德国房价“苏醒”之谜

 

欧央行实行多年的低利率政策终于刺激了德国房价的上涨。一直以来德国的房屋价格是以稳定著称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价“30年仅上涨60%”做楷模。但欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨。

德国物业咨询公司Bulwien Gesa的数据显示，从2011年到2013年，德国柏林房价上涨14%，法兰克福房价上涨18%。这两个数据对于德国来说，算是比较显著的涨幅了。因为德国对于炒作楼市有一系列特别规定，比如卖贵了会被政府罚款等。

“在德国，若房价超出评估师测算的20%，卖房人将面临5万欧元罚金，超过50%则要坐牢。”严厉的惩治措施让德国楼市“沉睡”了多年，房价一直落后于欧盟其他国家，稳定成为德国房产的最大标签。

如今，这种“平静”已被打破。随着欧元区可能瓦解的疑虑消散，国际资金大量回巢欧洲，德国房地产声势已超越英国，成为最能吸引投资的欧洲地产市场。业内预计，2014年德国房价还要再涨。

究竟是何种力量打乱了德国房价“30年仅涨60%”的节奏？“德国模式”对于楼市未来的调控是否仍将有效？

　　房价“急转直上”

根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

“六年前，德国汉堡的平均房价是每平方米2021欧元（约1.63万元人民币），而现在，每平方米房价已超过3500欧元（约2.97万元人民币）。”在德国汉堡生活的华裔张晨晨告诉记者，“我没有预料到，德国的房价会在6年内出现超过70%的涨幅。”

通过朋友介绍，记者联系到当地的房地产经纪人Doris，“不只是汉堡，柏林和慕尼黑的房价也有一定程度的上涨。”Doris告诉记者。

据Doris介绍，2007年，柏林的平均房价是每平方米1500欧元左右（约1.2万元人民币），今年初已涨到每平方米2900欧元（约2.46万元人民币）。同时，慕尼黑的房价则从2007年的每平方米2800欧元左右（约人民币2.38万元人民币）涨到4600欧元（约3.90万元人民币）。“如今，慕尼黑的房价差不多是埃森或德雷斯顿的两倍。”

在德国当地人看来，房价如此上涨显得不同寻常。“我们都说，一直以来冷静的德国楼市，开始‘冲动’了。”Doris开玩笑说。

实际上，Doris有这样的想法并不奇怪。因为对于德国人来说，资本储蓄的最佳去向向来都是银行而不是房产市场。

记者了解到，1977年至2010年期间，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入增长了3倍；2000年之后的10年里，德国物价平均每年涨幅为2%，房价的涨幅却仅有1%。扣除通货膨胀的部分，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而在同一时期，欧洲各国的楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出近10倍以上。

然而，近两年，德国房价出现了强势上涨。德国物业咨询公司Bulwien Gesa的数据显示，从2011年到2013年，柏林的房价上涨了14%，法兰克福则上涨18%，这样的涨幅对于向来以稳定著称的德国楼市来说，已经相当显著了。

如果与2007年相较，如今的涨幅则更为惊人。根据statista发布的报告，西部城市杜塞尔多夫，2007年每平方米房价平均为1775欧元（约1.51万元人民币），而到了2013年第四季度时，已上涨至3760欧元（约3.20万元人民币）。

 

避风港效应显现

曾经，德国楼市“众国皆涨我独静”的风范被业界津津乐道。许多人将之归功于“德国模式”的抑制作用。在外界看来，“德国模式”下的房价将会一直平稳下去。

所谓“德国模式”就是强调政府用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质而弱化其盈利性。

在分析人士看来，“德国模式”的显著特征之一就是以高税制遏制炒房。尽管德国的地方政府掌握着大量的公有土地和公有住房，但从不以“土地财政”作为政府的“摇钱树”。

然而，在如此严苛的条件下，德国房价缘何还会上演“急转直上”的一幕？

在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，德国房地产市场的稳定发展主要得力于以下几点：合理的货币供给量、充足的住房供给、均衡的城市发展模式以及成熟的住房制度等。而近期德国房价上涨，主要是投资者转移投资的结果。

“2008年，欧洲其他国家和地区发生了不同程度的金融危机。欧债危机导致投资者损失惨重，因此开始将投资视线转移到经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜的德国。德国楼市投资者主要来自于意大利、西班牙、英国、法国等。同时，随着中国富裕阶层的增多，投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。这些因素都助推了德国房价上涨。”郑宇洁说。

据德国房地产协会IVD统计，在德国的房屋投资市场，来自外国的投资者已占到1/4。

例如在首都柏林，就有大量欧元区其他国家的资金正在涌入——30%的购房者来自意大利、西班牙、法国等其他国家。在频频面临政府债务危机的西班牙和意大利人眼中，德国房产市场无疑是远离泡沫的天堂。

在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，“在许多欧洲国家的房地产泡沫破灭以后，一枝独秀的德国就成为了显眼的目标之一。”同时，欧洲央行实行的低利率，降低了抵押贷款的成本，往德国的楼市上又添了一把火。

中国富人“躺枪”

值得一提的是，在房价上涨主因中，中国富人再次“躺枪”。据德国媒体报道，柏林鲁比娜房地产中介公司的员工要么讲一口流利的英语、丹麦语或意大利语，要么讲一口流利的俄语——现在也能讲流利的汉语。该公司总经理卡斯滕·海因里希说：“我们已聘用了三名中国专家，因为中国人对德国首都的房地产需求正在迅速上升。”

海因里希说：“中国的百万美元富翁超过100万人——他们中的越来越多的人将投资柏林房地产。”该公司目前就在为80桩交易做准备。他预测说：“到年底数量还将显著增加”。专家预计，2014年中国人将在全球房地产市场增加更多投资。

不过，多位业内人士认为，在德国炒房获利的可能性较低。

“将德国房价上涨归咎于中国富人的观点有些武断，也很不公平。”张晨晨告诉记者，“如果你仔细研读德国当地的法律就会发现，根据德国的法律规定，自住性房屋购买者的第一套住宅，每年只需缴纳房基地部分的土地税。而对于用于出售的房产，国家首先要收取其评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋交易成功后收取3.5%的交易税，如果通过买卖获得盈利，还要征收15%的差价盈利税。这样一来，买卖房屋几乎没有多少利润空间。所以，炒房的观点基本站不住脚。”

记者了解到，德国政府对楼市的投机行为进行了严厉的约束，对地价、房价、房租等指标实行独立评估的“指导价”制度，即各类地产的“标准价格”由各地的房地产公共评估委员会来制定。根据相关法规，卖主制订的房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，出售者可能被处以最高5万欧元的罚款。一旦超过50%则被认为构成《刑法》中的“房价暴利”罪，最高可判三年徒刑。这些条款对于企图牟取暴利的开发商和炒房者而言，其威慑力不言而喻。

郑宇洁认为，一方面，德国对移民有严格的限制和条件，因此国人想通过买房移民恐怕行不通，这降低了德国房产对投资者的吸引力了；另一方面，在德国炒房需要缴纳交易税，对于盈利还需要缴纳差价盈利税，几乎无利可图。

“对于中国人推高房价，甚至在进行炒房的观点是很片面的。”柏林房地产经纪人汉娜接受《国际金融报》记者采访时表示，“当地房价的上涨，确实与房屋的需求量相关，而在海外投资这样的需求中，中国人只占一部分，其他国家的移民投资者占有更多的部分。”

 

低利率刺激内需

除了外来投资的涌入之外，国内房地产消费需求的上升，也促进了德国房价的迅速上涨。

对于德国人而言，价格飙升的房子现在是不发光的“混凝土黄金（betongold）”。

作为欧元区经济引擎，德国人素有租房的传统，但是在欧洲央行实行低利率政策，欧元区经济不确定的双重压力下，德国人正在改变这个传统。

一位房地产商人Stegerwald 告诉英国《金融时报》，“‘混凝土黄金’这个词现在非常流行。人们不是喜欢房子，但是由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。”为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这对于平均储蓄率为10%的德国人而言，存款的回报几乎为零。

雷根斯堡大学房地产经济研究所认为，贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。

“德国当地人开始积极地买房”。汉娜告诉记者，随着房价的上涨，投资房地产已然成为当地人保值资产的良方。

“如果没有这场来势凶猛的债务危机，德国人也许就不会对购置房屋怀有如今的热情。”有媒体观点指出，尽管债务危机对德国的冲击相对较小，但还是降低了国民的安全感，人们纷纷开始转向，从不动产中寻找依靠。“所以，相比起德国市场上其他收益较少且安全性较低的金融投资产品，投资者普遍倾向于相信房地产的保值功能。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，德国房价的强势上扬正是由全球宏观经济走势决定的。“在过去一年里，欧元区经济先行指标出现了整体好转的迹象。经济的回暖为德国房价的上涨提供了根本性的条件”。

“据我所知，德国国内的房产消费需求也获得了一定程度的上升，改变了原来供需平衡甚至是供大于需的局面，因此房价走高是必然的。”尹伯成表示。

投资需谨慎

向来稳妥谨慎、善于规避风险的德国市场，成为海外投资者的“新大陆”。

国际评级机构标准普尔在今年年初发布的报告预测，由于受到失业率上升和财政紧缩的持续影响，大部分欧洲国家今年的经济活动将会较为疲弱，房地产市场价格将继续下跌。而与欧洲邻居们不同的是，德国的楼市被标普看好，预计2014年房价仍持续增长。

然而，有专家提醒投资者，不能对德国楼市过于乐观，德国的住房投资同样面临着不可忽视的风险。“低廉的融资成本时期不会永远持续，当欧洲央行采取措施减轻危机国家的负债之后，联邦债券的预期收益率就会上升，从而导致大型银行的融资成本上升，可能会对房价走势造成负面影响。”该专家指出。

与此同时，相关投资机构认为，虽然德国楼市显示出繁荣的迹象，但是依然有泡沫风险。德国央行2月18日警告称，德国房价被严重高估，欧元区最大经济体的房地产泡沫正在积累，而房价被高估的城市可能高达125个。

郑宇洁则告诉记者，德国房价快速上涨更多的是阶段性因素。从投资者角度来看，欧债危机缓解以及美国经济复苏，资本会回流，逐渐分散到其他地区；投资者也会考虑风险与回报的问题，尤其在德国投机炒房利润有限且面临较高赋税的情况下；从德国来看，政府拥有大量土地、住宅等对楼市有很大的影响力，可能出台的相关政策都将成为影响房价的不确定因素。

“目前大量的投资反映了未来短期内的市场需求，就现在看来，这两年的德国楼市还会有不错的发展。但往后的发展状况会受到很多不确定因素的影响，长期投资前景并不容易预测。”宋会雍对此谨慎地表示。

宋会雍还建议，“切不可盲目跟风，购置房产时要仔细考量房产的地理位置和基础设施条件，这在一定程度上决定了房产的升值空间。并且，德国的楼市万一触顶下滑，这些因素也利于房产的保值。”

与此同时，房地产行业人士表示，“德国模式”的作用也不可忽视，它对当地楼市的影响并不会失效。据悉，德国自有住房率为42%，而租赁住房率达到58%。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋和保护房客权益的一系列政策。

记者了解到，由于房屋具体情况不同，租价被允许在市场的调节下小幅波动。但出于对房客利益的保护，德国的法律对房租的上限进行了限制：与“指导价”制度类似，如果房租超出政府规定“合理租价”的20%，就构成违法行为。如果超过50%，就构成犯罪，将有可能面临三年徒刑。在法律对租客的重重保护之下，在德国，租房的安全感并不亚于买房。

宋会雍指出，尽管现在显示德国的房价具备上升的势头，但并没有达到产生泡沫的程度。“德国模式作为一种相对完善的制度体系，还是会在长期的发展中抑制房价过热。”

责任编辑：郑瑜

文章来源：http://www.71.cn/2014/0417/766140.shtml