【年终特稿】２０１４年美国房价预计重归理性增长

２０１３年美国房地产市场延续了２０１２年“触底反弹”的上涨态势。尤其是上半年，占据房地产市场主流的旧房销售连续数月量价齐升，甚至一度令人担忧好不容易才见起色的美国房市是否正在累积新的泡沫。

然而，进入下半年，由于政策和经济的不确定性增加、贷款利率上涨、消费者信心受挫以及房价过快上涨导致投资者兴趣减少等诸多因素，８、９月份以来房价涨幅放缓、再融资活动减少，销量显著下降。综合分析认为，２０１４年美国房市将进入温和复苏阶段，房价也将迎来理性上涨。

２０１３年：复苏进入快行道

２０１３年美国房市整体呈现强劲复苏态势，尤其是上半年，一些地区的房价甚至出现连续数月双位数的疯狂上涨。根据美国房地产经纪人协会（ＮＡＲ）的数据，美国全国旧房平均售价１月份为１７．３６万美元，６月份达到２１．４万美元，为今年迄今为止的最高水平。

与此同时，美国各类旧房销量由１月份的４９４万套持续上升至５月份的５１４万套，在６月份小幅调整下挫至５０６万套后，７、８月反追上扬并连续两月保持５３９万套的年内高点。

总体来看，上半年美国房市出现量价齐涨的局面主要是由于刚需释放，以及短期内消耗大量库存从而推升房价所致。ＮＡＲ首席经济学家劳伦斯·云３月份表示，“同期待售房库存下降趋势不改，住房市场处于供不应求的局面，这直接导致了房价持续上涨。目前房屋购买力较一年前也增长了２５％。”

房价短期内快速上涨一度引来市场担忧，一些经济学家认为这一现象不可持续，而仅仅由较低的抵押贷款利率所催生。

齐洛公司首席经济学家斯坦·汉弗莱斯称，“虽然从历史的角度衡量，房价并不算高，但麻烦的是，房价的上涨可能完全依靠抵押贷款利率的降低。”他指出，“廉价信贷严重扭曲了这个市场。”

在一线从事房屋销售的美国马里兰州资深地产经纪人布赖恩·拉佩尔表示，年中美国房价同比超过１０％的月度增幅不可持续，房价同比月度增幅如果保持在５％左右，楼市复苏将更稳健且更可持续，如果房价继续快速上涨，投资者的积极性也将下降。　

果然，进入夏季以来，尤其是８月至９月，美国住房市场不论销量和售价都出现了较为明显的回落。美国联邦住房金融署首席经济学家安德鲁·莱文蒂斯表示，今年８月和９月美国房价分别环比上涨０．４％和０．３％，涨幅为去年９月以来最低。

２０１４年：理性回归是大势

在经历了２０１３年的快速上涨阶段后，一些专家认为，鉴于目前的房价水平，以及政策和经济的不确定性，特别是在贷款条件和经济状况没有出现根本性改善下，美国房价在２０１４年将维持不温不火的上涨趋势，房市由此进入温和复苏阶段。

首先，前期房价快速上涨不可持续，相对较高的历史区间令购房者放慢购房步伐。根据联邦住房金融署最新数据，截至今年９月，美国全国房价已回升至２００８年７月以来的最高水平，较２００７年４月的峰值仅低９．２％。

劳伦斯·云表示，“在收入只增长１％－２％，而房价上涨１０％的情况下，可能会出现普遍买不起房的状况。”此外，最近房价快速上涨有可能促使更多卖主入市，新增的供应不仅能提高房屋成交量，还将起到房价减压阀的作用。美国全国住宅建筑商协会（ＮＡＨＢ）主席里克·贾德森说，鉴于目前的利率水平和房价环境，消费者对购买新房保持兴趣，但兴趣在减弱。

此外，由于经过近一年多的稳定上涨，特别是西部加州等地区连续数月出现的双位数上涨，全美房价目前基本处于公允价值，再度出现大幅报复性上涨的可能较低。否则房价将很快进入明显高估区间。

其次，不利的金融信贷条件将继续抑制购房者入市和建筑活动的扩张。一方面，银行的信贷条件仍未出现实质性放松，这不仅将阻挡了潜在购房者，也对中小建筑商融资造成困难，同时建筑商还持续面临着建造成本上升和市场估值下降的压力，不利于建筑活动的展开。ＮＡＲ主席兼房地产咨询公司铁门公司合伙人史蒂夫·布朗表示，目前银行的借贷条件仍然没有必要的苛严。“尽管抵押贷款利率依旧属历史较低水平，但由于金融风暴以来银行惜贷以降低风险的初衷仍未根本改观，这令很多信贷状况良好的购房者也被拒之门外。”

据ＮＡＲ最新月度预测报告，２０１３年全国３０年期固定抵押贷款平均利率将达４．０％，而预计２０１４年全年将达５．１％。利率不断上涨显然将对房市继续扩张构成抑制因素。

著名房地产咨询机构齐洛公司首席经济学家斯坦·汉弗莱斯称，“抵押贷款利率超过４％的门槛线是一个信号。据我们长期数据计算预测所得，对于部分地区而言，一旦抵押贷款利率达到５％、６％和７．１％时，当地的购房可承受能力将受到影响。特别是７．１％的门槛线，一旦达到此点位，这将意味着几乎全国范围的购房者将重回其月收入的２０％用于偿还抵押贷款的阶段。”（完）

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责任编辑：蔡畅

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