【案例】高房价有利穷人是谬论

 

【中国梦想案例】

编者按：高房价被普遍认为是中国经济的顽疾，而不少专家和楼市“大嘴”(如任志强等)屡屡抛出的“神论”更是刺激着国人的神经。不久前，独立经济学家金岩石爆出又一个楼市“高论”，称“高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子”。此番言论不仅引爆互联网，更被《人民日报》批为“奇谈怪论”和“歪理邪说”。对此，金岩石在个人微博做出回应，称(房地产)市场是买卖双方的博弈，成交即合理！让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

 

北大教授：高房价是为让穷人能住上房子

“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。”——6月8日，“理性繁荣，顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石会后接受了信息时报记者专访。

城市价值提升让房价上涨

记者：国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么？

金岩石：以前的国五条现在政府很少再提了，目前市场上呼吁最高的就是扩大房产税的试点。其实每一个政府都不希望自己国家征税的房产贬值，同时又希望自己印的钞票有出口。所以未来政策的方向就是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。从这两点来说，中国未来政策已经没有太多空间了，所以只能用超额货币驱动政府投资，以及用货币加投资驱动城镇化。因此，中国未来十年的政策方向就是货币加城镇化驱动消费升级，唯一可能的变数，如果证券市场政策得当，股市有可能代替楼市成为新的投资趋势。

记者：最近包括广州在内的很多一线城市都出现多个地王，您觉得这是必然的还是反常的，是否意味着未来楼价会因此而再次上涨？

金岩石：房价必然上涨，但和土地价格没有必然的关系。地王出现之后很多人都在说，房价和地价是面包和面粉的关系，其实两者并不是同一个问题。而是人口、货币在流动中让土地所承受的空间价值提高了，然后通过房子来分割空间价值而已。空间价值之所以不断上涨，是因为人口、货币、时间和空间货币化，转化为城市的一切。空气中漂浮着金钱的味道，而人的生命又是有限的，这才是真正的城市价值。而很多房企之所以一掷千金，也就是看好未来城市的空间价值。

记者：目前土地市场正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看？

金岩石：在没有一个系统的农村产业化政策出台之前，任何人都不应该动农民的土地，否则会得罪祖宗。城镇化不是简单的让农民进城，农民进城只能上街要饭。试想一下，有劳动力的人都进城了，剩下的老弱病残却要在农村种粮食供给城市，这不可能也不现实。而那些进城了的农民，很多都没有上过学，没有能力就业，但是进到城市他们的欲望却被点燃了，在满足不了他们自身需求的情况下只能铤而走险。所以，我们应该用农村产业化来解决农村的生存问题，然后把宅基地置换成让不能进城的农民能活下去的产业。比如巴西就是个失败的例子，80%以上的农民都进城了，城市也变成了一个贫民窟，所以现在中国处于一个十字路口，成则欧美，败则拉美。

 

珠江新城10万单价是必然

记者：过去广州被很人多称之为“理性城市”，相对于北京上海来说，楼价相对较低。但近一两年广州楼价也涨了很多，您是任何看待广州这个城市的房地产市场？

金岩石：评价一个城市地位如何，不应该以该城市的楼价为依据。我觉得广州过去一直没有找到真正的城市中心，过去一提到广州，首先想到的是五羊雕石、越秀区，但这些区域现在居住人口混乱，一些批发市场让周边居民的安全系数降低。现在广州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水为中心。比如上海的中心由过去的淮海路转到陆家嘴，原因就是因为“水”。

水可以净化城市空气，可以让人的心情变化。所以一个城市的中心居住理念应该是择水而居、饮水而居、造水而居。

记者：广州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5万元的楼价还有多少上涨空间？

金岩石：按照我的研究，一般一线城市主城区：中心区的比例是1：5，比如上海中环的价格是每平方米6万元，陆家嘴就可能出现30万单价的豪宅。深圳和广州都是这个比例，广州现在主城区的价格是每平方米2万元，那珠江新城出现10万的单价是必然的。

“房价压下来城市就没机会了”

记者：北京和上海等一线城市频现天价豪宅，广州也有出现10万元的单价，你觉得合理吗？

金岩石：什么叫合理价格，买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每平方米50万元的价格，然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。

记者：为什么一些越贵的产品卖的越好？

金岩石：高端物业之所以引得争抢，有四个原因：

第一，奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢？由塞纳河决定，由泰晤士河决定，全球77个金融中心，除了德国的法兰克福的房价不涨，所有金融中心的房价都是高涨。

第二，信用资产概念。豪宅不是房子，因为住豪宅的人是为了获得更多的机会，很多人是因为住的地方而改变了一生。

第三，投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中，会看到豪宅的领涨抗跌，涨的时候比平均数快，跌的时候比平均数慢慢，比如香港楼价在1997年到2002年暴跌，这时候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是从2002年到现在，豪宅涨了5倍，而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。

第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税，只要开豪宅税，豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签，你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后，重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收，都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候，意味着所得长期呈现上升趋势，开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨，如果现在买了，三年后，出现了豪宅税，你的房价不会下跌，反而会上涨。

投资秘诀：要投资近水的人口流入城市

记者：现在楼市的特殊时期，投资应该如何把握？

金岩石：三点要求。其一，圈内(中心区域)可以投资，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，无水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万，是否有水，是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方，值得考虑。

 

而高端物业投资有“三个中心”理论，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进，房价降出现“大城继续上涨，小镇相继暴跌”。决定城市房价，特别是是决定高端物业房价不是收入，也不是资金回报率，是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流，让单位空间面积的人口财富比暴涨，房价自然上涨。

个人简历

1955年出生的金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深造，代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后，先后组建了中国首家合资证券公司——华欧国际以及中国首家合资基金公司——湘财荷银(现泰达荷银)。2008年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中国政法大学，浙大，中欧，中南财大等大学的EMBA教授。

人民日报：“高房价有利穷人”是歪理邪说

近日，某学者在媒体发文公然为高房价叫好，声称“高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子”。此言一出，立即招致舆论的强烈反对。一些评论指出，当前房价居高不下已严重阻碍了公民的居住消费和需求，这是社会和民众的普遍共识，该学者此时发表这种奇谈怪论极不负责任。事实上，保障房建设绝不是靠其所谓的高房价来支撑的，过度依赖高房价和土地财政只会危害中国经济稳定和健康发展。

高房价危及经济稳定

今年以来，调控政策的不断升级未能阻止房价的节节攀升，这引发了各方对建立房地产市场长效机制的讨论。那么，应该如何才能建立合理的住房体系？面对这一问题，该学者竟然表示：“应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。”高房价竟然成为有利于穷人住上房子的借口，实属奇谈怪论。

高房价真的有利于穷人吗？事实上，当前高房价的现状对房地产行业甚至中国经济的弊端已经越发显现。在中金公司首席经济学家彭文生看来，高房价是导致中国经济增速放缓的重要因素之一。他认为，高房价对中国经济和社会有三个负面影响：一是，相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置效率，导致产业空洞化；二是，整体社会财富分化，贫富差距可变成社会可持续发展和政治问题；三是，影响代际财富差距，房价上升对于年轻人是负的财富效应，资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，中国经济的房地产化泡沫已经显现，高房价造成的结果是，短时间内让中国的财富聚集在小群体，造成社会财富分配越来越不公，社会两极分化越来越严重，同时导致我们整个社会价值观念、价值判断出现严重扭曲，贪污腐败愈演愈烈。

财政收入不能靠房价泡沫

在房价越调越涨的背后，是地方财政对国有土地的高度依赖。地方政府的卖地冲动与房地产开发商的拿地热情有增无减，各地土地市场“地王”频现。尤其是在当前经济形势不乐观情况下，地方政府仍寄希望于以卖地来缓解财政压力，促使土地出让价格大幅增加，而土地价格的上涨必然会带动房价的高企。

易宪容认为，在当前的经济体制下，地方政府利用对国有土地的绝对垄断来“经营城市”，同时为地方政府创造GDP业绩，经济增长的主要工具就是土地财政，就是如何用土地抵押成为地方政府主要融资工具来发展当前经济。

事实上，当前逐渐积累的地方债问题已经为高度依赖土地财政的地方财税体制埋下了祸根，高房价和高地价所支撑的经济模式已经越来越难以为继。

“房地产已经成为中国经济的重中之重，地方债依靠的是房地产，资产升值主要还是房地产。”财经评论员叶檀表示，如果是房地产上升，那么地方债务的风险会缓解；如果房地产的资产不值钱，债务危机就会马上崩溃。所以首先要维持稳定，然后在维持稳定的过程当中，逐渐让地方政府退出市场项目，让负债逐渐减少，把地方财政跟房地产之间的依赖性降低，最后才能实现软着陆。

 

保障基本居住权要走正路

高房价对中国经济的可持续发展造成阻碍，更不会成为穷人住上房子的保障，保障低收入居民的基本居住权利要走正路，靠的是日益完善的保障房体系。加快保障房建设不仅可以缓解民生问题，同时也是稳增长的利器。

中央财政对于保障房建设的支持发挥了巨大作用。2012年中国保障性安居工程财政支出逾3800亿元，比上年增加457.52亿元，增长13.7%。而仅在上个月，财政部接连下发三道文件，共计拨付1015亿元支持保障房建设，其中公租房建设获取资金最多，达到580亿元，其次为城市棚户区改造，为355亿元，廉租房获得80亿元。

“保障房大规模建设的时代逐步来临。”国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松认为，房地产市场已经由过度的商品属性特别是金融属性回归到了保障属性，意味着中国的住宅市场“保障归保障、市场归市场”双层格局的初步形成。他表示，我国住房改革历史上，同时也与城镇化快速推进直接相关的保障房制度改革的大幕拉开了。

“高房价有利穷人”论缺乏起码温度

楼市永远是个不断“见证奇迹”的地方。奇迹不仅有价格，还有宏论。6月8日，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石接受媒体采访时称，“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。”6月17日，《人民日报》针对此说法刊文称，高房价竟然成为有利于穷人住上房子的借口，实属奇谈怪论。

这几天，网民将“高房价有利穷人”形容为“流氓强暴有利于良民提高战斗力”。被誉为“索罗斯中国门徒”的金岩石，在被主流媒体批为奇谈怪论、歪理邪说之后，还是连发两条微博 ，自证清白，坚称“市场是买卖双方的博弈，成交即合理，高房价伤及贫民，故保障房是政府的良心”！他还反问，“《人民日报》文章的主导思想依然是让商品房市场承担保障责任，为政府的失职开脱。请公论：保障房责任由谁承担？豪宅补公租何错之有？”

先来分析两个核心问题：第一，高房价真不是让富人发财吗？国家信息中心报告曾指出，1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。按照今年官方公布的“2012年基尼系数为0.474”比照，房地产业突飞猛进的那些天量货币，果真流到穷人那里去了吗？第二，“豪宅补保障”的说法靠谱吗？中国的保障房，不是靠土地出让金建设起来的。不妨看看政策吧——2011年年中，财政部、住建部就联合发出通知，强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据机构测算，土地出让金和公积金收益部分相加，大约可筹集到保障房所需资金的20%到25%。剩余的，还有巨大资金缺口。换言之，高房价对保障房做出的“贡献”，怎么都算不上“主流”。

金岩石的逻辑，也许确有独辟蹊径之处，但这样的论调，显然缺乏起码的温度，显得乖戾而悖逆现实——尤其是在房价居高不下、宏调亟待转身的背景下。6月18日，国家统计局发布2013年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，5月70大中城市中65个城市新建商品住宅价格环比上涨，桂林涨幅最高，为2.9%，64个城市二手住宅价格环比上涨，涨幅最高的是北京，为1.7%。这个时候，如果继续放任“涨价有理”、放任价格泡沫的崩盘风险，伤害的恐怕不仅仅是穷人而已。也正是基于这样的价值判断，大多经济学者认同 “高房价危及经济大局”之说。

这些年，围绕买房与卖房的经济学惊人之语层出不穷：比如早期的 “每个人都想买房的观念非常错误”；2008年底，有专家说“现在买房就是爱国”；此后是“未婚女青年”、“丈母娘”等“推高房价”的各色归因说；即便是2013年，“国五条”出台，各种“谨防误伤”的谆谆教诲也时有耳闻……老总搭台、专家唱戏，语不惊人死不休，反正吹牛不上税、扯淡无下限。

诚然，经济学家的“梦呓”，可能都会找到模型或依据。但在所谓的绝对理性之上，还应该有温热的“穷人经济学”。正如学界人士所言，经典社会学家早就论证过，人类理性及理性决策根本上是建立在非理性基础之上。譬如一旦离开信任，活跃在市场上的理性经济人就连一张合同都签不下来，而信任、特别是死心塌地的信任，显然是非理性的。最简单的例子就是——当代经济学就是以“理性的不完善”为逻辑起点的。那么，当我们的经济学家在理性的帽子下胡言乱语或信口开河的时候，其情感与心理究竟何以皈依、这样的经济学观点又有多少工具意义？

中国的经济学家都不是喝理性的西北风长大的，就像中国的房子与价格也必得放在国情下考察一样。为什么专家的立场与观点会成为舆论风暴？除了真知灼见之外，或者也与专家话语权的滥用、房地产领域复杂角力等大有干系。

 

【启示与思考】

高房价益于穷人的高论，从逻辑上讲就不成立。按此“推理”，开发商高价拿地应该更大胆，炒房团频繁套利还须更狠心，这样政府的收入自然会更多。可是，在房价疯涨的这些年间，难道他们都是无间道，在忍辱负重帮助穷人？要知道，开发商、炒房团从高房价中获取暴利，并不是只赚了富人的钱，大量的普通阶层乃至一些穷人，恰恰就在把血汗钱输送给了高房价的制造者，何来的高房价益于穷人？

从现实上看，近些年来，我国的各类富豪榜上，房地产商的名字越来越多，聚集大量社会财富的他们无疑是高房价的最大受益者。顺着高房价益于穷人的论调往下走，房价愈发攀高，房地产商的财富只会愈发攀高；而一个社会的财富总量总是相对有限的，穷人怎么可能在财富被别人大量敛走的情况下还会成为真正受益者？从这一点看，“高房价让穷人有房住”无法自圆其说。

“政府有钱了，就能给穷人建保障房”，这话看上去很美，实际上很无奈。尽管高房价确实会带来更多的土地和税收等收入，可不但穷人、中等收入阶层是高房价的受害者，地方政府在一时的“不差钱”后，同样也是受害者单是要解决高房价造成的人们难以居者有其屋这个社会问题，所付出的财力就远比从高房价中获取的利益要高得多。更何况，地方政府从高房价中得到的资金，会不会真正全部用于给穷人建保障房，这个实在难说得紧。

更重要的是，过高的房价，不仅会让房地产业自身失去理性，还会拉动钢筋、水泥、装修等相关产业的亢奋发展，衣、食、行、医疗、教育、交通等其他行业的价格也会相应走高，这种违背社会实际消费水平的虚假繁荣，终有一日会泡沫破裂。这就是为何高层连年来频繁出台措施要遏制房价快速增高的原因。金教授的意思，莫非是官方应当对房地产业的不健康发展放任不管，甚至要需要助推其价格加速攀高？这个一个很黑色的笑话。

金教授是在参加“2013中国高端物业投资价值论坛”时发表其怪论的，人们是不是该有“原来如此”的感叹？如此应景的忽悠，显然过分荒诞不仅穷人对这番好意不知情何以堪，连开发商恐怕听后都有些脸红面子上有点挂不住吧？因为人人都明白，高房价的背后，是大量的房地产富豪，而与之形成鲜明对比的是无数为此套上枷锁的房奴。

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责任编辑：蔡畅

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