寒冷天气影响美房市复苏 气候转暖有望释放市场需求

美国房地产市场年初以来复苏步伐放缓，主要原因在于购房活动和建筑活动受到异常寒冷天气的不利影响，高企的房价又在一定程度上抑制了房屋销量。但由于房屋库存继续吃紧，尽管旧房和新房市场销量均出现下滑，房价仍坚实上涨。

分析认为，受房价和抵押贷款利率双双走高的影响，潜在购房者的购房负担能力有所下降，美国经济虽然持续改善，但在就业市场和收入增长没有出现根本性大幅改善的情况下，近期美国房市复苏节奏放缓。不过，春季是美国房地产市场传统的销售旺季，前期极端天气导致的交易延期以及被抑制的购房活动有望在接下来几个月得到释放。

旧房销量继续下滑多项数据表现不佳

受美国大部分地区遭遇严寒天气以及房价继续坚挺走高的影响，2月份美国房地产市场交易活动放缓。

据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新月度报告，2月份全美完成交易的各类旧房销售量经季节调整按年率计算为460万套，比前月修正后的462万套下降0.4%，比去年同期下降7.1%，为2012年7月以来的最低水平。此外，2月份美国各类旧房销售中间价约为每套18.9万美元，同比增长9.1%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云说，影响2月份市场走势的因素与1月份基本一致，“2月份全国大部分地区继续遭受异常严冬天气的负面影响，同时待售房库存吃紧的状况并未改观，仍旧未有松动的、苛严的贷款条件以及房屋可负担条件远不如一年前。”他说，“由于一些购房交易活动被推迟了，未来数月旧房销量或将有所提高。预计随着年内就业状况的改善，销量会适当回升。”

全美住房建筑商协会（NAHB）首席经济学家大卫·克劳表示，建筑用地和专业劳动力短缺，原材料价格上涨以及待售新房库存处于历史极低水平等一系列因素增加了住宅建筑商的担忧。

新房市场方面，美国商务部3月25日公布的数据显示，2月份美国新房销售量按年率计算为44万套，环比下降3.3%，为5个月来最低。而据经济学家测算，美国健康房地产市场的新房成交量应在70万套左右。新房销售虽在整个美国房地产销售市场上所占比重不大，但对拉动经济增长仍有重要作用。

另据美国商务部数据，2月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为90.7万套，环比下降0.2%。这预示着未来数月新房建设在缓解房屋库存紧张方面将不会起到显著作用。

NAHB数据显示，3月份房价指数从2月份的46回升至47，但仍低于市场预期的50。该指数低于50意味着更多受访者对市场呈悲观态度。受此前异常严寒天气影响，2月份住宅建筑商信心指数大幅下滑至去年9月以来的新低。

（图片：这是2月25日在美国佛罗里达州迈阿密拍摄的“房屋待售”标识牌。）

房产投资需求偏高未来数月房市或迎来暖春

NAR最新月度报告显示，反映购房者消费潜力的首次购房人数占2月美国所有购房者的28%，远低于市场健康环境下40%的比例，首次购房者比例不高主要是受到信贷标准严格等因素影响。与此同时，以现金交易的个人投资宗数占当月全部旧房交易量的比例由一年前的32%上升至35%，这说明目前房产投资需求高于刚性需求。

但黑石集团首席执行官施瓦茨曼日前表示，“美国房地产市场已经不再是投资的‘明星’标的”。近年来美国房地产投资回报一直在5%-10%之间徘徊。

NAR总裁、俄亥俄州达顿的Irongate房地产公司联合创始人史蒂芬·布朗认为，对于首次购房者来说，最大的问题是信贷条件严苛，以及中低价位的房屋库存不足。统计显示，首次购房者中20%的人是33岁以下的年轻人，这些首次购房者因债务状况不佳暂时延迟了其购房交易。“我们最新的购房者调查显示，56%的年轻购房者需要花更长的时间攒够首付款，助学贷款仍是其最主要的债务”，布朗指出，“很显然，还有相当一部分的潜在购房者受制于债务问题暂时无法购买住房，我们预计这部分需求释放后，未来房屋交易还有一定的放量。”

另外，也有迹象显示美国房地产市场有望在未来几个月回升。2月份美国待售旧房库存增长6.4%至200万套，这较上个月的190万套有放量趋势。这无疑对缓解旧房供应压力是积极信号。此外，在美国南部和西部地区，旧房销售也在持续改善。

通常而言，春季是美国房地产市场的销售旺季。随着天气转暖，看房人数增加以及建筑活动恢复，美国房地产市场前景值得期待。分析人士普遍认为，美国房地产市场的复苏还在继续。BMO资本市场经济学家詹尼佛表示，“一旦度过这段混乱期，房地产市场将继续扮演支持整体经济增长的角色。”（完）

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责任编辑：蔡畅

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