【案例】新房库存逼近警戒线为房价上涨预警？

 

【全球财经案例】

编者按：北京楼市库存降至6万套，逼近警戒线区域，引发房价上涨担忧。库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势。近年来销售一直没能满足需求，这部分需求将推后到今后年份逐步释放，也为房价上涨定下基调。随后的调控之路将走向何方？让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

北京四月新房预售证骤降18% 业界看涨房价

尽管北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）已经削减了预售许可审批的数量，并着手对期房、现房价格进行干预，但这仍然未能改变北京市商品房价格3月以来，一直位列70城市房地产价格涨幅“前茅”的局面。《中国经营报》记者获悉，为了避免高价楼盘集中入市并放量成交造成房价未来快速上涨的市场预期，4月以来，北京市住建委开始“控制”房地产预售许可的审批速度和节奏。以2013年4月为例，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

新“国五条”的调控是否落空？新房供应趋紧是否会带来房价进一步上扬？一时间，关于房地产后市的讨论在市场上不绝于耳。尤其是近日中国社会科学院财经战略研究院公布的报告指出，当前房地产市场住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

遗憾的是，在如是供求关系下，北京房地产价格短期内得到控制已非易事。

“削减”预售证

第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

“现在同行见了面，聊天第一句话都是问，你们项目的预售证批下来了吗？”5月8日晚，万科北京公司一位销售负责人告诉记者。根据中国现行房地产法律法规，只有得到属地主管部门的批准，并获得商品房预售许可证后，才能实施期房销售。

不过，如今想要拿到一张预售许可证，在北京却并非易事。

从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月全国两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作。这导致包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目，在上报有关申请材料后，未能在上述时间区间内获得预售许可证。

在3月20日后，北京市住建委对楼盘预售许可证的审批才陆续恢复，相关楼盘陆续被批准预售。但是，北京市住建委发放预售许可证的数量和节奏明显被实施控制。这种情况到2013年4月开始显性化。

第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

统计数据显示，北京市住建委在4月最后一周以及“五一”小长假期间集中发放了10张预售许可证，而4月前三周的预售许可批准数量总共为12张。相比于2012年同期，这一数据同比降幅约在18.5%左右。

据了解，在对预售申请审批实施节奏控制的过程中，北京市住建委主要是延后申请预售价格较高楼盘的批准许可，并避免高价楼盘“集中批准预售”的情况。

“这样的做法主要是为了避免高价楼盘在某一时间区间集中入市，从而拉高北京整体的房地产价格统计数据。”一位不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人告诉记者。

行政控价格

后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。

记者了解到，按照北京市住建委当前的要求，第一次申领预售许可证的住宅项目，其价格不得超过区域内在售项目的平均价格；对于非新盘项目后期预售许可证申领的申报价格，则要求不得超过一期开盘时的平均价格。

在此之前，北京市对于预售价格的审批，一直时有干预。实际上，从2011年开始，北京市就执行了类似的管制手段，不过其控制价格的额度多在20%左右，即后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。 

从2013年2月开始，北京房地产市场价格涨幅一直在70大中城市房地产监测体系中名列前茅，这让北京市政府感受到了巨大的压力。

中国指数研究院数据显示，十大城市均价中九个上涨，百城房价指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比3月上涨1.31%。其中，北京环比上涨3.11%，涨幅最大。

据了解，2013年以来北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议，研究出台“国五条”北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下，北京市住建委最初开始考虑在短期内对房地产市场价格实施“有限度的干预”，但最终还是将其内容详尽的写入北京市落实新“国五条”调控政策的地方实施细则。

北京市落实国五条地方实施细则要求，加强商品房销售价格引导，继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

除此之外，北京还拟对自住型、中低价位普通商品房纳入限价房范围进行管理，对此类住房实施限价销售。目前，北京市住建委正在会同有关部门研究这项政策的执行办法，初步方向为实施限价管理的中低价位普通商品房，将在再上市交易过程中实施限制。

显然，北京市希望借此拉低整个北京市房地产价格的数据表现。

 

预期被“打乱”

在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

“在一定程度上，预售许可证审批节奏的控制，虽然能在一定时间区间内的数据上房价涨幅会得到控制，但是从长期上看，容易扰乱购房人的预期。当然，这只是我个人的观点。”前述不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人称。

他是通过自己负责管理的楼盘销售情况得出这样的结论的。2013年3月，在等待将近2个月后，这家企业开发的楼盘获得了预售许可证，同一周内，北京市住建委只核发了2~3张预售许可证，该楼盘预售许可的房源数约为320套，但同期“排号”等待购买的意向性客户，已经达到了约700组。

随后一周，北京市住建委又核发了多张预售许可证，市场上可售房源明显增加。“但由于前期房源紧缺的状况已经在市场中形成印象，从而导致市场预期在一定时间内仍然维持稀缺的判断，因此我建议，一是平均每月中各周预售审批的数量节奏，形成稳定连续的可售房源入市，二是公布每周批准的预售许可项目、房源数，引导市场预期向平稳的方向。”他说。

2013年4月，这一现象仍然存在。亚豪机构的市场监测显示，尽管预售许可证发放数量同比下降约18%，但新增供应8906套商品房，供应面积85.3万平方米，分别超出2012年同期21%和2%，市场的实际供应并未减少。

但在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

“还是要综合管理预期和增加普通商品住房供应相结合，才能实现房价的稳定，而稳定预期的最必要手段，就是稳定供应，不要一会儿多一会儿少，这样往往会造成市场预期的混乱，而导致房价的进一步快速上涨。”中国房地产学会副会长陈国强向记者如此表示。

北京新房库存逼近警戒线 为房价上涨预警

亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，对一个城市而言，5万套的库存已低于警戒线。而目前北京6万套的库存已逼近警戒线区域。

事实上，不仅是北京楼市库存在下降，全国几大城市的库存都在下降。根据高华证券统计显示，截至5月5日当周，全国13个重点城市库存平均消化时间已从上周的10.5个月降至10.3个月。其中，北京、深圳、广州、南京、福州、苏州、厦门和东莞的库存都出现了下降。

而开发商补库存的意愿并不强烈。根据统计局数据，3月单月新开工增速为下降20.2%，大幅低于预期，住宅单月新开工下降19.5%，且商业营业用房新开工单月同比也下降27%，说明企业整体开工意愿并不强。

此外，从土地市场数据来看，前3月土地购置面积同比下滑22%，土地购置费同比下滑10%，隐含着开发商延缓了土地出让金支付，主动加库存的意愿并不强烈。

库存在持续下降，而企业又缺乏补充库存的动力，将进一步加剧供需紧张态势，这为房价进一步上涨提供了动力。

根据中指院公布4月份百城房价数据，全国100个城市住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%，同比上涨5.34%。房价自2012年6月起已经连续第11个月环比上涨。

 

房企故意拉长工期 囤地待涨

严厉的限价政策使得4月以来北京新盘入市量锐减，对于市场供应来说，可谓是雪上加霜。而供需矛盾日趋紧张，将会加剧房价反弹的风险。

一方面，在连续的调控政策打压下，开发商新开工的动力不足，甚至存在故意拉长工期的现象。

东海证券测算，房地产行业平均新开工到销售约6个月-1年，以1年期计算，2012年新开工的住宅进入2013年供给，2012年全国住宅新开工面积为13.07亿平方米，该供给与东海证券测算的2013年需求14.9亿平方米尚有1.8亿平方米的缺口。

而从竣工面积角度出发，假设进入预售即供给阶段的住宅在1年以后竣工，即2012年的竣工面积为2011年的供给量，则2012年竣工面积为7.9亿平方米。以此看来，供给量出现了较大的差异，显示出虽然近几年新开工面积增幅较大，但竣工面积的增速并没有与之相匹配，原因很可能在于开发商拉长了工期。

开发商之所以敢于放慢推盘的速度，也和2012年业绩大增，公司现金流比较充裕有关。而随着利率市场化的推进，导致各大龙头企业的融资成本下降，更让房企有恃无恐。当然，房企拿到地块之后，囤积起来不开发，坐等土地升值的案例也屡见不鲜。

此外，保障房对商品房的分流作用也比较有限，也加剧了供需紧张，进而导致了库存的紧张。

目前我国保障性住房主要包括廉租房、经济适用房、棚户区改造安置房、限价商品房和公租房五类。其中，经适房和限价房形成了商品房的替代品。

经适房因申请资格严格、配套和低端存在缺陷等，导致经适房在有效供给与实际供给之间有较大折扣。

而且受到资金、土地以及配套政策等方面的限制，保障房建设也没有迅速增长。其中租赁房的比重越来越大，导致经适房和限价房占比减小。

再有就是政府土地供应量有限，也对供需产生了影响。不过一般政府土地供应呈现前少后多的节奏，随着下半年土地财政的复苏，料想土地供应将会恢复。但与此同时，也为房价的进一步上涨埋下伏笔。

【启示与思考】

目前国内10大开发商市场份额约在10%左右，其中龙头企业万科市场占有率约1.4%。而美国前五大开发商市场份额就高达20%，龙头企业帕尔迪市场占有率为5%。

随着行业调控和洗牌，市场集中度提升将是大势所趋。这也为龙头企业操控供给情况创造了空间，这或将加剧市场供需紧张态势。

此外，统计局数据显示，房价除了2008年小幅下降以外，长期处于增长态势。2003年以来，全国商品房价格由2197元/平方米上涨至5430元/平方米，涨幅将近150%。其中，一线城市北京十年来房价涨幅近3倍，此外，广东、上海、江苏等地涨幅也在2倍左右。

房价上涨的主要驱动因素就在于供需关系的紧张。1998年取消福利分房的制度红利，释放了大量刚性需求，再加上人口增长和城镇化带来的需求，导致供需关系愈发紧张。

近年来，除2008年销售面积有所下滑外，每年销售面积保持稳步增长，2010年、2011年的销售面积分别达到9.3亿平方米和9.7亿平方米，远远超出了以竣工面积估算的供给量7.2亿平方米和7.9亿平方米（东海证券估算），处于去库存阶段。

按照以上数据，近些年来销售一直没能满足需求，这部分需求将推后到今后年份逐步释放。也为随后房价上涨定下基调。

房价上涨的另一大主要原因在于成本（主要是土地价格）上涨。国土资源部重点城市平均地价从2003年末1070元/平方米上涨至2012年末4620元/平方米，涨幅超过3倍，远远超出同期商品住宅价格涨幅。

当然，中国房地产的问题也不是简单地增加供应能够解决的问题。现在最大的问题并非是供应不足，而是供应不均衡、存量不均衡。

一线城市因为人口暴涨需求集中，而三四线城市则出现了明显的积压。一线城市也存在少数人拥有过多房源，而新增人口则部分无力购房。

这些问题也预示着未来的调控政策不会是让楼市成交量出现断崖式下跌，而是更加重视中长期的制度建设。

中国房价上涨的主要驱动因素来自于供需关系紧张，而库存下降将加剧楼市供需关系的紧张，这也为房价继续上涨埋下伏笔。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0621/719633.shtml