【案例】“房企欠税”之争未尝不是一件好事

 

【全球财经案例】

【事件介绍】

央视曝万科等45家房企欠缴3.8万亿土地增值税

据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

央视报道称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

企业受益，国家和民众受损，土地增值税缘何征缴不力？专家表示，这不仅是容易让国家税款造成流失，而且容易出现一些税收违纪问题。

地产开发商拖欠土地增值税超3.8万亿元

专家：足额征缴可降低地产商炒高地价房价

据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。

中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

康小明表示，”这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税，及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链，应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价，抬高房价的可能性大大降低。”

 

据专家介绍，土地增值税直接让房地产暴利税，征求土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地，投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。

目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分，土地增值率搞的多征，低的少征，无增值的不征。房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。而目前房地产通产的操作模式，土地增值税已被列入了土地开发成本，即房地产商应向国家缴纳的增值税，早就包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，房地产开发项目销售超过85%，或获得商品房预售许可证满3年等条件下，政府部分就应该按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。

45家上市房企巨额土地增值税应交而未交

雅居乐、万科和SOHO中国等排名前十

然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期，也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且，不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司，截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。

其中，应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：

雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。

富力地产：不是挂账多少就要立即交多少

SOHO中国拖欠土地增值税存银行年利息可达1.8亿

据报道，央视记者对几家房地产公司调查发现，广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元土地增值税应交未交土地增值税。富力地产的一位负责人给出的解释是，“没到交的条件，就是缴纳的条件，就是有一笔就交一笔，这样的。不是上面挂多少就要交多少”。

有意思的是，富力地产等公司生产年报中所列出的土地增值税不是现期业务，并不需要全部立即上缴。但是与此同时，这些地产公司将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，即这些上市房地产公司向股民公布企业利润已经减掉了这部分没有足额上缴的土地增值税。这些地产上市公司为何采用这么计算方式，相关负责人却避而不答。

富力地产的这位负责人表示，“你说的这个问题比较难回答。”并强调这种做法不只是富力地产，有相当数量的房地产公司都采用这种的处理方式，甚至是地产行业的通行做法。

相关专家则指出，地产公司这种说法站不住脚的。上市公司年报中，包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算，应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，应付税金就是应该交的税，如果没交就是欠税。

为什么会成为房地产企业的惯常做法？招商局地产控股有限公司2012年年报显示，截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元。该公司一位不愿透露姓名的一位负责人表示，目的之一是获取银行利息，是一个策略。

据测算，SOHO中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，一年仅此一项的利息收入就不少于1亿8千万元。

 

地方税务部门没掌握房企土地增税数据

专家：土地增值税是征管非常复杂税种

富力地产上述负责人表示，挂账手法就是这样的，没有什么负面的实质性的影响。

央视报道指出，不过房地产企业这种做法却给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做，是没有感受到来自税务部分确实的压力。根据我国法律，纳税人未按规定缴税，税务机关限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。但实际情况却是，地产公司并未受到惩处。

为此，央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时，广州地税局回复称，这超出其管辖范围。此外，佛山顺德税务部门表示，没有掌握辖区内碧桂园土地增税的数据。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，对税务部门的征管能力要求非常高，如果你达不到的话，那么土地增值税就征不到位。

李劲松表示，有很多房地产公司注册在境外，假如说以后它把资产都转移了，公司名存实亡成了一个空壳公司，这种情况下不管他账面挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。

国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周表示，核定一个土地增值税的征收率，比如说核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量权比较大，不仅使国家税款造成流失，而且还可能出现一些税收的违纪问题。

国家税务总局相关官员表示，土地增值税对房地产市场的调控发挥着越来越重要的作用，国家税务总局将对一些违反国家税收法规的恶意行为，进行严厉查处。

任志强批央视“房企欠税3.8万亿”报道愚蠢无知

京华时报记者24日晚分别致电央视《每周质量报告》报道中提及的多家“欠税”房企，截至发稿未获正面回应。24日晚，在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发数条帖子做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”。

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。”任志强说，企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不缴，并不违背税法，也非拖欠。

达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上缴的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额，甚至有可能实际上应缴数小于已经预缴的土增税。因此在税法中有“多退少补”的规定。这一规定说明，预算中计提的应缴未缴土增税科目中的数并非为结算时的实际缴税数。

任志强表示，一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应缴未缴数，但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际缴税额。

任志强说，确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。税务部门会在完不成税收增长任务时深查或催税，房企无法偷税、避税。

 

房企集体不认欠缴增值专家称此事需详查数据

11月25日，央视曝光多家房企欠缴巨额土地增值税一事引起业内关注。被点名的房地产公司纷纷以各种渠道集体自辩：欠缴不实，央视算法有误，分批缴纳风险可控。

与此同时，也有业内人士认为，大量房企只是按照一个很小的比例预缴土地增值税，“然后不管项目赚多少钱，都很少进行汇算清缴，从而造成了税收的大面积流失。”双方针锋相对，由于涉及房企多数还是上市公司，投资者希望，国家税务部门能早日对此进行权威解读。

房产公司：

尚未达到清算税收条件

25日，万科公司相关负责人表示：万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并缴纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。“我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除。”

对于媒体报道房企拖欠土地增值税，被指名的上市房企华发股份向媒体回应称：公司并无拖欠土地增值税，相关报道系误读了公司的财务报告，央视报道中援引的数据应是“预提费用”。这一回应，代表了大部分房地产企业及房地产业内人士对相关质疑的普遍反应，几乎成为房企的“统一口径”。

华发股份相关负责人称，公司早已将项目该缴的这部分土地增值税计提，并挂到2012年的财务报表上；但计提的数字为公司自己测算得出，实际该缴多少土地增值税，应在项目售完之后，由国家税务机关对此进行核算，公司再缴纳。由于目前项目还未售完，土地增值税也未进行核算，故公司未缴纳这部分税款。

记者注意到，25日两市大盘双双收绿，而房地产板块并未明显受到消息影响，涉及的房地产公司股票也有涨有跌，如万科A股票全天下跌1.03%，但华远地产反而逆市上涨1.89%，华发股份也上涨1.51%。

业内人士：

税种存不易征缴弊端

25日，北京一家专业税务师事务所相关负责人表示，土地增值税是一个非常复杂的税种，房企出现土地增值税征缴未及时完税的情况，基本得到了地方税务部门的默许，如果严格执行，这笔税款将对企业的现金流造成较大影响。

“我们请过国家税务总局起草土地增值税的税务官员进行过税法专项讲解，这一税种设计之初的目的性现在并没有达到，并且存在着周期长、计算复杂、不易实际征缴操作的弊端。”据分析，目前来看，由于房地产开发周期长，“一般情况下3年都算快的，长的能有十几年。而土地增值税恰恰是要在整体项目结束之后才能征收，在这期间，房价在不断变化，企业的成本也在不断变化，要征收土地增值税，就要算清楚增值了多少。这样的工作需要专业团队才有可能完成，普通的税务工作人员也不一定能算清楚。”

经济学者马光远在其微博公开表示，土地增值税很少按规定汇算清缴，从而造成了实际的偷逃和拖欠税款。一些地产商不承认这一点，“是赤裸裸的无耻和装傻。”据马光远介绍，目前土地增值税一方面各地预缴率特别低，而且，很少按照规定进行汇算清缴，事实上使得实际缴远远低于应缴。大量房企只是按照一个很小的比例预缴，然后不管项目赚多少钱，都很少进行汇算清缴，从而造成了税收的大面积流失。

 

税务专家：

需要调查数据才能发言

25日，记者多次拨打国家税务总局新闻处的电话，截至发稿时，尚未有明确回复。而同日，有媒体报道，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“相关报道概念搞错了。”该发言人说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应缴未缴的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。

25日，中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者采访时表示，土地增值税先“预征”，待项目完工后再清缴，这一说法基本成立，满足这一条件的房企不能简单判定为“欠税”。另一位税务专家则告诉记者，土地增值税的计算非常复杂，需要很多数据才能判断，没有进行深入调研前，不便发言。

背景彻查

土地增值税清算条件

记者经过多方查询发现，国家税务总局2009年5月曾发布《土地增值税清算管理规程》，明确规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

规程第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

国税总局澄清“巨额土地增值税欠税”说推算存误读

央视关于“全国房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元”的报道，因国家税务总局的一番表态有望画上句号。

据新华网的报道，近日，据某媒体报道，2005年至2012年的8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，此消息迅速成为舆论的焦点。而涉事房企25日则纷纷发布公告表示，已按规定预缴土地增值税，欠缴一说纯属“误解”。

究竟是“误解”还是违法欠税？26日晚，国家税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况指出，土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，是对税收政策和征管方式的误解误读。

该负责人指出，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

 

根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

该负责人表示，目前土地增值税征管还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

土地增值税一盘乱棋

纠缠于概念其实并无意义，而最需厘清的一个基本事实是：欠缴土地增值税是否属实，房地产企业真的很冤枉吗？

第一财经日报的报道称，从任志强连夜带头声讨到房企集体反击，以及中国房地产行业协会召开紧急座谈会，都显示出中国开发商力量之强大。

央视为其报道的专业漏洞付出了代价，房地产企业压抑已久的情绪得以释放，而关于中国土地增值税的制度建设并没能推进。

尽管税务部门和房企都认为欠缴巨额土地增值税的推断有失科学，可并没有人愿意去进一步揭开中国土地增值税的种种乱象。

根据国泰君安研究，2008至2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。该水平基本能代表全国房地产企业的土增税税率。

2008至2012年5年间，全国商品房累计销售额为25万亿，以年平均5.7%的税率可以得到累计应缴额为1.425万亿。

来自官方统计数据显示，2008至2012年全国土地增值税收入分别为537亿、719亿、1278亿、2062亿和2718亿，五年合计7314亿元。

五年间，全国土地增值税应缴额与实际征收额之间产生了6934亿元的缺口，但至今并未有哪个部门对此进行详细解释。

有房地产开发人士直言，由于土地增值税实行四级超额累计税率，利润率越高，要缴纳的增值税越多，导致房企避税颇为普遍。

这些手法无外乎是通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式增加成本，做低利润。

自2007年以来，国税总局先后八次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。不言而喻，国税总局和地方税务部门屡次发文催缴，也从侧面印证了土地增值税漏缴、欠缴现象客观存在和程度之重。

原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，这种特殊税收方式客观上隐藏着政府和企业之间的资金占用游戏。

深圳某上市房企财务总监指出，对于高毛利项目而言，预缴金额可能要远低于实际应缴金额，余额部分相当于是企业占用政府应得的资金。

有开发商称，虽然原则上“先预征、后清算、多退少补”，但通常情况下是，税务部门退还土地增值税流程颇长，甚至干脆不退。

这种博弈局面下，也就不难理解这种现象：房企通过拖延清算时间递延纳税，或者干脆未按预征率足额缴纳土地增值税。

 

征缴清算制度化

作为行业特色现象，房企在购买土地办理土地手续的时候就已经交了很多税，项目清算时还得缴纳土地增值税。因此，几年来业界对取消重复征税的呼声不断走高，而随着营改增的税制改革，土地增值税制度也有望改变。

据21世纪经济的报道，在11月26日的公开回应上，上述国家税务总局财产行为税司负责人亦对土地增值税的清算条件给予明确定义，这被业内认为是比从前更加严格的清算门槛。

第一个是，必须清算的情形，即房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

另外一个是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的。取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

此前房企可通过未到达85%但剩余面积出租的方式规避土地增值税清算，另外预售许可证满三年仍未销售完毕的，此前也未被明显连入土地增值税清算范围内。

国家税务总局财产行为税司负责人亦介绍，下一步，国税总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。

上述上市企业的财务总监就建议，现行规定中以地价为例，企业拿地渠道很多，有的通过招拍挂，有的通过旧城改造，有的是一二级土地市场联动，还要的是股权转让等，究竟以哪个地价来确定增值，并不十分明确。

国家税务总局介绍，下一步将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失。

【启示与思考】

媒体有舆论监督的职责，或许媒体不是全能的智者，但它要做的只是客观地报道，不能有偏向，忠于客观事实即可。

房地产行业的暴利显而易见，坐享土地红利、楼市红利的房地产商，当然应该责无旁贷地缴纳暴利税。但事情的真相是模糊的，有律师便指出：房地产商们习惯闷声发大财，在享受暴利的同时，在转嫁了税款之后，并没有及时缴税，这些滞留的税款光是每年的利息都是一笔巨额的数字。但又有任志强及时跟进，指出报道此事的媒体“愚蠢无知”，房地产商们根本没有欠税。孰是孰非，依然扑朔迷离。

此事在笔者看来，报道并没有问题。既然有律师通过研究、分析材料发现，房地产商存在欠税的问题。那么，对于媒体来说，他们自然可以报道这个客观的事实，将其传播出去，使之成为议题。在报道的过程中，媒体不是先知先觉者，他们有可能无法完全搞清事实，他们要做的只是真实地反映。即便所报道的内容存在偏差，这种偏差也是采访对象、报道对象带来的，更何况报道不会就此打住，在媒体的自我修正中，事实总会水落石出。

关于该事件的争议，议程讨论需要一个过程，在这个过程中，各方的观点和立场不尽相同，这也没多大关系，议程讨论本来就是一个求同存异的过程，如果事实是能够厘清的，局部是可以达成共识的，议程讨论就可以算得上高质量。

就“房地产商欠不欠土地增值税”这个问题，最终因国家税务总局的一番表态有望画上句号，但在争议过程中所指出有关土地增值税征管制度反映出的问题也值得引起注意。幸而，国家税务总局财产行为税司负责人亦介绍，下一步，国税总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。毕竟3.8万亿元不是个小数目，而且不只事关房企和地方政府，更关系到公众利益。因此，“房企欠税”之争未尝不是一件好事。

期待这次围绕土地增值税的“误读”会带来积极效果，推动市场的改革。我们应有理性智慧，把关注的重点从土地增值税的税率和税额、“应缴未缴”数值、有无税收黑洞，转移到推动财税制度创新上来。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2013/1203/749034.shtml