【案例】治理房产“婚托”需从制度上补漏

 

【网络舆情案例】

【事件介绍】

 

京籍女子5月内闪婚3次帮外地人购房

7月16日，因涉及为11起涉嫌“婚托”购房提供中介服务，市住建委执法人员来到“金色时光”公司进行检查。

当日，针对购房资格审核系统发现的2家涉嫌“婚托”购房的中介门店，市住建委进行了综合执法检查。据了解，这两家门店涉及17宗“婚托”购房，其中一名京籍女子在5个月内，曾先后三次与人结婚、离婚，以使对方避开限购，获取在京购房资格。

市住建委相关负责人表示，对存严重违规的中介，将暂停网签资格。

一门店涉11单“婚托”购房

据北京的限购政策，外地户籍人员如要在北京买房，须提供连续5年的纳税或社保证明，且只限购一套。而如果一名外地户籍人员与京籍人员结婚，那么就是京籍家庭，则可以无须社保或纳税证明，并最多可以购买两套住房。因此这种“婚托”的方式，让本不具备购房资格的人员获得了购房资格。

16日，被查的两家中介门店均位于顺义区，根据购房资格审查系统显示，其中名为“金色时光”的房地产中介，涉及11单有“婚托”嫌疑的购房中介服务；另一家名为“金紫燕”的中介，也涉及6单类似购房合同。

在“金色时光”店，执法人员让该中介负责人调出11份涉嫌“婚托”的购房资格核验和购房合同等相关材料，但该中介负责人表示管理合同的人员怀孕请假，现场只提供出5单购房的相关材料。执法人员带走了这5份材料，进行进一步核查。并要求中介负责人，将未出示的6份材料送交市住建委核查。

在“金紫燕”，其负责人也只提供出3份购房材料。

中介助骗购房资格将被严惩

“这样的中介机构必然是疏于管理，因此这次进行的是综合执法检查。不但针对‘婚托’现象，而且包括门店公示信息、合同管理、房源信息等其他各项行为是否存在违法违规。”执法人员说。

在综合检查中，执法人员发现两家店均存在未在醒目位置公示收费项目、依据、标准，合同中房地产经纪人只盖章不签字等违规行为。

对此，执法人员现场开具整改通知书，责令经纪机构立即改进该行为，并提交书面整改报告。

市住建委相关负责人表示，按照北京实施“国五条”细则，开发商和中介不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格。否则将给予暂停网签，责令限期整改，并严肃处理相关责任人的处罚。市住建委将加强对开发商和中介机构的监管力度，如果开发商和中介机构参与教唆、协助“婚托”的行为，或是其人员参与“婚托”的行为将从严查出。

 

“婚托”半年结婚、离婚3次

在7月16日检查的11单“婚托”购房中，不止有女性，还有京籍男性。他们大都是在短时间内与不同的外地户籍人员结婚多次。

女子结婚对象从20岁到60岁

在“金色时光”中介查出的5份购房材料中，京籍人员王芳（化名），从去年11月至今年4月短短的5个月里，先后3次与不同的外地人结婚、离婚，并与当时结婚的外地人提出了家庭购房资格申请。这三人的年龄从20多岁到接近60岁不等。而中介负责人也表示，王芳曾是该中介的员工，后来离职了。

而在“金紫燕”中介提供的材料中，张丽（化名）曾两次与不同的外地户籍人员组成家庭，提交购房资格申请。张丽年龄大约50岁，与之结婚的两名男子，一位是40多岁，另一位30出头。

限购以来已查出约50名“婚托”

执法人员告诫中介负责人，虽然这种频繁结婚和离婚并不违反法律，但购房资格审核中，开发企业和经纪机构具有初审的职责，在提交购房资格审核系统前，中介要对购房人的相关材料进行初审，必须严格履行初审责任，认真核查。

据了解，每办成一单购房，“婚托”收取的费用大约在3万到5万元。也有个别中介机构从业人员自己就当上了“婚托”，更有个别中介机构在招揽生意时，也会表示可以联系提供“婚托”的服务。

市住建委相关负责人表示，北京自2011年实施限购政策以来，系统已查出约50个这样的“婚托”。

追访

1 “婚托”如何被发现？

市住建委负责购房资格核验的负责人告诉记者，在核验系统中，他们会设立一个功能，同一身份证号如果三次以上出现与不同人员一起申请购房资格，系统就会自动将该信息弹出提醒。

北京执行限购政策一直是非常严格的，限购实施以来，住建部门会同相关部门不断完善购房资格审核，目前已经实现身份、户籍、房产、社保、纳税、婚姻、工作居住证这7类购房关键信息的联网联查，严格审核。

2 执法有何难点？

相关专家表示，从法律上来说，并没有限制个人结婚和离婚的次数和频率，从表面看，这些“婚托”本身的结婚和离婚并不违反法律，申请购房资格也并不存在伪造材料。这也使得主管部门的执法遇到难题。

专家称，虽然“婚托”只是个别现象，但主管部门应研究相应对策。从法理上有“以合法形式掩盖非法目的”的定义，而这些“婚托”是让本身不具备购房资格的人获得资格，相关部门可研究认定是否属于“以合法形式掩盖非法目的”。从而采取对频繁结婚、离婚人员限购资格审核的方式。

3 “婚托”购房存何风险？

专家提醒，利用“婚托”来获取购房资格本身也具有极大的风险。“因为购房是在双方婚后，那么所购房屋属于双方共有，一旦‘婚托’拒绝离婚，那么购房人将会面临巨大的损失。”

双利律师事务所律师刘琳介绍，根据民法通则，任何买卖、结婚、离婚等民事行为必须诚实信用，遵守公序良俗，不真实的婚姻可被撤销无效。因此婚托结婚买房是虚构婚姻事实、串通骗取国家利益，那么其所有协议将无效，买房人资格将被注销，其必须返还房产。更甚者会因诈骗罪面临刑罚。

部门说法

婚姻联网登记只能避免重婚

海淀婚姻登记处有关负责人说，这种行为暂无法用相关法律政策限制，因为他们属于用合法手段结婚，即使联网也不能限制结婚的频率，所以无法规避，只能通过语言规劝，比如对婚姻不够严肃等。他称，这类人群担心婚姻无效，无法达成购房目的，都会严格遵守结婚登记程序，因此暂无法监督管理，即使联网登记之后也无法避免这种情况，因为联网登记只能规避重婚，而不能阻止正常的结婚和离婚。

经济之声评论：整治婚托现象，严加查处很必要，解决根本性问题更关键

根据《新京报》的报道，购房资格审核系统近期发现了2个涉嫌"婚托"购房的2个中介，在这2个中介那里，出现了17宗的"婚托"购房，而且有一名北京户口的女子在5个月时间内先后三次充当婚托。管理部门说，虽然这种频繁结婚和离婚并不违反法律，但购房资格审核中，开发企业和经纪机构具有初审职责，在提交购房资格审核前，中介要对购房人的相关材料进行初审，必须严格核查。

婚托泛滥必然会扰乱房地产市场的正常秩序。现在，北京市住建委启动综合执法检查，如果开发商和中介机构参与教唆、协助"婚托"，都将从严查处；购房资格核验系统中，出现"闪婚"三次的身份证号将自动"告警"。对存在严重违规的中介，将暂停网签资格；对相关违法问题将进行立案处罚。

 

《央广财经评论》，经济之声特约评论员、财经评论人张春蔚，对这个话题进行评论。

根据媒体的调查，每办成一单购房，"婚托"收取的费用大约在3万到5万元。也有个别中介机构从业人员自己就当上了"婚托"，还有中介机构在招揽生意时，也表示可以联系提供"婚托"服务。这种行为频频出现，必然会影响正常的市场行为。这是不是限购“惹的祸”？

张春蔚：这只是一部分，北京市最近打击婚托、打击进京证上都进行了一系列的举措，但是不管怎么限，这仍然是一个地方法规。公民的婚姻自由权、买房自由权是国家法律保障的。所以当地方法规要进行限制时，必然遭遇家规和国法谁更大的问题。

国法肯定大于家规，所以家规在执行过程中，必然面临着一些灰色地带，既然要进行一个区域性的限制，就要把这些灰色渠道堵住，才能实现更公平的限制。

北京市住建委对于3次闪婚的身份证，购房资格核验系统就会专门出现提示来"告警"。婚托并不违法，到底应该怎么管？

张春蔚：对婚托要想完全限制是很难的，闪婚闪离本来现实生活中就存在，但是婚托在交接过程中的财务状态可以监督，比如银行账户的往来，可以通过相应的法律控制。比如说这个人以离婚的名义，连续一年中买了三套房，是不是可以被纳入两年禁止买房名录？我想普通消费者一定是支持的。

一个家庭在北京只能买两套房，以家庭的名义买都不可以，为什么以单身的名义、离婚的名义可以买三套房呢？但是这有一个隐患，婚托可能会涨价。买房的人会想，原来可能是给个三到五万就可以，现在要给到十万了，买房的人能够参与婚托交易的人就减少了，婚托也不甘心。目前的规则制定者往往不参与市场购房，坐在办公室里可能没有想到民间社会如此丰富。

【启示与思考】

限购条件设置中，有京籍户口家庭具有购房资格，等于赋予了户籍以无形的价值。而婚姻以法律的形式确立的关系，结婚与离婚，从不视其目的而有真伪的区别，履行了法定的程序即意味着合法。换言之，即便是明知假结婚，如何惩处都没有法律依据。

事实上，利益的诱惑与风险同在，“政策性离婚”有假戏真作的，“婚托”购房未必不会变成弄假成真的，财产风险、伦理道德风险都同样存在。比如，“婚托”耍赖不肯离婚，要挟要价甚至分房产，抑或购房者同样耍赖，企图婚姻成真的等等。弄巧成拙或许是对违反普适准则最好的惩罚，但是“桥”影响“路”的规则，不能不反思“桥”的设计本身就有问题。

房产限购政策的初衷，是抑制投机性炒房，但执行起来困难重重。一来，京籍户口家庭具有购房资格，等于放大了户籍的价值，也就难免其被“合理利用”；二来，限购政策把婚姻、社保、工作等作为条件与贷款、税率挂钩，的确伤害了一批刚需。因此，限购政策带来的结果，在打击炒房的同时，也对正常的居住需求及正当投资需求产生了误伤，出于利益的考虑，形形色色钻漏洞的伎俩就显现出来了。并且从实践来看，条件越多漏洞就越多，不停地给漏洞打补丁，从来都是按下葫芦浮起瓢。

其实，投机性炒房该着眼于结果的判断而采取必要的措施，即应以持有为标准，而非购买或者出售。比如，炒房的结果必然是多套房在手，只要对过多房产的持有环节征税，并且呈阶梯式，持有越多成本就越高，风险也越大，抑制的能力自然能够显现出来，避税、误伤等负面的影响便可以避免，政策性“婚姻”的光怪陆离就不治自愈了。显然，房地产调控需要更多技术性的手段，而非门槛式的管控。

因此，对房产“婚托”行为应该予以治理。但只有弥补了制度上存在的漏洞，建立起符合长远的房地产调控机制，才能从根本上杜绝此类荒唐现象的出现。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/0807/726682.shtml