【国外保障房】世界各国多管齐下解决住房难题（北美篇）

新式社区，美国公共住房项目注重可持续性

经历了二战后的建设高峰后，美国保障房（也称公共住房）建设自上世纪９０年代开始进入大规模改造和重建阶段，主要目标是将贫困人群集中的公共住房改造为高低收入者混合居住的新式社区，实现公共住房项目的可持续发展。

在美国，公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。在联邦层面，公共住房建设和管理主要由住房和城市发展部负责；地方上则设有公共住房局负责管理本地区具体住房事务。住房和城市发展部向公共住房局提供资金支持以及公共住房项目规划、开发和管理等方面的技术和专业指导。

上世纪５０至７０年代，为解决战后移民大量涌入而产生的住房短缺问题，美国迎来公共住房建设高峰。多年来，美国公共住房解决了大量低收入者住房问题，同时也滋生了许多社会问题。居住在公共住房中的居民大多是极度贫穷的失业者或半失业者，主要依靠政府救济为生，很多公共住房都沦为贫民窟。同时，极端贫穷家庭过度集中也导致社会治安恶化，暴力犯罪和贩毒活动猖獗。

上世纪９０年代之后，美国联邦政府开始对公共住房进行大规模改造，以实现公共住房社区的全面复兴。“希望六号计划”是住房和城市发展部改造公共住房的重要方案，通过拆毁荒废的公共住房，代之以设计新颖、低密度和高质量的社区住房，通过提供较好的社区和支持性服务，吸引较高收入居民入住，从而形成一个种族多样、高低收入者混合居住的新式社区。

“希望六号计划”原来被称作“城市复兴示范计划”，由国会于１９９２年通过。１９９３财年至２０１０财年，该计划累计获得联邦拨款约６７亿美元。这些拨款主要用于拆除严重荒废的公共住房，重建公共住房，改造商业区以及建设社区网络等。

在“希望六号计划”成功经验的基础上，奥巴马政府在２０１０年启动“精选住宅区计划”，作为“希望六号计划”的延伸。与“希望六号计划”相比，“精选住宅区计划”更强调住房项目的配套设施发展和可持续性。

公共住宅区配套设施建设虽然也是“希望六号计划”的主要内容之一，但从其款项分配情况看，九成以上都用在了公共住房重建方面，而用于建设学校和医院等配套设施方面的拨款非常有限。“精选住宅区计划”则将公共住房复兴与教育改革挂钩。公共住宅区内的学校通常教育质量较差，这也是中高收入人群不愿入住公共住宅项目的主要原因之一。为此，住房和城市发展部负责的“精选住宅区计划”与教育部主管的“希望住宅区计划”合作，将提高住宅区内教育质量作为主要目标之一。

另外，与“希望六号计划”相比，“精选住宅区计划”的参与者更为宽泛。“希望六号计划”的资金主要拨付给各地的公共住房局，而在“精选住宅区计划”下，不仅公共住房局和地方政府可以申请项目资金，非营利机构和营利性地产开发商等都可以与某一公共实体联合申请该计划下的资金，从而可以更好地撬动私人资本参与公共住房的重建和可持续发展。

合作社，加拿大廉租房的补充

廉租房在加拿大被称之为廉租屋，“卖点”是廉价，缺点是申请审批程序低效，以致产生“住房合作社”这样的替补形式解决住房问题。

加拿大是北美最大的福利国家，为保障“居者有其屋”，自１９３８年起就制定《国家住房法》，１９４６年制定《社会保障法》。近年来入住廉租屋的国民和居民比率稳定在７％左右。然而，２００８年金融危机爆发，加之一些大中城市房屋租金连续上升，导致廉租屋需求量有所增加。

加拿大廉租屋由省一级经营、管理。申请资格因地而异，一般而言是家庭年收入低于最低收入线、家中有特殊困难（如有老人、残疾人或多子女）、单亲有子女家庭等。

既然叫“廉租屋”，租金自然非常便宜，为家庭税前收入的三分之一。在卑诗省列治文市，月收入１１００多加元（约合人民币６２３０元）的三口之家，有可能在市中心申请到一套两室一厅的廉租屋，月租仅３００多加元（人民币１７００元）。同一地段、同类普通租屋的价格则在１１００加元（人民币６２３０元）以上。

加拿大廉租屋虽然便宜，标准却不低。安大略省今年动工的廉租屋配备齐全，太阳能供热水、地热供暖、新式节能抽水马桶一应俱全。多伦多地区许多廉租屋都是外表气派的联排城市屋或高层住宅。温哥华甚至将２０１０年冬奥会选手村三分之一的房屋用作廉租屋。

加拿大主张“贫富混居”，因此并没有特别的“廉租屋区”，因为不少人认为，廉租屋租客经济条件差，对公共交通依赖程度高，需要住在交通更方便的优质地段。

漫长的等候期是加拿大廉租屋最为人诟病之处，各地申请等候时间都很长。据统计，申请一居室廉租屋平均需等候１至５年，两居室５至１０年，最长纪录据说已达２２年之久。申请者排到空位后，并非一定可以获批，如果连续３次被拒，就要从头排起。

为弥补廉租屋的不足，许多省市推广“合作社住房”。这种形式由所有入住家庭分摊股份、共同管理，房屋的所有权属于全体住户。然而，租户不能对外出售自己的住房或产权。如果租户搬出，可向合作社原价出售房屋所有权和合作社股权，但合作社不会支付利息。（完）

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责任编辑：蔡畅

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