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“以房养老”问与答

2013年10月01日 19:03

 

前不久,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出,立刻引发全社会的广泛关注。本文将以美国为例,对以房养老的相关内容进行介绍和梳理。

1、什么是以房养老?

“以房养老”最早源于荷兰,之后传到其他西方发达国家,美国是以房养老发展最成熟、最具代表的国家。以房养老在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

2、以房养老在美国的发展如何?

二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长,涉及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有开展多少实质性的业务。

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(图片:早在上世纪六七十年代,美国便出现以房养老。)

随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在二级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性,减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

此后,住房反向抵押贷款在美国大规模推广,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日益成熟,竞争力不断增强。

 

需要指出的是,“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充,并不是核心收入来源。美国人的退休收入来源主要有三:政府提供的社会保障金、企业年金等私人养老保险项目提供的养老金、个人存款。此外,美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而并非选择按月领钱养老。

3、以房养老是否将房子卖给银行?老人是否会无家可归?

不管名字多么晦涩,反向抵押贷款这种金融产品的本质是一种贷款,与传统抵押贷款不同的是,它不需按月还款,而是在老人去世后,银行将房子拍卖后连本带息收回贷款,如果房产价值超过贷款本息,剩余部分归还给继承人,如果房产价值不足以偿还贷款本息,由政府负责补足差额。子女如想继承房产,也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处就是让老人能够“以房养老”,同时避免“无家可归”,只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所,银行就不能收走房产。

4、申请反向抵押贷款有何考虑因素?

首先是房屋地理位置。由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题,所以房屋地理位置越是优越,反向按揭额度越高。比如,爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度,而在纽约长岛郊区,则可获17.8万美元的信用额度。

其次,老人年龄。年龄越大,得到的现金越多,因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰,如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清),他/她每月可以获得917美元,或者是14万美元的信用额度;70岁的人每月只能获得791元,信用额度为13万美元;而80岁的人则每月可获1099美元,信用额度为15.2万美元。

再次,不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。一般来说,反向按揭有较高的手续费,所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款,手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率,都会增加这种贷款的成本。

最后,刚退休不适合采用。对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁),反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻,可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款,等到七八十岁时,这笔钱可能不足以支付各种费用。

5、以房养老政策有何好处?

第一,分散政府养老保障的压力。保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次:社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划,由于三个层次缺一不可,被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度,旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择,可以在一定程度上补充社会养老的不足,带有明显的补充养老保障性质。

 

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(图片:以房养老提升老年人晚年生活品质。)

第二,提升老年人晚年生活品质。通过申请反向按揭,能帮助拥有住房的老年人融通资金,使老年人有了额外的固定收入,不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱,他们可以重新装修房子,把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式,比如出外度假、旅游,享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有,反向按揭增强了老年人的经济能力,可能推动“银发”市场的消费。

第三,开拓银行保险等金融机构业务领域。开展反向按揭业务,银行可以收取高于一般贷款的利息,加上全球老龄化趋势的推动,各国对这种贷款的需求总量很大,因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构,由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险,因此也将意味着新的业务领域的出现。(完)

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文章来源:http://www.71.cn/2013/1001/737323.shtml