月份急速上升，当月76%的受访者认为当前是购房最佳时机，40%的受访者认为是当前是售房最佳时机，达到3年来的最高水平。

泡沫担忧为时尚早

美国本轮房市复苏伴随整体经济回暖，主要动因是刚需释放，而非投机主导，而且房贷机构的借贷标准并未大幅放松，多数贷款购房者偿还能力没有暴露出问题，因此，房产泡沫担忧为时尚早。

第一，当前房市只是复苏而非过热，供需都在向危机前的正常水平回归。从供给上看，房利美认为，2013年全年美国新房开工量增加约23%，达到95万套，尽管比2010年的低谷高出了60%，但与2005年的峰值200万套相比依然相距甚远。

从需求上看，瑞银集团美洲首席经济学家莫里•哈里斯认为，2000年以来美国每年新组建家庭约137万，在次贷危机期间新组建家庭数量降至每年50万，未来3年内每年新组建家庭数量将增至130万。随着房市和经济不断复苏，大量积攒下来的住房需求需要释放。

李晓西也告诉记者，金融危机期间很多新成立的年轻家庭由于担心经济再次衰退及工作安全性和稳定性，都推迟了买房。现在美国经济复苏势头明朗，这部分被推迟和压抑的刚性买房需求会在近一两年得到释放。

第二，当前房价并非过高，消费者购房能力较强。根据美国联邦住房金融署的数据，美国3月份房价比2007年4月的峰值还低12%，大致相当于2004年11月的水平。美国全国住宅建筑商协会的数据显示，今年一季度全美73.7%的住房售价对于美国中等收入家庭而言可以接收。

不过，近期抵押贷款利率持续上升，增加了购房成本。但李晓西认为，抵押贷款利率虽在上涨，但仍处于近50年以来的历史低点附近，不会抑制潜在购房需求。

房地美首席经济学家诺沙夫特也认为，按照当前房价和收入水平，抵押贷款利率要升至7%才会影响中等收入家庭的购房能力。房地美预计，今年抵押贷款签约额将从去年的5180亿美元增至6420亿美元。

第三，美联储的一项调查显示，自2010年以来大部分房贷机构的借贷标准略微放松，但远非宽松。这也解释了为什么过去几年来尽管抵押贷款利率一直处于历史低谷，但住房销量增长缓慢。

房利美的数据显示，今年一季度发放的抵押贷款平均信用评分达757分，虽然低于2010年的762分，但与660分以下的次级贷款相比，信用级别要改善许多。当季贷款价值比也仅为75%，虽然高于2010年的68%，但与往往高达125%的次级贷款相比，放贷风险也大大降低。（完）

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责任编辑：蔡畅

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