【案例】关于“以房养老”的思考

 

【全球财经案例】

【事件介绍】

国务院：鼓励试点金融养老、以房养老

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》2013年9月13日正式对外公布,明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用,逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。业内人士指出,意见的出台,释放出了政府要打破“包办”格局,让社会资本在养老服务市场中“唱大戏”的强烈信号。

求解民办养老机构“用地难”

“政策一大堆,落实难到位”,是不少民资养老机构在创立、运行中面临的窘境。民资介入养老机构不但饱受土地难寻的困扰,中央和地方都有明文规定的水、电、煤、热等方面的优惠政策也难见落实。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示,国务院此次出台的意见,在鼓励民间资本进入养老服务市场的土地、税收、补贴等关键要素上都实现了突破。

——民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策,可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。

——对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费;制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。

——可根据养老服务的实际需要,推进民办公助,选择通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式,支持社会力量举办养老服务机构,开展养老服务。

在缓解“用地难”方面,意见还责成国土资源部尽快“制定支持发展养老服务业的土地政策”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示,随着支持发展养老服务业的土地政策的出台,养老方面的土地供应瓶颈有望逐步破除。

对于如何避免企业利用优惠的土地政策“以办养老为名、行房地产之实”,詹成付表示,民政部正在与国土资源部制定相关政策,防止此类情况发生。

探索养老机构“公建民营”之路

在目前现有的全国4万多家社会养老机构中,公办养老机构约有3.15万家,约占养老机构总数的75%。然而,不少公办养老机构效率较低,管理不善,亟待改革。

此次出台的意见明确提出,开展公办养老机构改制试点,有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业,完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营,积极鼓励民间资本通过委托管理等方式,运营公有产权的养老服务设施。

詹成付说,“公办”不意味着就要“公营”,下一步改革的方向就是探索养老机构“公建民营”的路子。

他同时透露,民政部将根据意见要求,在今年年底前制定出关于公办养老机构改制试点的方案,从部分省份开始试点,让公办养老机构更好地发挥作用。

根据此次出台的意见,各地公办养老机构要充分发挥托底作用,重点为“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。政府举办的养老机构要实用适用,避免铺张豪华。

 

试点金融养老和以房养老

金融养老、以房养老,是国外较为普遍的养老模式,但在我国才刚刚起步。

此次国务院出台的意见提出,逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

詹成付表示,这对于老年人、保险公司来说都是利好消息,如果试点成功,对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

此外,意见还鼓励各地先行先试,在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新,完善体制机制和政策措施,为全国养老服务业发展提供经验。

党俊武表示,国务院出台的意见在养老服务资源配置上厘清了政府与市场的边界,有助于营造一个公平竞争的市场环境,将引导养老服务业进入一个新的春天。

以房养老难在制度缺陷　　

“以房养老”难在哪儿？

我国正逐步进入老龄化社会，老年人口已近2亿，如何养老成为全社会关注的焦点。国务院常务会议近日提出“加快发展养老服务业”，要以政府购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。

养老难题，需要多层面、多渠道解决，其中金融、财政领域就有很多“潜能”可挖。从本期起，我们将连续推出“养老之忧怎么解”系列报道，介绍财政、金融如何参与养老市场以及在实践中碰到的问题，探讨如何发挥政府与市场的合力，促进养老产业更好发展，让每个人的“老有所养”都能好梦成真。

以房产为抵押，按60%抵押率，老年人每月从银行贷款最高能达2万元

家住浙江宁波的夏老先生年逾六旬，与老伴生活在一起。二老共拥有两套住房，一套自住、一套闲置。“我每月有一笔退休金，但是金额不高，老伴以前做生意，退下来后没有收入了。我们老两口就指着这笔退休金生活，还是挺紧巴的。”夏老先生说。

去年初，夏老先生在银行办理了一项“以房养老”业务，将其中的一套住房抵押出去，向银行申请了一笔10年期贷款，贷款按月领取，用于日常的生活消费。房产按照当时的市价估值大约为200万元，银行按照60%的抵押率折算贷给他120多万元。在10年的贷款期限里，夏老先生夫妇每月从银行领取的金额大约在1万元。

“有了这笔钱，我们的生活得到很大改善，平时花费、出门旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。”夏老先生说，孩子们有自己的住房，自己留着这么多房子也没多大意思。房子抵押后，如果子女将来想收回，还能按照当初核定的价格，还本付息把房子拿回来，就算将来房价涨了也不吃亏。

目前，我国社会养老保障水平不高，企业退休人员养老金即使是在相对较高的北京，平均每月也仅为2773元。很多老人退休后的收入，要比在岗工作时明显“缩水”。老年人辛苦了大半生，养孩子、还房贷，积蓄不多，退休后除了房产这笔财富外，现金收入减少，但请人照顾、看病吃药等花费有增无减。而且，现在大多数都是独生子女家庭，一对年轻夫妇上面有4位老人，养老全靠子女显然也不切实际。

“‘以房养老’能将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具。”中国社科院人口与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖说，“以房养老”在国外已成熟运行，在我国也已提倡多年。通过“以房养老”，老年人可以将自己的房产抵押或转让给银行、保险公司或专业养老机构，由这些金融机构支付老人的养老费用，以解决老人们的养老金不足问题。

国内商业银行也在尝试推出此项业务，只要年满55周岁以上的老年人，可将自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得不超过2万元的贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。此外，老年人的子女也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

除了银行推出的养老按揭贷款以外，一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也推出“以房养老”业务。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。上海公积金管理中心也推出了针对老年人的“房产转让”，65岁以上老人可将自己的产权房卖给市公积金管理中心进行房屋买卖交易，一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性给付公积金管理中心。

老人们不信任：“机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”产品设计不合理：“最起码要保证把老人养到老，不能半路再折腾”。

然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”市场规模一直很小，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是鲜有人问津，申请者寥寥。

 

这项在国外发展成熟的业务，为何在我国频频遇冷？

记者在采访中了解到，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。湖南退休公务员李云林了解了这项业务后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要财产，随便交给谁能放心吗？再说，一抵押就是十年、二十年，这家企业能正常运行多久还不知道呢！万一把房子抵押给他，机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”

陈秋霖指出，“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。

现有产品设计不合理，也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品，最起码要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我们怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？不然，就得拿钱从银行把房子赎回。话说回来，如果我们有这笔钱，还用得着向银行贷款吗？”

不少老人都有房产要留给后人的传统观念，也使得这项业务难以推广。70多岁的张桂玲老人家住北京来广营，每月养老金不到2000元。她说：“我自己就有一套老房子，将来还打算留给孙子结婚用呢。养老金少，自己生活差点、吃点苦不算啥。北京现在房价涨得这么快，有房子还是留着比较合适。不然孩子们还得交高首付去买房，贷款了还得给银行高利息。”

应当为“以房养老”机构提供担保或者再保险，根据房地产市场发展和人均寿命变化情况设计产品

“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”陈秋霖认为。

陈秋霖分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。

陈秋霖建议，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。

在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。

此外，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。

“以房养老”，需清除哪些“路障”？

“以房养老”不是一个新概念。国际上，英国、日本、新加坡等国家都有“以房养老”模式，效果还不错；在中国，北京、上海、南京等多个城市的个别金融机构，也都曾就此进行过尝试。国务院发布《意见》意味着，这一模式将从民间探索正式上升为国家行动。

不过，也需看到，“以房养老”在现实中还存在着观念、产权、银行等多重“路障”……试点“以房养老”，政府还有许多工作要做。

其一，要加大养老投入。养老是一个综合系统，无论是从现实还是民意期待来看，起主流作用的应该是养老金，不能把“以房养老”当作主流和全部。即使推行了“以房养老”，政府还是应该开源节流，花大力气用于养老金的扩面、充实、提高。比如舆论一直热盼的把更多的国企红利计入养老金，应该得到更多重视。

其二，要推动观念转变。在现实生活中，很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”。有老年人直言：抵押房子，孩子会骂。这里涉及到养老观念转变的现实问题。对于这一传统观念，不能简单地指责，相反应该多从制度上加以完善。通过实实在在的举措，让社会看到“以房养老”是多赢之举，有利于减轻政府、社会、老人及其子女的养老负担。

其三，要规范银行服务。“以房养老”是公益之举，银行从中获取一定利益回报，这可以理解，但不能过分放大逐利、忽视公益。某银行称，“我们一般按照房屋评估价70%左右做一个抵押率，我们现在也是按照每个月给客户最多两到五万元。”这样的比例是否合理？还有一家银行，试行推出的贷款期限只有10年，可老人一般不只活10年，那10年以后怎么办？不明确公益性，就得不到社会信任，“以房养老”就很难推行。

其四，要重视风险制约。此前银监会负责人曾表示，由于中国现有的制度，房屋产权70年，“以房养老”难以推行。除却产权制约外，银行还担心：房价会下跌，抵押会缩水；产权不清晰，子女会纠缠；预期出差错，亏空无人补。比如说定价时预期寿命是15年，但是老人最后活了30年，银行一直在支付养老金，这个亏空怎么办？正如清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥所说，“这应该是一个准公共品，政府必须介入”。

“如何养老”，是每一个人都要思考和担心的问题，“以房养老”对政府提出了另一种挑战。重视现实掣肘，借鉴国际经验，“以房养老”才会受到更多认可，发挥更大作用。

 

“以房养老”仍需政府兜底

国务院日前对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》明确提出，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。这也使得“以房养老”再次引发社会广泛关注和热议。

首先，不是所有的人奋斗一生都能手握一套房或者多套房，对于那些无房的老人来说，他们的养老问题应该由谁来解决？其次，就算手里有房并有意通过住房反向抵押实现养老，可房屋产权只有70年，眼看着自己的房子一天天地离自己远去，谁都免不了心里发慌。如果他们足够长寿，房子70年后被银行收走而他们却仍活着的话，他们的养老问题又应该由谁解决？在延迟退休、养老金入不敷出等话题频频引发公众强烈关注的背景下，“以房养老”所带给人们对未来的不确定感，更加被放大了。

养老的问题，说到底是一个谁来“兜底”的问题。即，如果等我老了，一无所有，无儿无女无房无钱，我会不会免于冻饿街头，会不会有人给我养老，并且，不仅让我免于饥冻，还能使我有尊严地终老？如果有人——无论这个“人”是政府还是某个机构——能够承诺做到这一点，并且让我相信他将来一定能做到这一点，那么，我便可以对老之将至不再恐惧。

问题是，谁能让这些老人避免养老恐惧，我想，靠一套房子是远远不够的，有能力“兜底”的，最终只有政府。“兜底”的方式，或者是足额发放养老金，或者是由公办养老机构提供“兜底”式的养老服务。在此基础之上，对于那些有余力的人来说，他们在基本养老之外则可以通过以房养老等方式购买更多的养老服务。如此多种养老方式互为补充，才能形成一个稳固而立体的养老模式。

【启示与思考】

“以房养老”并非我们的独家发明，美国早在上世纪八十年代就产生了这种养老模式，而我们一些城市的银行也进行过试点。按理说，国务院鼓励探索“以房养老”，给公众增加了一条养老的渠道，何乐而不为呢？但是，从网上反应来看，对此表示疑虑甚至是批评之声竟然不在少数。联想到前不久，网络上关于延迟退休的讨论，我们就不难理解这种疑虑，有人是在担心，政府是不是会借“以房养老”在推卸自身的责任呢？

因此，厘定政府在“以房养老”中的责任与权力边界，政府在“以房养老”以及相关的问题上，做到不越位、不错位、不缺位，恐怕才能打消公众的疑虑，“以房养老”才可能得到顺利推行。

首先是政府的“不越位”。“以房养老”是一种纯粹的市场行为，是由银行与顾主完全自愿的行为，而不能把它理解为政府行为，不是政府通过自上而下的强制推行的政策性行为。本来，这并不需要特别说明，但鉴于一些地方政府的工作惯性，恐怕很有可能将其作为一种政府行为来推动，这就容易引发民众对于政府是否以此作为推卸养老责任的疑虑，因此，各地在探索“以房养老”这种模式中，一定要强调自愿。

另一面是，政府在“以房养老”的相关问题上更不能缺位。说到底，“以房养老”目前在养老模式上只可能是一种补充形式。政府在养老问题上仍然要起到主导作用，并不能因为新增加了“以房养老”这种新型养老模式而减轻自身的责任。这就要求政府继续大力推行完善社保体系，在推进社保资金安全和增值保值上，在统筹城乡养老公平、企事业与公职人员养老公平上，要积极作为。

政府在“以房养老”上的不能缺位还体现在对“以房养老”的政策和法律完善上，要尽量帮助“以房养老”提供有益的法律和政策支持。比如说，在“以房养老”上一个最大问题是，根据目前的法律，住宅的房屋土地使用权最长是70年，如果“以房养老”，土地使用权所剩无几，哪个银行愿意接盘呢？其实，“以房养老”遇到的问题远不于此，比如未来房价的不确定性，房屋本身使用寿命等，政府应当好好地考虑这些银行和公民可能遭遇的法律与政策难题，能通过完善法律的就加快立法步伐，能通过政策解决的，就尽快调研出台相关政策。

“以房养老”模式推出，也并非等于子女义务的豁免。子女赡养父母，不仅是中华民族的传统美德，是孝道的体现，也是宪法和法律所规定的公民的义务。因此，有了“以房养老”模式，子女仍然须赡养父母。当子女以父母进行了“以房养老”拒绝赡养时，政府和司法机关应当为父母们提供司法救济，争取他们的合法权益。

作为拓宽养老金筹措渠道之一的“以房养老”，本身并无不妥，而且很值得尝试。但是，其进入试点之所以引发这么大的争议，相当一部分原因就是因为其所传递出的不确定感—看着自己的房子一天天地离自己远去，谁都免不了心里发慌。在延迟退休、养老金入不敷出等话题或传言频频引发公众强烈关注的当下，“以房养老”所带给人们的这种对未来的不确定感，不可避免地被放大了。对未来的不确定，必然引发现实的心理恐慌。

老话说，“手里有粮，心里不慌”。现在，这话似乎应该改成“手里有房，心里不慌”了，可是，不是所有的人奋斗一生都能手握一套房或者多套房，对于那些无房的老人来说，他们的养老问题应该由谁来解决，才是当下最应该思考的问题。实际上，即便是手里有房并有意通过住房反向抵押实现养老的老人来说，这个问题同样重要。因为，如果他们足够长寿，如果房子被银行收走而他们却仍活着的话，他们养老问题应该由谁解决？

养老的问题，说到底是一个谁来“兜底”的问题。即，如果等我老了，一无所有，无儿无女无房无钱，我会不会免于冻饿街头，会不会有人给我养老，并且，不仅让我免于饥冻，还能使我有尊严地终老？如果有人—无论这个“人”是政府还是某个机构—能够承诺做到这一点，并且让我相信他将来一定能做到这一点，那么，我便可以对老之将至不再恐惧。

赵本山在小品《不差钱》中有句台词，说“人生最最痛苦的事情是什么？就是人活着呢，钱没了。”听起来像笑话，仔细想想却是大实话。当下最应该思考的问题就是：人活着，房没了，怎么办？

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/1008/737774.shtml