【案例】探析深圳海关福利房

 

【百姓心声案例】    

编者按：深圳海关建造的位于华强北商圈的福利房项目海馨苑入住尚未满5年，有些海关职工已迫不及待地以每套400万元以上的价格进行出售，有的户型估价已接近千万元，而他们当年付出的购房款只有20万元。最近，又一块总占地面积41937.98平方米的深圳海关宝安生活区福利房项目主体即将开工，其中规划保障性住宅108900平方米，单身公寓12000平方米。面对此情此景，有业内人士感叹，深圳海关投资了这么多房地产项目，已经可以和小型房地产开发商媲美了。让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

 

深圳海关福利房：业主20万购入450万叫卖

2013年5月15日，有财经媒体报道深圳海关福利房——海馨苑涉嫌违规租售，有业主20万购入450万叫卖，在微博上引起深圳地产业界的广泛关注和争议。海馨苑作为面向海关职工的带有福利性质的住房，究竟能不能上市进行租售交易成为争议的焦点。

深圳房地产律师张茂荣认为，海馨苑是2009年就已经入伙的福利性安居房，和2010年才面世的安居型商品房性质有很大不同，前者是面向国家机关事业单位职工的福利分房，后者是只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。

张茂荣分析，有关安居型商品房不能上市租售的法规条文并不适用于海馨苑这种性质的福利房，可以明确一点的是，在未取得产权证明之前，海馨苑房子不能上市交易，但是业主可以与买家签订预约买卖合同，进行预约交易。

现场：海馨苑为海关福利房 尚未取得产权证

位于深圳福田华强北的深圳海关福利房——海馨苑，是一个由11栋高层楼房组成的小区。记者采访了解到，海馨苑住宅建筑面积都比较大，最小的为3房，建筑面积为111平方米左右，另外还有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房户型。2009年入伙时，周围二手房价已经直奔2万元至3万元，但作为深圳海关内部集资筹建的福利房，由深圳海关内部分配，海关职工以非常低的价格购得：如为旧海关小区的原住户，111平方米的住宅需交纳购房款为20万元；原本未居住在旧址的海关人员，交纳购房款约60万元。由于是福利房，海馨苑房改工作尚未完成，目前所有业主尚未取得房产证。

从2009年至今，海馨苑地处的华强北片区，房价一路上涨。记者走访发现，海馨苑为片区最新最大的一个小区，附近房源的房龄大都在十几年至二十几年不等，由于位置好，学位也不错，即使十几年的老房子，周边二手均价都要四五万元。

中介：海馨苑确有房屋上市租售

2013年5月15日中午，记者驱车来到了海馨苑小区。这是一个闹市中看上去非常安静和干净的小区，11栋高楼围成一个圆圈，高楼之间楼间距较远，资料显示，小区容积率为2.5，小区内有4栋高层是22层，另外7栋高度为33层。小区中间是一个花园，环境不错，和普通社区有所不同的是，小区配有员工食堂。

记者随后走出小区，发现小区周边只有一家小型中介。中介门外贴有海馨苑的租房信息。广告显示，海馨苑111平方米的三房单位现在租价是6300元每月，而146平方米的四房单位租价则是8200元每月，出租房源均带装修。据该中介机构工作人员介绍，海馨苑出租房源非常少，广告上的房源都已经租出去了，实际上111平方米的三房租价都在8000元以上，且要签长期租约。

海馨苑现在有房子在卖吗？一名中介人员告诉记者，目前只有一套111平方米的底层房子在卖，总价达450万元。小区均价在4.5万元左右，一般这种户型房子售价都在500万元以上，该套房子楼层比较低所以便宜卖。“该房子没有取得产权证，只能和业主签订协议交由律师办理。” 中介人员说。

 

问题：海关福利房究竟能不能上市租售？

根据深圳海关2008年对媒体所做的一个公开解释，海馨苑土地使用权归海关所有，性质是住宅用地；“海馨苑”建设项目工程属于旧城改造项目，在拆除原有海关旧的住宅楼的基础上建设新房，分配给原来的住户、住房面积未达标户，以及符合分房条件的无房户。该项目纳入深圳市房改计划，按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府第88号令）的有关规定进行分、调房。

2013年5月15日，作为深圳资深房地产律师，张茂荣就海馨苑的福利房性质以及其上市租售所受限的法律条款规定，花了较长时间进行了深入了解和剖析。和媒体报道认为海馨苑涉及违规租售观点有所不同，张茂荣认为海馨苑性质不同于深圳自2010年推出的安居型商品房，它只是深圳市国家机关事业单位住房制度改革后推出的安居房，适用的法规条文应该是《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府第88号令），可以明确两点是：在业主未取得产权证明之前，不能上市交易，但是根据司法实践，买卖双方如若只是签订预约买卖合同进行预约销售，则是合法有效的；作为国家机关单位内部分配的福利房也就是安居房，目前现有政策对出租没有禁止性规定，因此，张茂荣认为应该是可以出租的。

至于之前媒体一直质疑海馨苑不能出租出售，依据的是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府第228号令）规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权后，才可以租售。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》自2011年6月1日施行，是2010年深圳安居型商品房这种新事物出现后的新政策。而且海馨苑这种性质的安居房和安居型商品房是两个概念，一个是面向国家机关事业单位职工的福利分房，一个是政策明文规定未取得完全产权前不能租售，只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。因此，张茂荣认为，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》不适用于海馨苑。

深圳海关新建千套福利房 未入职员工也有预留

深圳海关位于华强北商圈的福利房项目海馨苑入住尚未满5年，有些海关职工已迫不及待地以每套400万元以上的价格进行出售，有的户型估价已接近千万。近日，《每日经济新闻》记者调查发现，从1984年至今，深圳海关兴建了10余个福利房项目，分布于盐田、罗湖、福田、南山、宝安等5个行政区。单身宿舍、两居室、三居室，楼梯房、高层住宅，品种各异，数量繁多。“这么多项目，可以和小型地产商媲美了。”有业内人士感叹。

尽管如此，总占地面积41937.98平方米的深圳海关宝安生活区福利房项目主体即将开工。其中规划保障性住宅108900平方米，单身公寓12000平方米。

深圳市住建局在书面回复《每日经济新闻》记者采访时称，“深圳海关提出，现有约1100名员工未享受过购房优惠政策，该关每年新录取公务员超过150人，加上现有单身员工600人，预计未来3年单身员工总数将超过1000人。”

深圳海关宝安项目完工后，如果以每户100平方米计算，刚好新建约1100套福利房，深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。

一方面是国家机关、事业单位的员工保障“全覆盖”，一方面却是中低收入群体望房兴叹，部分福利房项目为何会背离初衷，引起各方关注。

出租样本

区位优越海关小区部分出租

深圳罗湖区和平路，车水马龙，人潮涌动。这里紧邻深圳火车站和罗湖口岸，与香港只有一关之隔。从这里步行十分钟便可到达汇聚了国贸、金光华广场、嘉里中心等罗湖区最大、最繁华的商业圈之一。

凭借优越的区位条件和成熟的配套设施，“追求者”络绎不绝。在和平路上，向路人打听海关住宅区，多数人可以准确告诉你怎么走。

“不少房子都租出去了。”在海关宿舍二院门口，一值勤保安告诉《每日经济新闻》记者，七八十平方米的两居室月租金都在3000元以上。“你这时候来肯定没房子了，早一点来或许还有。”

记者随机对进出3个海关宿舍小区的10多人进行了身份调查发现，百分之七八十的受访者系租客，大部分是在附近上班的白领。有的租客提及其房屋业主为海关员工。

据周边房地产中介不完全统计，和平路上的3个海关住宅区，大概有1000套，除去龙兴大厦和龙旺大厦两个高层项目外，其余的均为七八层的楼梯房。

按照网上发布的租房信息，记者以租房者身份致电咨询，自称小区内兼做房屋中介的家政公司员工告诉记者，海关3个小区没有一套可供出租的空房，网上发布的租房信息早已过时，已被他人抢占了先机。海关小区入住率和受欢迎程度之高，基本没有空房，一有人搬离，马上就有新的租客进驻，房源供不应求。

出售样本

不足5年中介有售房记录

租赁市场如此火爆，那么房屋出售情况如何？

“海关房子很少有卖的。很多购房者经常过来询问，海关的房子卖不卖，但我们确实没有得到这类房源。这几个小区的楼梯房可能要拆掉重建，业主在这个时候不会轻易出售，如果一旦要拆，他们可以获得一笔不菲的补偿。我也很奇怪，为什么这么多人盯着海关的房子。”和平路一位地产中介员工表示。

不过，记者在另外一家中介获取的信息跟上述说法有所不同。

“海关房子卖的确实少，但并不是没有。”一家房地产顾问有限公司(地产中介)的王姓负责人向记者表示，在其职业生涯中曾成功卖出过两套，当时尚未获得产权的房屋，均位于海关大院的龙旺大厦。由于当时业主尚未住满5年，房屋属于集体产权，售卖时无法完成过户，但中介方为买卖双方签订了一份合约，一方面负责解决房屋产权问题，一方面保障购房者的权益。一旦房子无法完成产权过户，购房者无需承担任何风险。

在得知记者欲购买一套海关高层住宅时，他表示，经过长期跟踪，公司终于拿到了一套房源的代理权，并向记者展示存于手机中的房屋内部图片。该房源面积为98平方米，位于龙兴大厦，业主系海关内部员工，给出的报价为1.8万元／平方米，其入住尚未满5年。正常情况下，到明年才能拿到产权，产权转换需要一定的费用，比如补土地差价。但他肯定地表示，到明年一定可以拿到产权，实现过户。

这位负责人还介绍，其公司正在同龙兴大厦、龙旺大厦及其他业主洽谈，已经有几位意向客户。由于此地房源紧俏，不少同行为了获取代理权，一直哄抬房价。

房源缘何如此紧张？这位负责人称，“龙旺大厦和龙兴大厦都分给了海关级别较高的官员，以前龙旺大厦住的都是副关长、处长、局长级的领导，有些又分到了新房。这里的房屋不少已经获得了产权，但他们就是不肯卖，领导的房子，这事很敏感，涉及到财产问题，现在上面抓得紧，我们打电话过去，他们总是问你怎么知道我的电话，搞得我们也很紧张，电话都不敢乱打。”

至于海关住宅为何如此受青睐，以该负责人的经验来看，海关生活区良好的福利是重要原因之一。“我2007年卖过龙旺大厦两套房子，当时业主也没有产权，但后来搞定了，两位购房者现在住得很舒服，管理费便宜，也不需要停车费，有关系的话在食堂办张卡，两块钱一餐，里面还有海关幼儿园，找管理处，这些都能解决。”

 

建设规模

海关福利房项目多达十余处数千套

深圳海关到底有多少福利房？《每日经济新闻》记者查阅深圳住建局网站发现，自1984年开始，海关竣工验收的住宅项目多达10余个，遍及盐田、罗湖、福田、南山和宝安等5个行政区。

上世纪80年代，深圳住建局网站显示的海关竣工备案项目接近就10个。1984年到1988年，这个时间段为海关福利房建设的第一个高潮，盐田、梅沙、布吉、罗湖、文锦渡等深圳海关分支机构所在地为建设福利房的主要地带。当时，深圳海关还叫九龙海关，直至1997年香港回归时才更名为现在的深圳海关。

1995年到1999年，深圳海关迎来了第二个福利房建设高峰。这一时期机场海关多个项目建成。上述提到的海关高层住宅龙兴大厦和龙旺大厦，分别于1995年和1999年建成。

2000年以后，深圳海关又完成了布吉海关宿舍13、14、15号楼的建设。在此期间，梅林海关生活区和华强北海馨苑竣工。

除了前述罗湖和平路的3个住宅区，记者还实地探访了布吉海关宿舍、梅林海关生活区等多处深圳海关福利房项目。

位于草埔金稻田路的布吉海关住宅区，记者看到一家房屋中介打出了海关生活小区的房租信息。负责人告诉记者，一套8楼(楼梯房)的95平方米三居室空房，月租金为3200元，且空置房源就这一套。记者现场看到，比起其他同类型的住宅区，布吉海关生活区尽管房屋较为陈旧，但小区内相对幽静。该地段房价基本在1.5万元／平方米以上，高则2万多元／平方米。

“(梅林)海关生活区是福利房，CBD辅射区，莲花山旁，多路公交经过，交通特别方便。(小区位于)福田中心区，大型花园小区，封闭式管理。周边配套设施齐全……是一个适合生活居住的文明安全的高档小区。”这是搜房网对梅林海关生活区的描述。记者实地探访发现，该小区位于莲花北，紧邻北大医院和彩田村，该地段房价目前已涨至3万元／平方米。

记者登录搜房网、赶集网、58同城等多个网站看到，深圳海关不同生活区的房屋租赁信息。

“深圳海关是中央驻深行政事业单位，深圳市政府批准给他们的行政划拨用地比较多，使他们有可能利用剩余土地申请建设福利性住房。”一不愿具名的业内人士分析称，福利房的目的是通过政策优惠手段解决特殊群体的住房困难，既然可以把房子租出去、卖出去，显然是没有这方面困难的，而且还可利用福利房获利，这与政策初衷和分配原则相悖，监管漏洞可见一斑。加之海关属于中央直属机构，和深圳地方政府无隶属关系，其执行福利房政策有一定的“特殊性”，而法律、法规的缺失也是造成上述违规行为的主要原因之一。

对于上述福利房项目的土地使用情况及房屋数量，由于尚未取得官方数据，深圳海关10余个住宅项目到底有多少套住房，尚不得而知。但仅和平路海关3个住宅小区就有1000套，加上海馨苑的1300套，这4个较大的福利房项目房屋就已有2300套。据深圳海关官方网站公布的数据，其员工数量为5800人。深圳市住建局给《每日经济新闻》记者的回复称，深圳海关宝安福利房项目是为尚未享受购房优惠的1100名员工修建的。

制度探讨

难界定违规 业内呼吁保障房回归初衷

2013年5月初，《每日经济新闻》报道了深圳海关在深圳宝安获19.09万平方米土地，计划为海关系统再建保障性住房的新闻后，引起热议，其中争议的焦点集中在事业单位自建保障性住房的合理性上。

房地产分析师陈真诚在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，企事业单位自建保障性住房可能导致已被废止的福利分房情况再次出现。“保障性住房政策究竟是为了保障谁？如果部分企事业单位可以在自有土地上建住房，那没有地的企业，如果也需要解决员工住房问题，政府是否能划拨土地让他们自建？土地不是说谁先占有就是谁的，事业单位拥有的自有土地，终归是国家的土地。”

据了解，自上世纪90年代，国家逐步取消福利性住房分配后，房地产市场快速发展。在此基础上，国家为解决中低收入家庭的住房问题，提出了保障性住房政策。但由于保障性住房资金等问题，各地纷纷将企事业单位自筹建设保障性住房作为完成指标的重要一环。

以较早放开企事业单位自建保障性住房的广东省为例，2011年，企事业单位可自建福利房政策推出，广州市共有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套福利房，占广州当年保障房建设任务的15.7%。

据记者统计，截至目前，已出台相关文件明确企事业单位可自建保障房和公租房的省市已扩大至广东、陕西、山西、石家庄、三亚、南昌等。

在越来越多的省市用鼓励企事业单位自建保障性住房的方式，来探索保障性住房建设新模式的同时，却未有更为明确的政策来规范和制约该部分住房，从土地到分配等各个环节。

深圳市住建局在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，今年将开始建设的深圳海关宝安生活区，为海关西乡办事处自用土地的置换用地。此前，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的回复显示，海关宝安生活区用地为国有土地，是依据深圳市政府批准的城市规划约定的功能后按规定报市政府审批后出让。

对于企事业单位自建保障性住房及其土地问题，《深圳市保障性住房条例》(2011年修正本》中并未涉及，只在《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》提及，“建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的，须向市住房保障部门提出申请。”这并未对企事业单位通过置换用地或出让方式，取得土地建保障性住房做出说明。

此外，在出售、产权等方面，也并没有专门针对企事业单位自建的保障性住房的条款。《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》规定，企事业单位利用自有存量土地建设的安居型商品房，可优先面向本单位符合条件的职工配售，剩余房源面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。但并未对“符合条件的职工”做出说明，事业单位的福利性质的保障性住房是否需要覆盖到“人人有房”？

广东广和律师事务所律师罗御伦表示，深圳市政府虽明文规定，各机关事业单位不得再为本单位职工建、购住房。但海关系统实行垂直管理体制，深圳海关是否受深圳市政府的相关规定约束，不好评论。

深圳知名房地产分析师他山表示，海关系统等行政机关福利房覆盖率的确过高，但很难界定其是否违规，制度存在一定不合理性。“很多人去申请保障房，但是最需保障的群体却得不到保障，这就涉及到分配制度了。”他山说，“不过，我还是相信未来相关制度会有所改革，这个领域已经引起很大的关注了。”

深圳海关福利房 辛勤不如分房的真实写照

提到福利房很多人都第一时间想到国企事业单位与公务员，福利房准确解释这是计划经济制度的产物，以单位福利的形式分配给个人的房。随着市场经济的改革，计划经济的一些陈规也将陆续退场，福利房便应该是其中之一。前不久媒体曝光深圳海关福利房套现的新闻，高房价时代福利房是否允许套现？国家应该将福利房与保障房一样，纳入保障房建设体系的范畴，不应该脱离监管独立存在，应该对福利房提出种种条条框框，保障民众的利益不会受到侵害。

无论是国企还是公务员，福利房的分配应该共同归入社会保障体系之内受到公众的监督，因为这些社会资源是全民共有。政府职能改革不断被提出的今天，福利房已经成为改革绕不过的一道坎。此次深圳海关福利房购买成本是市场价格的几十分之一，政府前不久人民日报评论社会收入差距时提出的观点那样，人民辛辛苦苦几十年不如分套房。几百万的利润是一名普通劳动者几十年的收入总合，深圳海关福利房事件不能不了了之。

深圳海关福利房发生后相关部门应该以此为戒，福利房应该是解决有切实居住苦难的居住需求，不能成为少数人一夜造富工具。深圳海关福利房的分配是否存在猫腻目前还不得而知，民众期待事件的真相，2003年，深圳市人民政府明确规定政府今后不再专门为机关事业单位职工建设和分配全成本微利房，各机关事业单位也不得再为本单位职工建住房。在此背景之下，深圳海关福利房为何能够建成？深圳海关要给公众一个明确的回答。

 

“深圳海关福利房”让人“羡慕嫉妒恨”

在福利分房制度成为历史以后，企事业单位职工的住房不再由单位负责，而是由职工自行从房地产市场购买，单位以住房公积金的方式，向职工提供部分资金支持。但是，一些政府部门却可以游离于这个基本的制度框架之外，以提供“保障房”的名义，让公职员工继续安享福利分房。在房地产市场已经基本形成，商品房价格持续上涨的背景下，这种超标准建造的福利房，实际上成了一笔巨额财产。

福利分房的“尾巴”没有割掉

深圳海关变为“福利房开发商”暴露：房改后福利分房的“尾巴”不仅没有割掉，而且还很长。据悉，深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。这种“全保障”现象说明某些部门某些系统，已经成为一种“独立的福利王国”，完全脱离了国家政策约束。

谁更有资格申购保障房？

保障性住房，顾名思义，是政府提供的低廉售价或租金的住房，分为公租房（廉租房）和经适房等品类，具有很强的福利保障性，对应的保障对象只能是为中低收入住房困难家庭。如果将海关关员等公务员群体也纳入到保障房的保障对象，那么深圳其他更多市民也理所应当享有这项公共保障福利。

“允许自建”就是留下自肥黑洞

上世纪90年代之所以要停止福利分房，目的就是剥离依附于权力的住房特殊福利。住房、医疗、子女教育，这些依附于权力的福利必须剥离，已经是社会共识和大势所趋，而这其中，住房福利又是最难啃的骨头。深圳海关自建福利房，是福利分房复活的一个缩影，也是权力福利泛滥的一个切片，如何纠偏问责，关乎公权力的正当性，更关乎整体的社会公平。刮骨疗毒，不妨就从叫停一些地方“允许自建福利房”的土政策开始。

辛辛苦苦几十年，不如一套福利房？

在本件事中，与其说该海关职工的生活状态令人羡慕，莫如说是其他绝大多数人的生活状态令人欲哭无泪。进一步说，一堆砖头瓦块动辄就市价几百万元，就社会整体而言，正是住房市场畸形化和投资方向扭曲的标志。社会经济的发展在住房问题上偏离了人民生活幸福的轨道，随时有出轨的危险。

【启示与思考】

房子的事情总是让人揪心，深圳海关有关新建千套福利房的新闻报道让我们更是咋舌。从1984年至今，深圳海关兴建了10余个福利房项目。“这么多项目，可以和小型地产商媲美了”。据悉，深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。

住在北京唐家山的“蚁族”要是看到这则新闻，一定会后悔当初大学毕业时为啥不去报考深圳海关的公务员，如果有幸考上，现在说不定都住上美丽的单身公寓了。每年的公务员考试，有成千上万的应届毕业生奔赴各地的考场，他们挤破了脑袋争取进入公务员队伍，除了看重工作的稳定，应该还怀揣更多的期待，比如深圳海关这样的单位，总会想到员工的冷暖。

上个世纪末房改之后，福利分房本该退出历史舞台，但是非常遗憾，一些有门路和胆量的实权部门，总是能够找到政策的漏洞，各种变相的福利分房层出不穷。

在笔者看来，深圳海关变为“福利房开发商”至少暴露了三个问题：

其一，房改后福利分房的“尾巴”不仅没有割掉，而且还很长。深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。这种“全保障”现象说明某些部门某些系统，已经成为一种“独立的福利王国”，完全脱离了国家政策约束。

其二，中央驻深圳行政事业单位这一特殊身份或许让深圳海关钻了监管漏洞。有律师表示，深圳市政府虽明文规定，各机关事业单位不得再为本单位职工建、购住房。但海关系统实行垂直管理体制。

其三，有关部门没有真正落实房改政策以及相关禁令。尽管1998年房改政策出台和2006年《关于制止违规集资合作建房的通知》出台，当时获得舆论一致肯定和好评，但在笔者印象中，相关政策在某些地方似乎就在当时热闹了一阵子，后来未见督查和落实。如果每一项住房政策都能落到实处，无疑，深圳海关不能也不敢为自己大肆兴建福利房了。

房地产本是当前社会矛盾的一个焦点，任何涉及房地产的政策都必须谨小慎微。就保障房这块来说，笔者以为相关部门必须尽快堵上政策漏洞，尤其是实权部门的变相福利分房。深圳海关的自有土地也是国有资产，没有理由拿来建房分给自己的员工。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0702/720980.shtml