【案例】如何看待“以房养老”试行

 

【全球财经】

【事件介绍】

“以房养老”拟在北上广汉先行试点

呼声已久的“以房养老”试点终于破冰。记者3月20日获悉，保监会近日向各地保监局、寿险公司等内部发布了一份名为《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》的文件，其中特别指出将在北京等四地开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

住房反向抵押养老保险就是近两年频繁被官方提及的“以房养老”，即拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司，其继续拥有房屋居住权并按照约定领取养老金至身故，老人身故后保险公司获得抵押房屋处置权。

依据征求意见稿，今后在北京、上海、广州、武汉四个地区，60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可参与以房养老，试点时间至2016年3月31日。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司进行分配；非参与型产品，即抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

征求意见稿对参与试点的保险公司也提出了门槛：需开业满五年，注册资本不少于20亿元；上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，同时还要求试点公司定期上报业务进展情况。

早在去年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔约半年，此项试点最终落地。

不过以房养老这一与我国传统观念相冲突的新模式，在业内人士看来，推行起来也许并非易事。清华大学教授陈秉正接受北京商报记者采访时表示，以房养老是对我国传统养老模式的颠覆，因为老百姓普遍希望将房产传承下去，这也是为什么主要在北上广等一线城市率先试点的原因。不过这仍然是一种创新的养老模式，值得去尝试。

某大型险企负责人也指出，以房养老多起源于欧美，国内险企缺乏这方面经验，摆在眼前最紧要的问题是怎样进行合理的产品设计；对于房产的估值以及日后的管理都将是一个挑战，而且我国还面临房屋产权时间的问题。

据悉，自2007年以来，我国有一些银行等金融机构欲在南京、上海等地试水以房养老业务，有的不了了之。不过目前，幸福人寿、平安人寿等多家保险公司都在积极筹备拓展以房养老业务。

以房养老试点引热议三成网友“可接受”

一方面是中国传统的“养儿防老”和不动产传承的观念，另一方面则是不得不面临的老龄化社会给政府和国家养老金使用带来压力的现实，四地试点的消息再次引发民众对“以房养老”话题的激烈讨论。

 

网友怎么看？

近7成网友认为不适合当前现状

缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，听上去诱人，但推行起来却任重道远。

在参与人数众多的新浪微博话题讨论组里，有超过4000名网友参与了“以房养老”的接受度调查，其中有超过67.9%的网民对“以房养老”的态度为“无法接受”。他们认为，一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状，如无法评估未来的房价；另一方面，在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。此外，也有不少人担心，如果房子抵押出去后遇上拆迁或者自然灾害，房子没有了怎么办？目前房屋产权只有70年，万一自己活得长，房子超过了70年，该怎么处理？

仅有不到3成网友表示“可以接受”。在愿意接受“以房养老”的网友中，绝大多数的观点是西方发达国家已经实施多年且效果明显，还有一部分赞同者表示，“以房养老”可以让独生子女从给双方父母养老的经济和精神压力中解放出来。

业内怎么看？

具体操作复杂多持观望态度

事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人表示，“以房养老”虽然开始试点工作了，但具体的细则还没有出来，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑：第一个担心就是房价会下跌、抵押物会缩水；第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？此外，还有一个风险是通胀风险。该人士坦言：“面临的具体操作问题的确相当复杂。”

专家怎么看？

实施确有难度需冲破多重障碍

中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟在接受媒体采访时表示，在一些发达国家，“以房养老”制度推行的时间已经很长，积累了很多经验，但是这个制度落地到我们国家，确实还要冲破很多障碍。

一是我国老百姓的心态，老人一般都把房子作为留给子女的资产，因此要把房子抵押出去用于自己养老，对于有子女的家庭来讲，可能不一定能做得到。二是对于企业来讲，这个新的险种非常复杂，涉及到各个领域，不仅仅是金融和保险，而且还涉及到地产、产权归属等，如何防控风险，如何操作实施，可能还要经过一段长时间的探索。

七嘴八舌

房屋出租金养老是不是更好？

网友“千千8888”：试点以房养老，是有房养老者的福音，以后可以不用增加儿女的负担，用自己的房子给自己养老。

网友“可爱的弘毅”：分情况吧，我觉得“以房养老”非常适合“三无”、失独、无子女或空巢老人，他们会受益的。

网友“迷你迷你的心”：有无孩子我都不会接受。我可以把房子卖了，存理财，每个月的利息加退休金可以让我生活得很好，如果老死了，还可以把钱托给信得过的人和机构去回馈社会。辛苦一辈子，最后房子给了保险公司，别开玩笑了！

网友“兔乖乖不太乖”：为什么非要把房子抵给保险公司、银行或政府？我自己把房子卖了，钱存银行要么买稳健的理财产品，要么就吃点活期利息慢慢花，或者租出去用租金养老，不是更好？

网友“乐我中华”：个人觉得道德风险太高，相当考验保险人的信用，老人认知能力比较低，保险人若不诚信，以房养老可能变成以房骗老。

它山之石

国外的“以房养老”这么做

美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。

日本：日本“以房养老”通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多地开始出现。1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系。

英国：英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。

 

以房养老市场几何

人口老龄化挑战下，如何养老成为日益重要的民生问题。

理论上，老年人的生活来源包括4个方面：个人劳动收入；公共转移支付，即养老金、社会救助等；家庭转移支付，即子女和亲朋好友的赡养支出；资产收入，比如储蓄、房产等带来的收入。当前，我国老年人的生活来源主要是家庭转移支付和劳动收入，同时，公共转移支付和资产收入近些年也在逐步增加。多项入户调查发现，我国家庭资产在逐渐增加，增加的资产主要就是房产。所以，以房养老，将成为越来越重要的一种养老形式。

以房养老，可以是个人自助行为，比如出租房屋，卖大房子买小房子，或卖大城市房子买小城市房子，以价差生活；也可以是机构行为，比如老年人将房产抵押给银行、保险公司等机构，定期领取养老金，也就是所谓的倒按揭。简而言之，就是将死的房产资产，变成活的生活保障。在国外，前者比较普遍，甚至有欧美老人卖房去东南亚、非洲养老；后者在美国、加拿大、日本、新加坡等都有开展。在我国，这两种行为都正在起步阶段。

近期，保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，是落实2013年国发35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》和十八届三中全会决定的重要举措，但预期在一段时期内不会有突破性发展。其主要原因，一是当前的市场供求不大。从需求讲，60岁以上拥有独立房产的，主要是1950年代生人，他们不是最需要以房养老的人群，而且在现有住房压力下，他们更愿意把房子留给后代。从供给讲，提供反向按揭的机构需要具备很强的风险控制能力和足以让人放心的信用，这也是征求意见稿对试点机构的资质要求很高的原因，这将大大降低供给。二是观念没有转变过来，父母对子女是永续无私贡献，子女也更愿意保留房子，供养父母。

但是，养老市场和社会观念的变化可能比我们预期得更快。日本的经历可以提供一些参考，日本跟踪调查年轻人对赡养父母的态度，发现上世纪八十年代，80%的年轻人认为应该也愿意赡养父母，十几年后，这一比例降至不足30%，以房养老的市场需求将明显提高。

当然，以房养老的发展有赖于一些保障。首先，要有稳定的房产市场，房价波动不能太大，降价空间太大，机构不愿意做，增值空间太大，老年人不愿意做。其次，要明确产权期限，比如70年后房屋产权如何安排？再次，要提高机构的信用建设。此外，还要做好观念引导，以房养老不是不赡养老人，只是财力上的赡养减少，更多的化为精神层面的赡养。

以房养老悬而未决待破题

中国正进入老龄社会，庞大的老龄人口完全靠国家养老是政府财力所无法企及的，即使社会福利很完善的发达国家，养老服务也并非政府全包，而采取政府、家庭与个人共同分担养老责任。以房养老虽然短时间内难以成为养老主要方式，但在城市可挖掘的潜力很大。

理论上讲，以房养老并不复杂，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给银行或保险公司，定期获得一定数额养老金或接受老年公寓服务，房主身故后，金融机构有权处置出售抵押房屋，处置所得用于归还贷款。但在实际操作中会存在大量复杂的问题与矛盾。

笔者以为，目前存在诸多影响以房养老推进的障碍及悬而未决问题亟待解决。首先，观念破题当为先。受传统观念的影响，许多老人总想给孩子留下点财产，宁愿自己老年生活过得拮据，也不想把房子押给商业机构，觉得这样做很没面子。许多子女也反对父母以房养老，希望能继承父母房产。扫除观念障碍，需要大力宣传以房养老是市场经济条件下老年人安度晚年的一种补充形式，积极营造鼓励、支持以房养老的社会氛围。尤其是子女，如果因能力或时间上的限制，无法让父母晚年生活幸福、愉快，那就应该鼓励父母以房养老，而不是把眼睛盯住他们的那点房产。

 

其次，70年产权是只拦路虎。以房养老在一些国家成为主要的养老模式，这主要取决于国外产权房不受年限限制，如欧美国家居民住宅拥有永久的土地私有权，加上房价变化不大，如德国商品房基本做到10年不涨不跌，这就便于操作。我们的国情却大不一样，70年土地产权就是一道障碍，有些商品房仅四五十年产权，现在的年轻人到了养老年代，土地产权也基本到期，虽然物权法已明确住房土地使用权期限届满的，自动续期，但说法比较笼统，条文不够清晰。况且自动续期要不要缴纳税费?按什么标准缴纳?这些无疑都是未知风险，金融保险机构不能不思量、不考虑。

第三，房价具有很大的不确定性。近年来大城市房价只涨不跌成常态，这种态势不能不让准备以房养老的市民产生后顾之忧，或许今天评估的房价，明天就涨上去了，抵押房屋岂不吃亏?金融保险也存在同样的担心，万一房价十年河东转河西，若干年后跌下去了，岂不亏大了?

可见这些问题亟待法规、制度加以破题，尤其是土地产权，急需出台法律规范70年后的衔接问题，既然以房养老已进入国家养老服务的基本政策，土地产权衔接就是一个无法绕过的法律问题。房子的价值评估也需要有灵活的政策及留有余地的空间，而不是一锤定音。

聆听“以房养老”质疑声背后的社会焦虑

养老是近年的持续热门话题，每有类似新闻披露，都能引发公众内心的涟漪。这不奇怪，统计显示，至2012年底，我国已有60岁以上老人1.94亿，并以每年600多万的速度递增。近年，各地公办养老院“一床难求”的报道不断见诸报端，“最火养老院要排100年”的新闻更引爆舆论，既令人瞠目，也触动“老不起”的社会焦虑。

近日有报道说，江苏常州市民赵女士，为照顾瘫痪的老父亲，连请23个保姆都辞职了，送养老院要么拒收，要么费用高昂无法承受，无奈，赵女士一咬牙卖了住房，又东借西凑300万元，自己办起一家养老院，就为了让像自己父亲这样“不受待见”的老人有个养老的去处。

人们常爱用“未富先老”概括我国当下的尴尬局面。事实上，我们可以说是整个社会都猝不及防地遭遇了老龄化“变故”：国家财力不足，养老机构和设施严重欠缺，社会保障基础薄弱，许多家庭“空巢”，失独、失能老人愈来愈多……所有这些，不仅拖累成千上万的家庭，更成为沉重的社会负担。

在此背景下，出现对“以房养老”动机用意的质疑和反对声实属正常。平心而论，“以房养老”其实是为特定人群量身定制的商业化养老业务，它与社会其它的养老举措并行不悖，在西方国家已经很成熟。而在我国，由于国情及社会观念的差异，它确需先期试点探索。尤其是，在社会化养老体系十分薄弱的情况下，各种新型养老形式的探索都应予以鼓励，并在发展中臻于完善。

值得重视的是，围绕“以房养老”的争议中，充溢着人们对社会养老现状的不满和焦虑。对此，作为社会管理者，不仅要倾听，更要顺应民意，积极应对。某种程度上说，当下的养老难题，也是中国社会向现代化转型中必须要迈过的槛。“四世同堂”的大家庭解体分化，“子女养老”面临“空巢”困境，医疗、看护、养老服务等又严重滞后，紧迫的现实需求呼唤着社会化养老体系的加速构建。

在现代社会，养老绝非一己私事，而是社会生态链中必不可缺的一环。同时，养老又是一个复杂的系统工程，眼前最缺的不仅仅是养老院和护工的巨大缺口问题，更在于立法和制度层面缺乏系统设计。虽然有了《老年人权益保护法》，以及国务院去年10月颁布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》等，但由于没有相关的配套政策，或者刚性约束不足，许多良善理念到现实中往往沦为“空头支票”。在养老已成为全社会“短腿”的情况下，在财政投入、税收倾斜、公共服务配套等方面，都需要强有力的政策支持。

人生终有老。这一代老人年轻时大多经历了艰辛生活的磨砺，能否让他们优雅地安享晚年时光，不仅是家庭子女的孝心和责任，也体现着社会的良心和人性温度。应对我国老龄化的快速发展，需要高效而又具现实针对性的社会决策。

 

【启示与思考】

以房养老的话题，不断见诸媒体。一些金融业人士称，以房养老是解决我国日益沉重养老问题的利器，在不同场合不断对其高唱赞歌，一时间，以房养老似乎成了解决我国日益严重老龄化问题的灵丹妙药。

然而，这一看上去很“美”的创新之举，却给不少人增添了忧虑。一些人担心其背后有没有“未来养老得靠自己”的“弦外之意”，到自己退休的时候，政府会不会不管了，把养老责任推给家庭、个人。

其实，在大部分中国人意识里都有个“养儿防老”的观念。自古以来就有“但存方寸地，留于子孙耕”的说法，老人习惯把财产在生后留给子女，作为一种爱的传承。特别在房价高企的今天，一辈子好不容易还完按揭，有了属于自己产权的房子，现在又要“倒按揭”养老。于是，许多网友发出感慨，“人生在世什么都没留下，只是为银行打了一辈子工。”

看来，“以房养老”要从纸上规划变为现实，首先就面临着传统观念的排斥。其次还有制度性障碍。我国规定房屋只有70年的产权期，如果老人还未离世房子已经到期，是不是保险公司要“断供”？此外，几十年后的房屋价值如何测算。这些都需要政府部门出面，完善相关的制度保障。

不可否认，在中国的法律和文化下，“以房养老”可以进行探索和试点，在基本养老的基础上“打补丁”，而不能依靠这种方式来解决老年人的养老问题。欧美等一些国家，对于养老也是采取“兜底式”保障，个人自愿从市场上获取养老金只是基本养老制度之外的补充。

众所周知，医疗、教育、养老这些领域是民众生存、发展的基本需求，政府有义不容辞的责任提供基本的福利保障，在积极探索依靠市场力量解决养老问题的同时，还应强化对于社会养老保障的基本责任，建立公平的养老金制度，建设完善的公益化养老设施，普及养老服务机构，惠及更多老人。

欢迎继续关注经典案例。

（转载请注明来源：宣讲家网站71.cn，违者必究。）

责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2014/0328/764229.shtml