【案例】莫再让房屋“养老钱”睡大觉

 

【百姓心声案例】

【事件介绍】

“三四百亿元的维修基金，使用比例极低，这问题真该好好关注！”北京市政协委员、金隅集团董事长蒋卫平表示。

维修基金，也就是房屋的“养老钱”和“治病钱”，全名住宅专项维修资金或公共维修基金。当楼房顶层漏水、电梯年久失修时，想使用这笔钱却异常困难，甚至有物业公司派专人跑了三年也没闹明白“公维”基金存哪儿了……专项维修资金使用难，正成为困扰难题。

支付难：鉴定排半年，“一圈”走下来一年多

本是购房时居民上交的一笔钱，却在使用时困难重重。早在2011年初的年检中，北京泰华滨河苑小区的7部电梯因急需大修而被要求停梯，可是这些电梯又带病运行两年。

按照规定，对电梯的大修及更换可以使用专项维修资金，但需经“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，以及占总人数三分之二以上的业主”都签字同意，再经过有关部门审批才能拨付使用。

北京物业管理行业协会秘书长宋宝程说：“很多小区没有业委会，加上有些业主对物业公司不信任，想完成‘双三分之二’签字难！”

即便是成立了业委会，“公维”基金的使用依然遭遇“审批难”。

北京金港国际小区业委会提供的使用“公维”基金大修电梯的审批流程显示，在三分之二业主同意的基本条件后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤，才能真正使用上这笔钱。

北京金港国际小区业委会主任于志红说，“光鉴定就要排队半年，一圈走下来就得一年多。之前做的预算到批下来时，物价、人工费都涨了，根本不够用。”

蒋卫平称，这个问题涉及千家万户，但由于前置条件过多导致基金简直无法使用，而且负责审批的人少根本顾不上。

北京大学行政管理系主任萧鸣政说，政府的出发点是为老百姓做件好事，但最终结果就好像大家印象中的保险公司，收保费时候特积极，可是要支付的时候就提各种条件，支付困难。

 

多头管理：基金使用比例仅为2.3%

据北京市住建委副主任程建华提供的数据，自从1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元。按此计算，基金使用比例仅为2.3%。

宋宝程透露，目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理，业主对资金的存取还要到银行，多头管理太突出。

程建华说，北京市住建部门去年曾专门出台文件，对房屋损坏造成渗漏、电梯故障等六大类维修使用基金的使用进行简化，但总体来说全国普遍存在使用难。

除了多头管理和运行效率低下，受访专家一致认为，目前“公维”基金还普遍存在着归集不到位、数据混乱、增值不高、续筹困难等问题亟待解决。

从1998年国务院发布相关文件起算，我国住房专项维修资金制度已有15年的历史。此后有关部门再次联合印发了《住宅专项维修资金管理办法》，但“公维”基金依然沉睡，百姓质疑和非议不绝于耳。

蒋卫平举例说，很多老旧小区在经过了二三十年后存在漏雨、漏水、墙壁破损等很多问题都得不到解决，再加上物业公司也收不上来钱，形成了恶性循环。

住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟等认为，为了最大限度地保证维修资金的安全，其使用规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在几大缺陷。

更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时，又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位，使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体，集运动员、裁判员于一身。

由于共同财产理念缺失和公共权利意识淡漠，多地业主大会成立比例低，业主共同决策困难，业主大会议事规定形同虚设，社会基础薄弱。

是基金就要运作，不应贬值

萧鸣政认为，建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时，并未明确其对维修资金保值增值的义务，导致大多数城市维修资金收益率低于一年期存款利率。

作为公共维修基金的所有人，百姓并不知道钱存哪了。萧鸣政说，既然是基金，就要去运作，不应让它贬值。“存在哪家银行就是个不小的利益，相当于白给银行赚息差。”

据北京市住建委提供的2009年到2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅对比来看，该资金以每年10%的增幅在增长，而资金使用量却几乎达到每年100%的增幅。

随着住宅使用时间的增长，维修资金使用需求的快速增长与实际拨付困难的矛盾将日益尖锐。

一方面应将现有程序，利用创新手段突破现有管理障碍。北京市政协委员徐淑兰说，实践操作来看，可以让业主通过一些如短信、微信回复等手段，对基金的使用做表决，提高效率。

另一方面，专家建议，结合我国现实，可进一步理顺管理机制，由单一部门对专项维修资金管理制度统一管理，明确权责提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨询和相关事务办理。

蒋卫平说，三中全会提出全面改革的思路，就是要在转变政府职能时把“审批”改为“监管”，变政府的监管为社会的监管。

此外，专家指出，我国还可以借鉴一些外国经验，比如在美国，维修准备金的保值增值由基金公司负责管理，在资金的闲置期，留足15%的资金后，以借支的方式得利息。建议我国改进资金托管方式，提高资金增值收益率，还利于民。

 

住房维修金 别成“天堂的面包”

如此房屋维修基金，岂不成了天堂的面包，看着好吃，难以够得着?

那么，是什么原因让维修金成为天堂的面包呢？是多头管理。北京物业管理行业协会秘书长宋宝程透露，目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理，业主对资金的存取还要到银行，多头管理问题太突出。如此多头管理，你举一下，他举一下，最后，维修金就成了天堂的面包了。

如何让天堂的维修金回到地面，回到百姓身边呢？两个办法，一是打造维修金使用的透明程序，收了多少，收益率多高，收益都花到哪里去了，毕竟这都是百姓的血汗钱，不能束之高阁；二是增加维修金的重量，让管理者的手收一下，增加业主使用的权限，让维修金的使用不再那么困难重重，等等。

房屋维修基金是保障业主安居的美丽面包，不能停留在天堂，必须回归民间，必须接地气。

莫使房屋“养老钱”后院失火

就北京来说，这笔钱的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，办理步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门，业主对资金的存取还要到银行，多头管理太突出。据北京市住建委副主任程建华提供的数据，自从1998年实行“公维”基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元。按此计算，基金使用比例仅为2.3%。

使用比例到底多大为佳，业内人士认为，1%到3%都可以，原因是目前的房屋维修还远远没有到达密集的程度。如果现在就大幅度花费这笔资金，反而是不正常的。但是，由于住宅专项维修资金或公共维修基金就是房屋的“养老钱”和“治病钱”，所以在理解起来并不困难的情况下，我们很容易发现存在的问题，有必要针对已经出现的问题和苗头采取措施，未雨绸缪，防患于未然，不能让其后院失火。

先说使用难。这里主要是指“两难”，签字难和审批难。按规定，只有占建筑物总面积三分之二以上的业主，以及占总人数三分之二以上的业主签字同意，才会进入审批程序。而审批流程则显示，在三分之二业主同意的基本条件后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤，才能真正使用上这笔钱。这样做，错了吗？应当没错。但出现“两难”，错就错在行政服务效率不高，甚至是谁拉关系谁好说话，结果给以权谋私制造了肥沃土壤。

比如，为了最大限度地保证维修资金的安全，虽然规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在几大缺陷。更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时，又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位，使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体，集运动员、裁判员于一身。这就必然导致服务低下腐败滋生。

再说保值难。目前房屋的“养老钱”大都以活期形式存在银行当中。而人民币活期存款利率为0.35%，但一些地方政府制定C P I指数控制目标就高达3.5%，是前者的10倍，这意味着房屋公共维修基金正不断贬值。一方面，作为公共维修基金的所有人，老百姓并不知道钱存哪儿了；另一方面，既然是基金，却没有科学运作，导致贬值，这显然在制度设计上是有问题的。鉴于此，我们有必要参考全民的养老金管理办法，以保值为目标，在最大限度降低风险的前提下，让其进入市场实现保值。

至于房屋“养老钱”在使用过程中的黑洞化，有必要建立起责任倒查制度，对于每栋楼房建好维修台账，从源头管理好维修基金的使用，保质保量，谁出问题谁负责，谁出问题惩罚谁。当然，从今以后，所有花费实施网上公开，接受业主监督，也是易如反掌的事情。“非不能也，是不为也”，所有这些问题，地方政府住房资金管理中心应当责无旁贷，用改革担当重任，完成为民服务的历史使命。

 

【启示与思考】　

住宅维修基金，本是业主为自己的房屋准备的“养老钱”和“治病钱”。花多少，怎么花？存在哪里，谁管理？业主说了算。但是，他们不知道，也说了不算。北京是这样，其他地方也大同小异。维修资金使用难，正成为一个普遍性的难题。

公共维修基金是由业主交存形成的，使用时首先需要经过列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，以及占总人数三分之二以上的业主签字同意。即使取得业主签字同意书，还需要经过多个部门审批，经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等9个步骤，才能真正用上这笔钱。由于多头管理，有些环节办理时间过长，让许多人不知道怎么办手续，或望而却步。即使有人申领到了公共维修基金，也因为之前做的预算到批下来时，物价、人工费都涨了，根本不够用。

设定较高的使用门槛和严格的审批手续，可以防止公共维修基金被违规使用，保护全体业主的利益。但由于某些部门办事效率低下，导致一些损坏的住宅共用部位、共用设施设备不能得到及时维修，带病使用，存在安全隐患，也给居民生活带来不便。公共维修基金使用比例太小，巨额款项沉睡，百姓质疑和非议不绝于耳。

笔者认为，弄清以下三个环节，就可以把公共维修金用到实处。一是收钱。二是管钱。三是花钱。按规定，对房屋损坏造成渗漏、电梯故障等六大类维修使用基金的使用进行简化，随时可用，确保住宅功能的正常使用。让业主感到顺心、方便。公共维修基金制度应理顺管理体制，简化办事程序，改善服务态度，提高办事效率，在确保专款专用的前提下，让业主或其代表能顺利地办理使用维修基金手续，让惠民举措真正造福于民。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2014/0224/759854.shtml