【案例】“定向保障房”到底保障了谁？

 

【反腐倡廉案例】

 编者按：近日北京等多地曝出，原本针对中低收入家庭的经济适用房成为个别行政单位和国有企业的“定向房”。房屋面积超大，地段优越，配套豪华，按照行政级别分房，普通市民只能望楼兴叹。经适房沦为“福利院”“权利房”，人们不禁要问，保障房到底保障了谁？让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

 

北京部分经适房被曝定向销售给中央部委和央企

最近，位于北京东四环外寸土寸金的广渠路，一个名为“广华新城”的经济适用房项目，被曝定向销售给中央部委和中石化等央企。据媒体报道，未来其售价可能只在1万元/平米左右。这在区域商品房价已经达到5万元/平米的背景下，显得分外惹人注目。定向经适房又面临着“公务员分福利房”的质疑。

自1998年房改15年后，在商品房价飞涨的北京，部委及部分央企的 “准福利房”仍屡见不鲜。

探访：定向保障房，并非个案

在北京东四环大郊亭桥东南角，有一片并不显眼的大工地。透过院门能看见近处一大片空地，远远地能看见东侧矗立着多个塔吊。

资料显示，这个名为广华新城的经济适用房项目，建设单位为中央国家机关公务员住宅建设服务中心，用地规模超过108万平米，总建筑面积为243.7万平米，计划建设83栋住宅楼，将面向部委公务员和央企职工。

据媒体此前报道，广华新城对口单位公务员未来不仅可以成本价购买，取得产权5年后还可以根据北京市的政策转为商品房上市出售。定向售价很可能是“1万元/平米左右”。其中，中石化拥有17栋住宅和办公楼。

而目前东四环区域新房售价已经达到5万元/平米，如广渠·金茂府；东四环外的沿海赛洛城，二手房也已经达到3万元/平米。

针对这种广华新城的定向销售，去年9月，网上就已经有北京保障房轮候人士，呼吁向这一北京在建规模最大的“保障性住房小区”争取部分房源。在保障房轮候者看来，保障房优先、定向给部委公务员和央企员工失之公平。

实际上，面向部委公务员的定向保障房，并不是孤立存在。

在朝阳区八里桥往南不远，有一个在建楼盘，名为康泉小区职工住宅项目。据附近多位居民介绍，康泉小区是“部委的福利房”，“肯定不会对外卖”。建设单位办公区的一位工作人员透露，康泉小区属于国管局(国家机关事务管理局)的经适房，至于将来分给哪些部委，“不好说”。

 

而除了在建的新项目，北京市区内定向给部委等单位的老项目也很多。位于东二环的广泉小区、西二环的广源小区，便是周边著名的“公务员小区”。据国管局官方网站显示，广泉小区建筑面积共32万平米，广源小区建筑面积为38.8万平米。目前，这两个小区周边如富力城、华润红山世家等商品房楼盘，已经飙升超过5万元/平米，而公务员们在2006年-2008年的购买价仅不到5000元/平米。

“2008年签协议时是4000元/平米买的，说的经济适用房、五年后能买卖。”广源小区东区的一位业主阿姨对记者表示，由于怕职工私下买卖央产房，现在也没给发房产证。附近的中介也表示，该楼盘仅有少量出租的房源，并无出售房源。此外，广泉小区的链家地产中介也表示，小区房源如能上市交易，其业主10年来净赚超过10倍。

幕后：定向“分房”背后的定向供地

“作为首都，北京有‘四个服务(注：为中央党、政、军领导机关的工作服务，为国家的国际交往服务，为科技和教育发展服务，为改善人民群众生活服务)’的定位，住房、供地上肯定也需要保证部委、中央企事业单位的需要。”北京房地产界一位资深人士说。

记者了解到，首先从土地出让计划上，每年在经济适用房用地中直接预留中央单位用地已经是惯例，而且成为经济适用房的大头。

记者查阅北京市2011、2012、2013年《国有建设用地供应计划》发现，这三年，北京市保障房供地有缩减，但北京划拨给中央、军队单位的经适房土地每年都稳定为80公顷，占经适房用地的六成左右。

“按‘十一五’土地供应规划，北京大概有73%土地是被各种单位‘福利分房’、借保障性住房制度获取。”华远地产(华远九都汇)董事长任志强此前公开抨击，这是“借保障名义行腐败之实”。

“应该立刻停止提供不公开销售的经济适用房。”天则经济研究所此前在一份保障房的报告中建议道，现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房，已经成为政府和国有部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。

声音：部委的年轻人称工资太低无法买商品房

“每月税后收入仅有4000元，完全无法靠工资买房。”29岁的小张表示，工资收入一般、住宿由单位负责、单位一般都能分房，但无法完全保证、也无法确定时间这几乎成为2008年后考入国家部委的年轻公务员的常态。

据小张介绍，他研究生毕业后进入单位三年还没有赶上过分房，但单位在四环内“预定了地”，过两年可能会出较大批的房源，但估计轮不上他；而小张考入了教育部的同学，三年来已经有了两次“分房机会”，但都因为嫌远而放弃；近期他另一位考入北京市统计局的同学顺利以几十万元“买”到了一套西三环的旧房。据悉，北京市属的一些机关单位也同样以经济适用房的名义为职工福利购房。

“公务员的工资中没有包括房价的含量。”一位不愿具名的行业协会专家如是说。但也有专家指出，2007年至今北京房价飞涨，公务员仍能够以每平米几千元的成本价“福利买房”，相当于将房款转移到全社会的税收上。

出路：深化住房制度改革？

资料显示，1998年房改开始后，1999年国务院《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》，要求“从1998年底起，在京中央机关和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。同时留了口子，“在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”以及有条件的单位可以利用现有土地自建住房等。

在业内人士看来，公务员的定向保障房，之所以引起社会关注与质疑，根本原因在于房改不彻底。“现行制度没有单独针对公务员住房的保障，但现在又没有和普通市民一道纳入保障房体系，享受了很多‘优先’的好处。”一位业内资深人士说，加上事实上存在不透明，就引起了很多猜测。

 

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在一定程度地存在公务员优先享受保障房的情况，确实不公平。同时也应该承认，公务员工资水平与商品房房价之间有很大的差距。解决公务员住房问题，要考虑到历史和现实情况，核心要从深化住房改革的角度进行。总的思路是要商品化，从工资改革入手，根据明确的政策来执行。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，针对各类购房群体，特别是中低收入者，要有不同的解决办法，对于包括公务员在内的“夹心层”可以进行货币补贴。

“定向经适房”是“权力自肥”

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。确保公平分配是关系保障性安居工程成败及可持续发展的“生命线”，对政府公信力和执行力也是重要考验。只有做到公平分配，使该保障的群众真正受益，防止不符合条件者侵占保障房资源，才能实现政府投入大量财力人力保障基本住房需求的政策初衷。但是，令人遗憾的是，一些地方违规操作经济适用房为公务员福利房，破坏了社会公平正义，也使政府公信力和执行力大打折扣，必须引起足够的重视。

经济适用房原本“定向”的是低收入人群，但是在“马无夜草不肥、人无外财不富”的陈旧观念下，掌控着经济适用房建设与分配大权的高收入的特权群体，自然而然地把经济适用房这块“肥肉”装进了自己的“碗里”。这是典型的“权力自肥”现象，是官员腐败现象的翻版。在“权力自肥”的状态下，“保民生”异化成了“保自身”，“民生工程”演变成了“伤民心工程”，“为人民服务”蜕变为了“为人民币服务”。因此，必须下大力气消除“权力自肥”。

偏离方向的“定向经适房”，暴露的是一些特权者的贪婪自私无德无良，同时也暴露出了分配制度的不完善和多种漏洞。从上世纪九十年代初发展起来的经济适用房制度存在边界模糊的先天不足。它与商品房这边的边界不是很清楚，另外它与福利性保障性住房这边的边界也不是很清楚，所以就导致了这样一种边界不是很清晰的产品出现，带来了很多后来麻烦的事情。在市场经济条件下，要使住房保障更公平更有效的话，一个前提就是尽量划清市场边界，市场就做市场的事，非市场做保障就做保障的事。而在“做保障的事”的时候，强化管理、加强监督，是重中之重。政府在做规划之初，就要坚持公开公平公正的原则，出以公心，不能打着经济适用房或保障性住房的幌子，擅自变更土地性质或搞变相的福利分房。在建设和分配过程中，要严格执行《经济适用住房管理办法》，将申请、审核、公示和轮候的具体办法，全面向社会公布，接受群众监督，将权力关进制度的笼子。

权力不是特权，而是责任。在其位，谋其政，担其责。不负责，就必须被问责。政府必须铁腕执法、严厉问责。对违反经济适用住房监督管理规定的，要严肃追究相关责任单位和责任人的责任。国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，要移送司法机关处理。通过严问责来倒逼官员的责任，促使经济适用房回到正常轨道，遏制“权力自肥”现象的滋生和蔓延，还社会以公平正义。

定向经适房涉嫌“定向腐败”

房价高企，高不可攀，在普通民众穷其一生都难以买下一套房的背景下，搭上“定向经适房”快车的公务员只需花市场价几分之一的价格就轻轻松松拥有自己的住宅，“住房保障双轨制”之公平性是值得追问的。大量的保障性住房用地被政府机关、事业单位、特权企业的“定向经适房”挤占，势必减少面向社会的保障房供应，进一步加剧了保障性住房资源紧张状况，大大拉长了保障房申请者的轮候期。

一些部门大搞“定向经适房”的理由是，普通公务员收入不高，需要单位出面为职工福利购房。若以“需求”论供应，自然轮不到收入、福利处于较高水平的公务员。要知道，公务员有住房公积金，无房或面积不达标的甚至还有住房补贴，谁来给老百姓发房补与公积金？

“定向经适房”每平方米与市价相差4万元，这意味着一套80平方米的房子5年后转手就可赚320万元！这些钱，从何而来？一是地价。保障房用地享受着各种优惠政策，甚至未经“招拍挂”，由地方政府直接划拨给建设单位；二是税收。按建筑成本购买的“经适房”，必然造成国家税收的大量流失。若依全国工商联不久前发布的结论“房价中的61%被公共财政拿走”计，一套80平方米单价5万元的房子，公共财政就拿走超过240万元。于“定向经适房”房主而言，这些本属于公共财政的巨资最后却落入个人腰包，成为其合法利润。因此，说“定向经适房”是权力自肥，将国有资源转化为私人财产，甚至是“借保障之名行腐败之实”，一点也不过分。

 

早在1998年国务院就发文明确“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，为什么住房供应市场化15年之后，面向特权阶层的“福利分房”仍借“定向经适房”之“尸”还魂，且有愈演愈烈之势？一方面，是当年的文件留下了一条“尾巴”——“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房”，这道“裂口”成为某些拥权自重的部门将权力变现的政策通道；另一方面，和公权的其他毛病一样，得不到有效监督、控制的公权力必然是自利的，难以指望其先公后私，遑论大公无私。

上行才能下效，一份文件，上头都置若罔闻，又如何要求下面不折不扣、百分百地执行？对于民怨极大、涉嫌权力自肥的“定向经适房”乱象，管理层有必要拿出决心，堵住这个口子。

莫让“定向经适房”与民生争利

近日，一个新词汇引发公众对房改实效的质疑，“定向经适房”俨然特权福利房。面对依然坚挺的房价，群众住房问题依然是困扰民生的最大烦忧之一。房价居高不下，大规模建造经济适用房是一个相对缓冲的举措，国家用政策倾斜给予经适房特殊照顾，是为了满足基层群众住房需求。

经济适用房怎么就变成了“定向经适房”，这背后究竟有着怎样的内幕，北京、青岛、深圳各地相继爆料出惠及民生的经适房被变成了“定向经适房”的新闻，而这恐怕只是经适房被人为打上标签，成了一些政府机关、企事业单位特权房的冰山一角。

国家大规模建造经适房，是为了保障基层群众的住房需求，在房价一时难以撼动之时，数量有限的经适房是普通工薪阶层住房梦的唯一希望。建造经适房也是国家制定房价调控政策，推行房改的重要举措之一，经适房能否名副其实的惠及基层百姓，对房价趋于理智，房改顺利推行下去，有着重要的实际作用。

由于经适房远远低于房产市场价格，不少人开始打起经适房的主意，这本是一块惠民蛋糕，却被公权霸占后，通过倒卖来获得高额暴利。按照国家对于经适房适用对象的要求，经适房必须经过严格的审查，只有符合经适房要求的普通工薪阶层才能有权购买。

如果说，极个别的造假虚报和走后门获得经适房，还是偷偷摸摸的骗取，那么一些地方政府机关和企事业单位的直接人为标签“定向经适房”来作为单位福利房，就成了明目张胆的霸占。“定向经适房”已经催生“定向腐败”，政府机关和企事业单位人员，以远远低于市场价的超低价，来获得经适房，以数倍甚至几十倍的价格拿到市场上出售，这一倒手高额暴利就揽入腰包。

一些地方经适房拿出来供给普通工薪选择的房源，居然还不到三分之一，可想而知国家明确要求，有严格规定的经适房，究竟都落到了谁的手里。政府机构和企事业单位，利用手中掌握的公权，来为本单位集体谋取私利，这比极个别的骗取经适房比起来，更为严重。诸多网友评论，这是一种变相的集体腐败，以公权霸占民生福祉，通过倒卖经适房获取高额暴利，“定向腐败”不仅是一种腐败行为，而且这种腐败建立在侵占民生权益之上，更让人深恶痛绝。

建造经适房是为了圆基层群众的住房梦，作为房改的一项重要举措，经适房是否真正落户到需要的基层工薪阶层，对房价走势也有着深远影响。经适房遭遇特权霸占变成“定向经适房”后，又被倒卖给急需住房的群众，不仅基层群众没能享受到国家给予的民生优惠，反而再一次助长房价居高不下的底气。

莫让“定向经适房”与民争利，否则房改的功效将大打折扣，这更违背社会公平。“定向经适房”大规模被侵占，成为权利者获取高额暴利的资本，这种腐败榨取的是民生福祉。为何国家大力举措跟进房价调控，严厉措施接连出击，房价依然无法撼动，“定向经适房”从一个侧面反映出调控给力，执行疲软，政策被变相篡改的问题。

【启示与思考】

经济适用房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。无疑，经适房是具有社会保障性质的商品住宅，为中等及低收入家庭大大减轻了的负担。然而，一个规模巨大的经济适用房项目，以只有市场价五分之一的价格，向公务员和央企职工定向供应。其性质，如果用“集体腐败”来形容，并不算太过分。它直接影响房地产市场供给，干扰正常市场交易秩序，同时也不利于尽快解决弱势群体的住房困难，而且严重伤害了社会公平正义。

新一届政府致力于实现“中国梦”。当前一系列施政方向包括政府部门收缩职能，向下级政府和企业放权，优化经济制度，向改革要红利。住房保障制度改革，涉及民生、经济与社会。“定向经适房”又是官员权力寻租、分配不公、部门与企业集体腐败之地，不改之，实不足以平民愤。

要解决“经适房”姓“公”不姓“民”的问题，就要切实把权力关在笼子里，坚决遏制“权力自肥”现象的滋生和蔓延。同时，应该通过法律严格规定保障性住房的发放条件，加大执行中的透明度，确保经适房真正成为“民心房”。

首先，各级行政机关，应无条件停止一切打着经济适用房旗号的福利化分房行为，如果确实存在少量住房有困难的年轻公务员，则可安排只租不售的公租房，作为过渡性支持。

其次，严格限制某些事业单位与企业利用自有土地开发商品住宅的行为，至少不能继续给予其经适房享有的税费减免优惠。

再次，将现有所有经适房都改为“共有产权房”，推广上海经验，个人购经适房和集资房，只能享受部分产权，将来转让时也只能分享其中一部分增值利润。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0720/723542.shtml