【案例】房产税不是降低高房价的利器

 

【中国梦想案例】

编者按：房价和地价持续上涨，使房地产市场再次面临调控预期。近期国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确“扩大个人住房房产税改革试点范围”是财税体制改革的重要任务，一时间，引发市场对近期扩大房产税征收地区时间和征收模式的猜想。而对于民众而言，更多关注的无非是房产税开征是否会成为降低高房价的利器，给百姓实现住有所居的梦想助一把力。让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

人民日报：房产税，降得了房价吗？

 

近期，有关房产税扩围的消息再次引发人们的关注，国家发改委日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务，一时间，有关房产税推出时间和征收模式的讨论四起，极大地影响了普通人的购房选择。

作为一项与普通百姓生活密切相关的税收制度，房产税改革的一举一动始终引发社会的高度关注。那么，我国当前的房产税改革将会怎样进行？房产税将带来房地产市场怎样的变化？又将如何影响普通人的生活？记者进行了调查。

房产税何时到“我家”？

“短期内扩大试点范围是可能的，但像欧美国家那样开征财产税类型的房产税，恐怕只能作为中长期的目标”

在北京通州区工作的小孙最近一直在为买房的事情纠结不已。去年底，工作满5年的他终于具备了购房资格，准备购买二手房。今年初，好不容易选到心仪房子的他赶上了“国五条”出台，虽然选的房子是满5年的“免税房”，而且购房合同已经签订，但房主一定要再加价10万元。

“房主说自己的房子交税少很抢手，将来价格会大涨，所以觉得亏了。”小孙告诉记者。虽然觉得不公平，但他还是答应了加价要求。影响他的不是房子涨价的预期，而是近期市场上关于房产税即将推出的传闻。

“万一北京也征房产税，我赶上房产税出台再过户，那以后岂不是要年年缴税。”小孙觉得，虽然都说房产税可能会降房价，但如果让自己年年交税，还是不划算。

与小孙有类似想法的人不在少数。很多人期待着房产税出台能带来房价的下跌，但真正轮到自己买房时，却千方百计想避开房产税。

近年来我国房地产价格不断上涨，房产税一再被提到经济体制改革的重要议事日程上。2011年1月28日，我国开始在上海、重庆两地试点征收房产税，针对居民居住用房征收的房产税开始在我国实施。此次明确提出房产税试点扩容，许多人关心，会不会很快征到自己所在城市？

住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费，这个大方向是明确的，但房产税改革影响重大，需要通过试点不断摸索经验，短期内全面开征房产税的条件并不具备。

“房产税一旦推出，就将是一项长期的税收制度，因此对房产税进行制度设计时一定要考虑整个财税体制改革和房地产市场健康发展的目标。”顾云昌认为，房产税的推出要实现三方面的目的：一是替代目前的土地出让金制度，改变地方政府土地财政的现状；二是遏制房地产市场的投机投资性需求，进而平抑房价；三是调节收入分配，让占有更多社会资源的人支付更多的成本。从目前试点地区的情况看，还很难实现这三方面的目标，需要在不断积累经验的基础上稳步推进。

“现在上海试点的房产税并不是典型的房产税，更像是一种行为税，是为了调节人们的购房行为，抑制房价过快上涨采取的措施，短期内按照这种模式扩大试点范围是可能的，但如果要像欧美国家那样开征财产税类型的房产税，恐怕只能作为中长期的目标。”中国人民大学财政金融学院朱青教授认为。

房产税该怎么征？

房产税改革应该坚持调节高端，避免对基本生活住房收税

与房产税何时开征相比，普通百姓最为关注的，是房产税将如何征收的问题。

按照目前上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。

与此同时，两地对于进入征收范围的房产，都设置了一定的免税面积。上海规定在合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米时，才对属新购住房超出部分的面积征税；重庆则规定独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

在更大范围试点，会采用哪类方式，引起人们的猜想。

“中国未来的房产税改革，绝不可能覆盖低收入人群。房产税改革应该是坚持只调节高端，这个非常重要。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，从沪渝两地的试点情况看，房产税推出应当是渐进式的，从高端住宅及新增住房为主入手，更具有可操作性。

贾康建议，希望有关部门在研究之后，能够尽快明确政策要点，即基本生活住房不收税，但是超过了基本的标准，就要按照累进制来收税。这样，不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。

基本生活住房不收税，超过基本标准才收税，是房产税改革的一个明确思路。但对于基本生活住房的界定，目前学术界有两种意见：一种是借鉴日本模式，对家庭拥有第一套住房不征收，第二套税率从低；另一种是按面积计算，可考虑人均住房面积在40或60平方米以下不征税，超过部分才征税。

 

“房产税并不是针对所有房屋征收，而要对特定价格、特定面积的房屋进行征收。”财政部财科所费太安博士认为，从我国实际看，人多地少、土地资源严重短缺的现状决定了不宜将住房作为投资品。因此，利用经济手段发挥财税政策的作用，向拥有超出正常居住需要的多套房产的持有者征收房产税，甚至课以重税，不失为一条控制房价的有效途径。

比如，对首套房产不征税，第二、第三套依次提高税率。就像个人所得税工薪收入实行阶梯税率一样，低收入者不缴税，中等收入者按5%至10%税率缴税，而高收入者则要按40%的税率缴税。这样，一个人拥有的住房越多，税率就越高，税负也就越重。拥有三四套住房的业主房产税税负，就会远远高于二套房业主。而对于那些拥有十几套甚至几十套的“房叔”、“房姐”们来说，成本和负担会翻着筋斗上升，更难招架。

费太安认为，今后应适当减少房地产生产和流通环节的相关税负，同时增加住房保有环节税负，建立基本住房不征税、多套住房多缴税的制度，这样可以加大对富人房产的调节力度，降低普通居民的税收负担，更多地体现税负公平。

不过，这又涉及房地产市场一个深层次问题，即住房信息底数不清。现在，究竟哪些人有房子、哪些人有两套以上住房、一线城市住房自有率多少、空置房多少，一直说不清楚。这就要求推进住房信息联网，尽快摸清底数。

房产税能否降房价？

房价主要取决于供求关系，无论从发达国家还是我国试点地区经验来看，不能指望房产税成为降低房价的利器

随着房产税扩围的脚步临近，社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷，许多购房者改变了原有的购房计划，希望房产税推出后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。

另一方面，房产税也深刻地影响了租房市场，许多房主担心房产税增加持有成本而要求提高租金，租房者则希望房产税能够促使多套房持有者将空置房屋推向市场，降低租金。

“房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大，房产税更多的是发挥稳定房价的作用。”顾云昌介绍说，从发达国家经验看，美国推出房产税主要是为了增加地方政府财政收入，德国开征房产税则主要是调节收入分配，这些国家推出房产税后，都没有带来房地产价格大幅下降的局面。而从已试点地区上海、重庆的情况看，房价上涨的势头也没有得到根本遏制。

“房产税，其影响更多体现在心理层面，短期可能影响部分投资者抛出房源。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，决定房价最根本的因素是供求关系，我国目前大城市实际空置的房产比例并不高，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。

“相比于房产税这样的财税手段，提高首付比例、存贷款利率等货币政策对于房价的影响更为明显，这是世界各国的经验普遍证明的结论。未来对于房地产的调控还是要立足于增加供给。”顾云昌分析认为，房产税虽然增加的是持有环节的成本，但在住房市场供不应求的情况下，这种成本还是会转嫁到价格里，未来制定降低房价的措施应该着眼于如何增加有效供应。

顾云昌建议，对于有自住需求的购房者，不必过多考虑未来房产税的问题，只要价格合适就可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人，则需要认真考虑未来房产税推出后对于持有成本和投资收益的影响。

“房产税对租房市场方面的影响要复杂一些，可能会影响部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。”张大伟分析，在目前阶段，房产税一般是要从二套以上开始征收的，而市场上的出租房源大部分都是业主的第二套房，在持有成本增加的情况下，很多业主会选择出售房屋或出租房屋以降低成本，这一方面降低了租房市场的需求，因为部分租房者会借机购买二手房，另一方面增加了供给，从而降低房租。

房产税都不能降房价还指望什么？

国家发改委日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务，房产税试点扩围再次引发民众的极大关注。那么，民众为何如此关注房产税扩围呢？

客观地说，无论政府扩围房产税试点目的是什么？也无论专家们如何论证房产税的多重作用，而大多数普通百姓对房产税扩围的希望只有一个，那就是寄希望于房产税推出后能够降低畸高的房价。

对住房保有环节征收房产税的动议议论多年了。一个事实是，几年前之所以动议房产税还是因为房地产调控，还是因为畸高房价，还是社会民众寄希望于房产税无论是试点，还是全面推开能够降服高房价，能够给百姓实现住有所居的梦想助一把力。

因此，从房产税动议的初衷看，从多数百姓对房产税的希望分析，对其能够降低高房价抱有很大希望。而现在却说，不能指望房产税成为降低高房价的利器，又说什么“房价主要取决于供求关系”。

需要明白的是，对住房保有环节征收房产税就是根据我国人多地少、土地资源严重短缺的现状决定了不宜将住房作为投资品，更不易将其作为投机品，试图通过征收住房保有环节的房产税、增加保有成本来抑制投资投机，改变供求关系，理顺供求关系，使得需求为真正的刚性需求。怎么能将房产税与供求关系割裂来看呢？还以什么“房价主要取决于供求关系”来抹杀房产税在抑制高房价中的作用呢？

 

不可否认，经济学上有一个基本原理是，当需求相对于供给缺乏弹性时，税收就可能向前端的需求者即购买者转移。对于楼市来说，就是自住型的刚性需求大于供给时，任何针对住房环节的征税都将转嫁到购房者身上，房价也必然上涨。

而现实情况是，包括北京等一线城市在内大量的房叔、房婶、房姐持多个身份证拥有无数套住房，以及贪官们动辄几十套甚至上百套住房，说明住房需求绝不只是刚需，投资投机囤房者占住房需求的一部分。这也证明了尽快开征房产税，加快试点扩围步伐的必要性。

那么，有人会问，为何上海重庆两市试点对房价抑制作用有限呢？不是房产税无能，而是沪渝版房产税太过温柔。上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。显然税率过低。

这次房产税试点扩围，应该总结上海重庆试点的经验教训，采取“宽严并济”、“宽门槛、高税率”的思路。以笔者看，从征收对象上实行较为宽泛的原则，如果按照套数计算，应该从第三套以上住房开始征收房产税；如果按照人均居住面积计算，应该按照人均60平方米以上征收房产税。

房产税征收对象应该定位在大户型、多套房和别墅类住房上，大多数普通百姓不能成为房产税征收的对象。然后，实行较高较严的房产税税率，比如：年税率确定在3-5%以上。真正提高投机投资购房者的保有成本，真正让其伤筋动骨、吐血出血，让整个社会谈住房投机投资色变。这才能使得房产税既起到抑制房价、完善税制的作用，又避免了误伤普通百姓的居住型、改善型需求。

房产税扩大到哪个城市需要参考两点：一是房价涨幅是否过快，投机投资性需求是否旺盛；二是征收房产税的条件是否具备？包括房产登记系统是否联网、健全等。从地区上来说，今年至少应该扩到北京、广州、深圳、杭州、南京、天津等一二线城市。特别是北京，今年应坚决推出房产税。

如果按照沪渝太过温柔的试点方案，使得房产税在降低房价上效果微乎其微，那么，就没有必要扩大房产税试点，特别是在经济下行压力增大现状下。目前，我国经济遇到了比2008年金融危机时期更加严峻的困难，在这种经济不景气加剧情况下，任何开征新税种都是一大忌。既然房产税不能降房价，又何必在经济下行压力增大情况下开征呢？

因此，必须理清房产税试点扩围的目的。目前以及今后一段时期房产税试点扩围或者未来全面推开的唯一目的就是完善房地产调控手段，增加保有环节成本，抑制投资投机性需求，平抑高房价。舍此，就没有必要开征，起码一个时期以内没有必要开征。

如果房产税不是 那还有其他降房价利器吗

在2013年中国房地产百强企业发布会上，财政部财政科学研究所所长贾康提醒说，出台科学合理的房地产税征收方案已经迫在眉睫，征收对象应是中高收入人群。

按理说，增加或出台一项新的税收方案，纳税群体肯定会有些不乐意。但就出台科学合理的房地产税征收方案而言，笔者以为，的确迫在眉睫。

什么叫科学合理？按贾康所长说的，就是房产税制度必须坚持调节高端收入这一原则，不照搬美国的征收模式，而要借鉴日本的方法，将首套房或者家庭人均住房面积低于某一标准的，都纳入免征范围。此外，对于第二套房，也可以适度降低征收标准。普通住宅与非普通住宅的税率也应有所不同，从而引导社会上的购房者购买小户型商品房。

这当然是一家之言，但大的方向没错。房地产税征收方案如何进一步做到科学合理、不伤及无辜，完全可以集思广益，发挥各方面的聪明才智。

贾康说，征收房地产税可以将整个不动产从土地开发、成品房交易到成品房持有等环节的调控关系理顺，使税费合理化，促进房地产市场的健康发展。同时，在破解地方政府土地财政难题、减轻中低收入者的税收负担等方面也具有明显效果。

无疑，此乃“宏观”说法。就“微观”而言，征收房地产税也有诸多好处。这些年，国家层面的房地产调控举措不少、力度也不小，但成效始终不大，房价甚至陷入越调控越上涨的怪圈。原因很多，其中投资投机绝对是“功不可没”。众所周知的是，房子盖了不少，可其中的相当一部分却囤积在少数人手里，造成一方面是“房多多”，另一方面是“房缺缺”。这种“两极分化”的现象，既浪费了大量资源，也使房价居高不下。而一旦实行科学合理的房产税制度，“房多多”们势必感觉“末日来临”、“钱”图无望。这样，诸多问题起码会得到缓解。

不要说房产税不是降房价利器。在拿不出其他“利器”的情况下，只要科学合理，特别是对准“房多多”，它就是一个利器。事实上，科学合理地征收房地产税，无论民间草根还是专家学者都早有呼吁，但时至今日仍无多大进展。有些城市虽然进行了试点，但因缺乏科学性或不太合理，以致效果不是很理想。其中原因不外乎两点：首先，政策制定者本身可能就是中高收入者，甚至还是“房多多”，如果房产税征收方案“科学合理”，就无异于拿自身“开刀”；其次，地方政府也有自己的“小九九”，“卖地收钱”的发展模式能否一直“火爆”值得“担忧”。

因此，尽管出台科学合理的房地产税征收方案迫在眉睫，但恐怕还会有一定的阻力。不过目前，房价远未回归合理，逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费，是已经明确的方向。既然如此，房产税征收就该冲破阻力，尽早决断。

 

房产税因何被误读为降房价利器

随着房产税扩围的脚步临近，社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷，许多购房者改变了原有的购房计划，希望房产税推出后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。

房产税真的能够降房价吗？显然不能。可是，许多人寄希望于房产税能够降房价，对房产税功能过度夸大，出现非理性的声音。为何出现这种情况呢？

首先，一些媒体的选择性报道导致误读。从税收理论来讲，房产税作为一个财产税，功能是多方面的，比如调节贫富差距、筹集财政收入为地方建立主体税源、促进房地产市场健康发展等。同时，房产税作为市场经济调控的一个非行政化手段，其作用的发挥必须依靠一定的市场经济环境，比如法治环境、人们遵从法律的意识、是否按照公平原则运行、有没有垄断或者人为操纵、其他要素的市场化程度比如土地、利息是否市场化等。但是，我们看到一些媒体在做房产税相关报道时，只选择了与调控房价有关的方面有侧重性地宣传和解读，只看到房产税增加房屋持有成本的单方面功能，对其他方面不予报道，以致许多人误以为房产税是降低房价的利器。

其次，大多数人财税相关知识缺乏。由于专业性强等特点，很多人不愿主动学习和了解财税方面的知识。每年的全国两会上， 都有很多代表委员反映看不懂国民经济预决算执行情况的报告和相关报表，这一方面与预算报告制定得还不够细有关，另一方面也与一些代表委员缺乏财税知识有关。在对财税知识并不了解的情况下，一旦出现与自己切实利益有关的财税改革话题时，很多人往往不能辨别是非，容易被非理性的声音所影响。同时，受影响者又不自觉地加入到非理性声音的传播中，导致非理性声音的分贝越来越高，理性客观的声音被淹没，以致影响改革的正确决策和对税制本身的认识。

由于改革的难度，加上利益复杂交织，以致在房产税改革上，出现了很多争议和阻力，最明显的就是对房产税功能定位不准。各个职能部门往往从各自的利益和立场看待房产税改革。有的部门希望房产税及时推出，能够给高房价降降温。但是财税部门从完善税制、征管水平等方面考虑改革的择机推出和制度设计，特别是由于房产税在房产信息的核实和价值的评估等方面有很高的要求，因此，财税部门对房产税改革表现为慎之又慎的态度。一些地方政府又有自己的小算盘，担忧房产税推出真的打压房价，降低自己的土地财政收入。所有代表这些立场的声音通过各自的信息披露渠道传递到市场上，就给市场释放了错乱的信息，在误导老百姓的同时，也误导了一些真正关心改革、理性建言的人士，一些专家学者也受到这些信息的干扰。所以，对于房产税改革，目前应该综合全局，撇开部门利益，抓住主要矛盾，权衡利弊得失，果断决策。

【启示与思考】

房价和地价持续上涨，使房地产市场再次面临调控预期。近期国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确“扩大个人住房房产税改革试点范围”是财税体制改革的重要任务，引发市场对近期扩大房产税征收地区时间和征收模式的猜想。而对于民众而言，更多关注的无非是房产税开征是否会成为降低高房价的利器，给百姓实现住有所居的梦想助一把力。

房产税征收带来的影响交由市场反映是最有说服力的。因此，在此我们不过多讨论此点，只简单分析房产税的性质与功能，以及征收过程中需要解决的问题，或许从中我们也可得到一些启示。

目前有关房产税功能的讨论，归纳起来有四种观点：一是提供稳定税源，取代对土地财政的依赖；二是抑制楼市投资投机，以建立楼市调控的长效机制；三是让多占房产者付出代价，调节贫富差距；四是引导居民合理住房消费，节约土地资源。

可以说，房产税具备了上述四方面功能。但以笔者之见，这些功能都是属于派生功能。实际上，鉴于房产是一种不动产，房产税在本质上讲是一种财产税，既然是一种财产税，显然就不存在该不该开征的问题。

如果承认房产税是一种财产税，就意味着谁拥有的房产越多，或房产价值越大，谁缴纳的税就必然也越多。这即是所谓的权利与义务对等。

但是在征收房产税的同时，还有如下几个问题需要思考及解决：一是有关税收负担问题，即开征房产税会不会增加普通百姓的税收负担。要让百姓消除这种忧虑，第一，应当规定人均住房消费免税额，其免税范围和程度在全国应大体统一，但也需因地、因时制宜允许存在适当差异。第二，超过免税面积一律征税，但税率可按人均超面积具体情况实现逐步累进制。这样，既可保证地方政府的收入来源，又可起到抽富济贫或缩小贫富差距的作用。

二是有关房产税开征步骤问题。由于房产税率涉面广，尤其会影响到相当多的既得利益者，在开征房产税的做法和步骤上必须慎重。房产税一旦全面铺开，虽说不能一成不变，但政策不可朝令夕改。就房产税开征而言，一定要“由点到面，由易到难”，经过试点再逐步推广。在税率设置上应当“由低到高”，逐步提高。在适当时候应当实现房产税从“增量”征收向“存量”征收过渡。否则，这不仅不公平，也难以发挥征收房产税为地方政府提供稳定财政收入来源的基本功能。

三是房产税全面开征时机问题。鉴于目前我国许多地方政府手中仍握有不少土地资源，土地转让大量收入，可以帮助城市建设和兴建保障性住房，另加一些征收房产税的技术问题尚未解决，有理由估计，当城镇可用于建造商品房的土地转让资源所剩无几时，或是对存量商品房全面开征房产税之日。尽管这一天目前尚未到来，但迟早会来到。

四是关于房产税的替代问题。房产税是将房地产开发环节和交易环节的税费转移到持有环节的税种，是对土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、营业税等相关税种的一种替代。但土地增值税等税种是房地产税而不是房产税，房产税开征可以替代印花税、契税等相关税费，但不能全部替代现行各种房地产税收。由于部分税费被替代（取消）了，一定程度上反倒可以减轻房产持有者特别是免征房产税家庭的税收负担。

房地产业是影响我国宏观经济稳定的重要行业，是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的依托。同时，房地产业还与民生事业紧密相关。因此，房地产调控政策很容易牵一发而动全身，影响到经济社会生活的各方面。对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动。

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责任编辑：蔡畅

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