【独家微访谈】陈淮：供求平衡是房地产市场双向调控的目标

【独家微访谈】陈淮：供求平衡是双向调控的目标

住房是民生之需，对于老百姓来说，住有所居是每个家庭的殷切期盼。2014年全国两会，李克强总理在政府工作报告中指出，完善住房保障机制是政府2014年保障和改善民生工作中的一项重要内容，保障性安居工程建设力度进一步加大，有利于实现全体人民住有所居的目标。首都专家微博群、宣讲家网站共同邀请住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮做客微访谈，与您一起聊聊老百姓的住房问题！

中国住宅市场的未来值得乐观

一直以来，住房问题都是百姓最关注的民生问题之一，房市任何一点微小的变化都牵引着无数人的心，望房兴叹的人们不断追问：为什么房价一直都在涨？

“为何城市资产会不断升值？”陈淮教授认为，“一是基础设施配套体系等外部成本全要加入价格；二是城市越扩张核心市区资产稀缺性就越高；三是城乡差距扩大使人口向城市集中呈现为加速度；四是长期看从没有不缩水的币值。”

陈淮教授对中国住宅市场的未来持乐观态度，他指出，未来十年，中国房地产市场仍将是全世界规模最大、增长速度最快的房地产市场。

当然，盲目的增长是需要坚决杜绝的。今后的房地产政策，控制房价不再是目的，关键是需要保持供求的平衡，一线城市、二三线城市人口规模的平衡。中国是一个发展不平衡的经济体，对规模不同、供求关系不同、资源特点不同、发展水平不同的城市和地区施以区别化的政策，任何一刀切的政策都难免不在另一个区域造成弊端。

对于如何解决房价和收入差距问题，陈淮教授谈到了需要调整的四个方面：1.城市结构，13亿人都住北上广肯定住不下；2.调整中央与地方税赋关系；3.调整土地制度；4.调整收入分配结构。

市场的波动是难免的，中国房地产市场目前正处于从脱困期，正在从满足基本需求为主的阶段向改善性、满足舒适性需求为主的阶段转变。

问答精选：

1、眼观八方之天下：向 @陈淮 提问：今年李克强总理在政府工作报告中，涉及房地产方面的很多内容，比如做好房地产税相关工作、分类调控等，但10年来首次没有提“房地产调控”。这是为什么？是有什么新的举措么？

答：这是一年前的旧闻。从2013年两会之后，政策就不再以房价为调控目标了。中国是一个发展不平衡的经济体，对规模不同、供求关系不同、资源特点不同、发展水平不同的城市和地区施以区别化的政策，是尊重客观规律、努力顺应中国国情的必然选择。

2、神箭摇篮：向 @陈淮 提问：陈教授怎样看待中国的房产泡沫？如果您是总理应该怎样调解群众购买力和房价的矛盾？您又是如何看待中国“鬼城”？谢谢！

答：20年前浦东开发，10年后的2012仍人口稀疏，人称鬼城。上海政府出台蓝印户口政策、个人所得税减免政策、契税双减半政策等，仍没人买。上海人奔走相告说宁要浦西一张床不要浦东一间房，说这话的人现都在卫生间打自己嘴巴子呢。当然鄂尔多斯这样盲目扩张的另说。

3、sinfix-luo：向 @陈淮 提问：请问您对最近吵的沸沸扬扬的“崩盘论”有什么看法？

答：我从不用“崩盘”这种媒体语言，因为我不知道这个词指的是什么意思。大概一些人把股市的概念用于了楼市。当股市处于熊市时，我们可以假定所有参与者都会成为卖家；楼市永远不会出现这种情况，不能设想人们都把房子挂单卖出，都搬到大街上住，等着降价再买回。

4、举事立人：向 @陈淮 提问：您怎么看“双向调控”？能预测下今年北京房价走势吗？小城镇的无序、功利发展导致鬼城，地方政府怎么应急扭转颓势？避免崩盘？

答：双向调控是指对供给和需求两个方面的调控。不论是供不应求的一线城市还是若干供大于求的二三线城市，双向调控的目标都是让供求尽可能地趋近均衡。这没有区别。

5、梦安天下：向 @陈淮 提问：工资是用来生活的，不是用来购房的，工资结构中就没有购房这一块。

答：您这个问题非常好，说到关键处。买得起房的前提是，正常生活支出不超过家庭收入的1／3。这个比重叫支出收入比。达到这个比重的叫中产阶层。中国的现实是，财富在人群中的分布结构是三角形，财富占有程度每低一个层级，人群比重反而大一块。

6、时尚水晶宝石女王：向 @陈淮 提问：工资涨幅赶不上房价飙升，年轻人不仅买房成问题，租房时面对房租也不免压力山大，这样如何才能实现住有所居？

答：大多数人买得起房的话，一方面在过去20年中国城镇买了自有住房的家庭所占比重是越来越高而不是相反。另一方面大多数家庭买得起房是和中产阶层发育密切关联的过程，大多数人具备资产累积能力时才是大多数人买得起房的时候。请阅三中全会“橄榄型”结构的提法。

7、一生所爱：向 @陈淮 提问：安居才能乐业，自由才能飞翔。这是最基本的道理，为什么不能抓紧推行房产税？

答：房地产税不是房价调节税，而是资产税、财产税。房地产税一定要出，这没什么疑义。但从根本上说，房地产税和房价无关。但提出短期，会有一部分闲置存量释放，会抑制一些过度需求。这是一个短期均衡问题。什么时候出，没人知道。因为三中全会说的是做好立法。

8、火箭斯科拉：向 @陈淮 提问： 政府会在未来会不会继续加大提供保障房、公租房建设呢

答：住房保障体系并非就是保障房。保障房只是最低层级。中国特色住房保障体系：1是救助，如实物型保障房；2是援助，如小户型、贴息、贴租、住房补贴；3是互助，如公积金；4是自助，如住宅储蓄银行。保障房管少数人，保障体系管多数人。

9、Sing26：向 @陈淮 提问：到底房价什么时候才能降下来呢？

答：解决住有所居，让大多数人买得起房，并非就是房价一方面。1是更多更快地盖房子，2是形成人口在大中小城市的合理分布结构，3是完善住房保障体系，4是加快提高具有资产累积能力的转产阶层。

10、机械装订手：向 @陈淮 提问：高房价的根源是什么？ 如何解决？

答：解决房价和收入差距问题需有四个调整：1是城市结构，13亿人都住北上广肯定住不下；2是调整中央与地方税赋关系；3是调整土地制度；4是调整收入分配结构。

责任编辑：葛立新

文章来源：http://www.71.cn/2014/0312/762461.shtml