美国旧房销售支撑房地产市场　新房市场下跌引担忧

近几个月来，美国房地产市场供销两旺，部分地区房价强烈反弹。７月份虽然房屋抵押贷款利率上升显著，但占据美国房地产市场绝大部分的旧房销售依旧出现量价齐升态势。专家表示，与旧房销售相比，当月新房市场销量和售价均出现下滑。虽然近期利率走高对房市的影响仍有待观察，但新屋销售大跌可能让市场更加担心，市场预计包括旧房在内的整体房屋销售，将在未来几个月内放缓。

旧房销售市场兴旺

虽然近期美国经济好转迹象逐渐增多，抵押贷款利率出现不断上涨势头，但占据美国住房市场９０％以上的旧房销售丝毫不受此影响。

近期由于美联储缩减购债规模的政策预期导致抵押贷款利率震荡上行。根据房地美最新数据，７月份全国各类抵押平均利率较６月份的４．０７％上涨至４．３７％，为２０１１年７月以来最高，而去年同期仅为３．５５％。

房地产经纪人协会（ＮＡＲ）首席经济学家劳伦斯•云表示，“尽管近期利率上行令一些购房者暂时放弃了购买计划，但随着经济不断改善带来的就业人口增加，以及违约率下降将令银行逐渐放松信贷条件等其他因素仍将继续支持市场复苏。”

ＮＡＲ８月２１日公布数据显示，７月份旧房销售量出现强劲上涨，且房屋售价中值出现两位数的同比增幅。继６月份美国旧房销量小幅下滑后，７月份美国旧房销售量经季节调整按年率计算为５３９万套，达到自２００９年１１月份以来的新高，同比更是出现了１７．２％的双位涨幅。

７月份美国各类旧房销售中间价为每套２１．３５万美元，同比增长１３．７％，为连续第１７个月同比上涨，比２００６年７月份的历史高峰每套２３．０４万美元仅低７．３％。

（图为纽约一处房产的广告。）

房价料将继续上涨

当月美国联邦住房金融署公布的房价指数显示，经季节性调整，６月份美国房价环比上涨０．７％，略高于经济学家平均预期的０．６％，同比则上涨７．７％，显示美国房地产市场持续复苏。当月全美九个房价统计区域全部出现同比上涨，其中夏威夷州、俄勒冈州、加利福尼亚州等地房价同比涨幅高达１７％。

与此同时，待售房库存继续吃紧，仍将对未来房价构成支撑。根据ＮＡＲ数据，截至７月底，全国待售房库存环比上涨了５．６％至２２８万套，若按当前速度销售市场须５．１个月消化，这与６月份基本持平。

当月问题房屋销售（止赎房和短售房）占所有房屋销售的１５％，这较６月份没有变化，也是２００８年１０月有此记录以来的最低值。去年７月这一比例为２４％。７月份市场所有房屋销售的平均时间是４２天，较６月份的３７天有所延长，但是较２０１２年７月份的６９天缩短３９％。

另外，反应真实购房者潜力的首次购房者数量７月份与６月份持平，当月该类购房者占全部购房者的２９％，这较去年同期的３４％有所下滑。ＮＡＲ总裁、加州维拉公园长青物业公司的房屋中介负责人嘉里•托马斯说，“目前现金购房者和首次购房者占比维持稳定比例，但是投资客比例自２月份以来有所下降。这意味着在信贷条件苛严的前提下，越来越多的非首次购房者用现金购房，”“由于中低价位房屋库存特别是止赎房产数量持续下降，投资客讨价还价的余地越来越小了。”

（图为从美国纽约世贸中心１号楼的９０层眺望帝国大厦及下曼哈顿区景色。）

新房市场成绩不佳

尽管美国房地产市场依旧维持稳定复苏的大势，但是７月份在新房市场出现的量价齐跌现象值得关注。

美国环球通视公司的经济学家帕特里克·纽波特说，“这与近几个月上涨趋势不符，新房市场已经部分失去了其强势上涨势头。”据商务部数据，７月新屋销售创９个月来新低，环比锐减１３．４％，为３年来最大跌幅，年率达３９．４万户，创去年１０月来最低水平，远低于市场预估的４９万户。

市场担心房贷利率可能随美联储缩小购债规模而走高，从而拖累房市复苏。由于销售下跌和待售房库存增加，７月新房售价中值下跌０．５％至２５．７２万美元。与此同时，７月份新房开工量上涨５．９％，但这主要归功于当月多户家庭住宅开工数量增多，而同期独栋家庭住宅开工数量则下跌了２．２％，触及近８个月低点。

美国智库彼得森国际经济研究所高级研究员戴维•斯托克顿说，考虑到人口增长和投资性需求增加等因素，美国每年新房开工量应在１５０万套至１７０万套之间，目前新房开工量尚不足１００万套，表明美国楼市尚未完全复苏，美国新房开工量和建筑岗位暂时也不会上涨至金融危机前不可持续的泡沫状态。

分析认为，造成新房开工数量下跌的原因是多方面的，银行苛严的贷款条件以及市场劳动力供应不足等因素导致建筑商犹豫开工建设。

虽然利率走高对房市的影响仍有待观察，但新屋销售大跌可能让市场更加担心，市场预计包括成屋在内的整体房屋销售，将在未来几个月内放缓。美国全国房地产经纪人协会２８日公布的报告显示，受抵押贷款利率上升影响，反应未来房屋销售趋势的７月份美国旧房销售签约指数比前月下降１．３％。劳伦斯•云说，“销售的小幅下降并不让人担忧，房屋买卖签约活动依然处于高位，美国南部和中西部地区没有明显放缓。但抵押贷款利率和房价的上行正在影响东北部和西部的房屋销售签约活动，西部需要更多新建房屋来缓解价格压力。”

在一线从事房屋销售的美国马里兰州资深地产经纪人布赖恩•拉佩尔表示，近期美国房价同比超过１０％的月度增幅让他感到担忧，这样的增速不可持续，房价同比月度增幅如果保持在５％左右，楼市复苏将更稳健且更可持续，如果房价继续快速上涨，投资者的积极性也将下降。ＮＡＲ的数据显示，截至７月，美国旧房销售中间价连续八个月的同比涨幅超过１０％。

美联储决策高层就缩减购债规模达成一致，外界预估时间点最早将在９月。由于美联储的购买目标包含不动产抵押证券（ＭＢＳ），若减少购买ＭＢＳ，恐怕会让房贷利率因此而走高。劳伦斯•云指出，贷款利率上升初期，会令购房者加快购房手续，但如果贷款利率进一步上升，将会打击购房者的积极性。（完）

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责任编辑：蔡畅

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