【案例】地王频现，警惕楼价上涨的联动效应

 

【全球财经案例】

【事件介绍】

7.3万/㎡!融创拿下全国单价地王楼面价破7万

9月4日，北京市国土局出让两宗热门地块，一宗是准豪宅地块—朝阳区农展馆地块，另一宗是年内首宗真正意义的“限房价、竞地价”的朝阳区豆各庄地块。

其中，农展馆地块被融创抢下，楼面价高达每平方米7.3万元，成为全国单价新地王。而豆各庄地块被恒大以40.4亿元拿下，折合楼面价约每平方米1.66万元，因其销售限价为每平方米2.2万元，利润极其低微，这也是恒大第二次进京拿地。

融创拟打造豪宅标杆

农展馆地块因地处北京东三环畔，毗邻CBD核心区，其稀缺性吸引了大量房企关注，4日前来竞拍的包括融创、和裕、懋源、中海、合景泰富、住总首开联合体、华发、首城等8家房企。

不过，仅经过9轮“快抢”，融创的报价就触及该地的最高上限价格21亿元，与18亿元的挂牌起始价比，溢价率仅16.6%。随后转为竞异地配建医院面积阶段，最终经过59轮厮杀，融创力压和裕地产，以配建27.8万平方米医院的条件获得该地块。

因异地医院配建标准为8000元/平方米，融创需额外增加22.24亿元的医院投资，合计在拿地阶段需要为规划建筑面积仅5.9万平方米的农展馆地块支付43.24亿，折合楼面价每平方米7.3万元。该价格打破2010年2月华侨城创下5.28万元楼面价的苏河湾地块，成为全国最贵单价新地王。

“该价格在预期之内。”融创中国北京公司营销副总娄燕青4日接受记者采访时表示，农展馆地块属于三环边上的绝版地块，融创对其市场前景看好。同时，该项目符合融创的高端精品战略，融创有能力将该项目打造成全国豪宅的标杆项目。此外，她认为，二三环内二手房价已经很高，目前区域内已经没有新项目，未来的置换需求很大。

目前，该宗地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等，售价在每平方米6万~7万元左右。中原地产市场研究部总监张大伟预计，按照每平米7.3万元的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本等成本就高达每平方米10万元，未来该项目销售价格将突破每平方米15万元。

两日四"地王"推高房价预期 专家吁调整供地方式

继北京9月4日诞生单价“地王”后，5日上海、杭州、苏州三地一日再现三个“地王”地块集中入市，三块土地总成交价超过400亿元(人民币)。地王的集中涌现，引发了市场对推高房价预期的担忧。

针对当前“地王”频出的现象，专家及业内也对未来房价表现出了担忧，同时认为政策调控不能只抑制需求，更要加大供应。同时，在土地市场推广“限房价、竞地价”地块，避免高价地出现。

 

两天涌现四“地王”

据中新网房产频道了解，9月5日上午，广受关注的上海徐家汇中心地块成功拍出，新鸿基、威万以217.7亿元的高价竞得该地块，该价格也刷新了今年全国总价地王的记录。

紧接着，当天下午，杭州、苏州两块地王项目相继问世。其中，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王则以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。

仅仅两天时间，全国四大城市连现四个“地王”，迅速引发舆论关注。地王项目为何会集中涌现？北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，目前市场已经到了近乎疯狂的地步，地王频出并不是一个好的征兆。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受采访时称，地王的出现和当前房价的增长有很大关系。目前开发商资金充裕，楼市刚性购房需求依然旺盛，因此，开发商更积极地在热点城市储备土地以待后期开发。

在谈到地王现象时，顾云昌说：“好的土地都想买，必然导致竞争加剧，土地价格上升。”

专家建议推广“限房价、竞地价”

连日来的地王现象，似乎已让楼市到了近乎疯狂的地步，有什么办法能够抑制高价地的出现，让楼市平稳健康地发展？顾云昌分析称，“在主要的一、二线城市，地价房价的上涨是在排除了投资投机需求下出现的，说明刚性需求、改善性需求仍然旺盛。因此，楼市调控不能再去抑制需求，而是要增加供应，包括增加土地的供应量、存量土地的盘活。”

顾云昌补充认为：“并非所有城市都有地王出现，全国楼市差异化很大。不少中小城市没有这样的土地市场。因此，楼市调控也要有区别，要因地制宜。”

另外，周毕文认为，要改变当前市场的状况，在土地出让方式方面也要做出调整，如大力推广“限房价、竞地价”地块，“压缩开发商利润，不能总是价高者得，否则没有节制的话会出问题。”

值得注意的是，9月3日，北京市土地整理储备中心的消息显示：“年底前，我市将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是‘自住型、改善型普通商品住房’用地供应，做到住宅用地‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’”。

据了解，随着北京朝阳区豆各庄乡“限房价、竞地价”地块的成功出让，近期，北京市国土局还将根据土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。

专家：地王频出扰乱市场价格指标信号

最近一个多月的时间里，香港首富李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴一写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。这个事情也引起了地产大佬王石的关注，他发微博说“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了!”

王石的话“一石激起千层浪”，李嘉诚的行为加上王石的点评，到底给地产市场带来哪些启示和暗示?一线城市的房价居高不下，有人说这是地产商回归一线城市、地王频出的直接原因，但是在地王频出的背后，我们除了要担心它会带动房价进一步上涨，还有哪些隐忧? 经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对此发表评论。

 

有网友戏称这两天进入了“地王日”，继北京出炉单价地王之后，新鸿基豪掷217.7拍下上海新总价地王，看来地产商们真是要杀回一线城市了。一线城市地王频出，仅仅是因为房价居高不下这么简单吗?

韩世同：目前国内的城市两极分化非常严重，三、四线的城市楼市低迷、冷淡的状况，甚至包括很多的二线城市都是这样的状况，所以房地产商们可能认为只有在1线城市，房产市场才能够持续的。高房价的利润空间打，开发它有得赚，其他地方的房价上不去，成交也上不去。现在一线城市购销两旺，而且价格不断的攀升，有很多的隐忧在其中。

看到一位网友的观点，他说，就是因为李嘉诚抛售上海北京的物业，甚至离开香港去欧洲赚钱了，所以很多开发商担心内地的房地产市场，但一线城市还是相对保险的，所以地产商们都回归一线城市，才导致地王频出。韩世同认为，这个说法有一定的道理。

韩世同：李嘉诚在香港、北京、上海都有开发房地产，现在在这个阶段大局进入，说明开发商对市场的判断很不一致。但是目前在这样一个状况下，新鸿基高位入市，承担着很大的风险。如果到二三线的城市拿地价地块，风险程度可能还比新鸿基在上海拿地王高。新鸿基地王虽然总价高，但是单价并不高，可能和周边的房价有一定的关系。

王石提醒人们关注李嘉诚的行为释放出的信号怎么解读?

韩世同：我们经常会说，真理往往掌握在少数人手中。商人都是非常精明的，无论是商机还是风险，他们似乎都是未卜先知的能力。巴菲特当年抛售中石油股票的时候，市场连下行的迹象都没有。已经有很多迹象表明，李嘉诚看到市场有一定的状况了。他判断未来房价会下行，因为现在房价非常高，预防房价不要大跌的唯一做法就是不让房价涨上去，涨上去就存在下跌的空间和可能。

对于一线城市地王频出，很多人主要是担心房价更难控制，除此之外，还释放出哪些异常信号我们必须小心?

韩世同：已经能够看到的风险其实不是风险，现在市场异动的信号非常明显，如果地王频出已经超出市场能够承接范围，市场的平衡、良性循环就会被打破。广州今年上半年也出现好几个地价比房价贵的状况，到了后期就开始出现底价成交，甚至有土地收回去的情况。这种状况是难以维续的，因为它扰乱了市场价格指标的信号。

地王频现折射楼市病态

一线城市地王频出。不少网民认为，地王频频出现将强化房价的上涨预期。也有网民称，这不过是“最后的疯狂盛宴罢了”，他们认为，房价持续上涨仍在刺激房地产相关利益者兴奋的神经，但危险已经在路上。另有网民指出，地王涌现折射市场病态，房地产市场健康发展有赖于长效调控机制的建立。

强化房价上涨预期

“中国土地市场上近期可能出现‘地王’集中井喷的状况。”网民“陈国强”说。

网民“同策-张宏伟”进一步指出，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”集中出现。

“地王”迭出强化了房价上涨预期。

“铺天盖地，都是‘地王’消息，老百姓哪还能HOLD得住？”网民“杨红旭”表示“地方政府，一般在地市热的时候，才会推出优质地，卖个好价钱。但这又激发了人们对房价上涨的预期，大城市房价能不失控吗？地王频出，地方国土局、财政局开心，来钱嘛，房管局揪心，房价不好控呀。”

 

房地产迎来最后的疯狂？

有网民认为，近日地王频出更像是房地产市场最后的盛宴。

网民“azhi911”认为，按过去数年商品房价格上涨速度和中国的货币扩张速度，或房价崩盘、或货币崩溃，二者必居其一。在历史经验教训、经济逻辑面前，既得利益集团蒙着双眼，正在祈祷“此时与历史上任何一次都不同，盛宴永得维持，天空都不是尽头”。

“房地产周期调整仍会如期而至，只不过每一场舞会都是把高潮留在散场之前。”网民“刘杉”表示，房价持续上涨仍在刺激房地产相关利益者兴奋的神经，但危险已经在路上。无疑，全球货币环境正在发生微妙变化，美联储尚未退出Q E，新兴市场已经遭受严重打击，随着QE退出行动开始，全球资产价格重估也要启动，高烧不退的中国房地产必然遭受外部冲击。

“刘杉”认为，今年以来房价持续上涨，其中既有对城镇化的误读，也有决策者对房地产发烧的默认，房地产的增长实际是为防止经济增速的目的服务，当宏观经济触底反弹后，房地产作用就会呈现边际递减趋势。

长效机制亟待建立

在一些网民看来，地王涌现折射市场病态。网民“蔡鸿岩”表示，现在的北京楼市呈现一种疯狂的病态。这种病态中，有的谨慎，有的无奈或者无力，有的则义无反顾，勇往直前。

他们认为，房地产市场健康发展有赖于长效机制的建立。

网民“wild wild”表示，新一届政府上台伊始就强调市场机制的作用，要用市场的“无形”之手代替政府的“有形”之手。过去十年，房地产调控的屡调屡涨，屡调屡败，就是政府之手伸得过长过多之殇。多发挥市场机制，并不意味着政府的完全退出，并不是鼓励无政府主义，而是让政府回归监管者和裁判的角色。

网民“贾卧龙”也指出，房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维，要靠长效机制，才可彻底根治中国房地产问题。　

京沪争相诞生“新地王”楼市调控长效机制预期增强

“地王”井喷的背后，房价是否会被迅速推高？楼市调控的长效政策何时尘埃落定都成为当前房地产市场最受关注的话题。

一线城市土地市场火爆 “地王”全国集中蔓延

一线城市土地市场的“火爆”情况从数据上也可见一斑，上海易居房地产研究院9月2日发布了《2013年8月份典型城市土地成交报告》。报告指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源具有稀缺性、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。

业内专家预期，开发商拿地热情高涨，高地价的出现已经很难抑制，“地王”频现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场的支撑的力度，否则已经到来的“金九银十”市场将存在失控风险。

地方抑制地价信号强烈 限房价竞地价方式引质疑

按照北京市国土局的说法，未来北京将加大普通商品住宅用地供应，特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应。其中，类似上述“限房价、竞地价”的地块所占的比例将逐渐提升。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，“相比其他方式，‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求，他认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。

但有业内人士称，从某种意义上说，限价就相当于限制房地产项目的利润率，当土地竞争激烈时，为保证项目利润率，开发商便容易牺牲房屋质量。该人士指出，此前各地的保障房项目不断爆出质量问题，已经体现出上述逻辑。多数机构的研报认为，当前北京土地市场供需失衡态势严峻，使土地容易在各方争抢下竞出高价。但以“限”为主的出让方式并不能真正控制土地成本，只有增加供应才能逐渐平抑地价，并进而起到稳定房价的效果。

 

楼市调控长效机制落地预期增强

近期，多地对楼市调控政策进行了微调。一时间，地方政府的楼市调控出现有松有紧的现象。同时，楼市调控长效机制出台的预期也日益强烈。按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆则建议，在土地政策上，提高土地供应潜力，包括实施农村土地制度改革，建立农集体建设用地流转机制等。

从上述观点不难看出，长效机制的建设涉及相当多的方面，是个系统工程。其中，单是土地制度的改革，就面临地方政府和现行法律的双重障碍，要想在短期内“破冰”殊为不易。根据记者的了解，虽然房产税试点可能在11月之后扩围，但其覆盖范围仍然有限，要想实现全面覆盖需要较长的时间。

不过分析人士认为，以限购、限贷为主的调控手段短期内不会全部退出，地方政府只能在上述政策的基础上进行微调，而不是对现有政策进行大幅调整。事实上，按照业界的普遍预期，即便长效机制出台，也不会再遵循以往“一刀切”式的调控思路。而是根据各地楼市发展阶段和市场形态的差异，允许地方政府进行有针对性的调整。

余丰慧：冷静看“地王潮”

这两天俨然成了“地王日”。

有人士表示，北京、上海等地“地王”将带动一、二线城市房价出现新一轮上涨，预示着全国房价将继续走高。一位网友说，一些家庭看到北京诞生新的单价“地王“后，连夜排队购房。足以看出，“地王“频现对市场预期和购房者预期产生了严重影响。

笔者认为，一定要仔细分析“地王”频现的真相，一定要详细观察和了解“地王”诞生的真正原因。决不能听风就是雨、跟风盲从偏听偏信。

就拿北京楼面价7.3万元/平方米的“地王”来说，它貌似对房价走势影响很大，但实际只是“纸老虎”，影响很小甚至没有。首先，北京农展览地块位置稀缺，体量较小，对整体市场影响有限；其次，北京农展览地块住房定位在高价豪宅上，与一般大众的住房需求没有多大关系。

再看上海“地王”，按照规划，徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈，项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种功能形态。主要是商业圈开发，并不是以商住楼为主，与百姓真正关心的房价走势似乎也远了一点。

因此，决不能概念化、标题化地看北京“楼面价7.3万元/平方米”“预期售价15万元/平方米”的单价“地王”和上海217.7亿的总价“地王”噱头，而是要细细分析和斟酌其诞生的细节。这样才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底对市场有无影响、影响多大、正面影响还是负面影响。

总体上看，内地房价已经失去了继续上涨的基础。最多是一、二线城市与三、四线城市，高端楼盘和一般商品房，市中心土地资源稀缺地段与一般地区在价格上出现严重分化。从政策角度分析，调控不会有丝毫松懈，调控手段将会更加完善有效，比如推出房产税，替代行政化手段较强的限购政策等。有舆论分析，十八届三中全会后将会出台对楼市更严厉的政策措施，如土地政策的较大改革等。

从市场角度分析，已经出现一个不容忽视的现象：有价无市。标价再高，购买者寥寥。消费者、投资投机者已经很难继续支撑和满足当前的畸高房价。购房需求者已经出现被高房价吓得望而却步的迹象。这是房地产泡沫破灭的征兆和信号，说明高房价正在作最后的负隅顽抗，高房价已经进入穷途末路了。一旦这种迹象成为气候，那么，房地产市场离泡沫破灭就不远了。温州房价已经“腰斩”，出现大量房产价值低于贷款本金的现象，房主弃房而去的可能性在增大，房贷风险已经凸现出来。这种状况将会蔓延到全国。

随着美国量化宽松政策的逐步退出，亚洲房地产泡沫被刺破是必然的，内地房地产或难幸免。目前，印度、印尼金融体系和房地产市场已经开始较大幅度波动，市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。我国香港特区已经高度警觉起来。日前，香港财经事务及库务局局长陈家强坦言：“过去2~3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国量化宽松政策退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。”

从企业角度分析，在一些企业陶醉于拿“地王”的兴奋中时，一些更加精明的企业却选择了撤离，认为中国内地房地产存在巨大泡沫破裂的风险。比如李嘉诚近期已经在大幅度抛售香港和内地房地产，转而投资欧洲等海外地区。万科的王石先生和SOHO中国联席总裁张欣女士都多次警示内地房地产的巨大泡沫破裂风险。特别是王石先生已经将一部分资本撤离到美国开辟新的“战场”。

 

【启示与思考】

尽管今年以来从南到北诞生了不少城市地王，但最令人震惊的还是北京与上海刚刚诞生的新地王。北京地王因楼面价高达7.3万元/平方米而震惊楼市，上海地王因地价为4年来全国总价最高地块而受到关注。如果说一线城市的楼市今年持续发烧，这两个地王无疑还在给楼市加温，至于楼市会“烧“成什么样，有待进一步观察。

“地王”频出的背景是上半年楼市旺销，开发商业绩回暖，手里有钱敢于拿地。而“地王”重出江湖则意味着开发商看好后市，且随着地价上涨，房价预期也会被相应推升。

根据过往的经验可知，“地王”成为区块价格标杆后，往往会形成联动效应，带动周边房价上涨。而且，“地王”的楼面价过高，导致面粉贵过面包，会刺激开发商和消费者的预期。这种资本游戏人们并不陌生，在楼市黄金十年里常常上演，各地“地王”轮番登场，将本地房价一再提高，成为房价快速上涨的有力推手。此次，“地王”重出江湖，也令人为之忧虑。

“地王”频出，对楼市调控也形成了威胁。在持续多年的调控政策控制下，房价整体上涨速度趋缓，房价正迈向合理区间。然而，在各地“地王”出炉之后，房价会不会被快速推升，进而逆转民众的消费心理，并影响到楼市调控政策效力，不能不防。

需要看到的是，“地王”有时是楼市泡沫的表象，在每一次楼市达到顶部的时候，往往会有大量“地王”涌现，成为行业发展的阶段性标志。但是，由于商品房开发周期较长，潜藏着各种不可预测的风险，导致“地王”大多长期闲置“晒太阳”，浪费土地资源，甚至部分“地王”被无偿收回。显然，“地王”的开发风险非常大，开发商和地方政府都应该做好思想准备，不要一味追逐“地王”，要将控制风险放在首位。

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责任编辑：蔡畅

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