美国经济“回暖”面临房市“降温”阻碍

５月７日，美国联邦储备委员会主席耶伦表示，预计严寒天气消退之后美国经济增长将明显回升。但她同时警告，２０１１年以来持续复苏的房地产市场今年表现一直“令人失望”，房地产市场降温可能会拖累美国经济复苏进程，需密切观察。

美国经济复苏或被房市降温掣肘

美国联邦储备委员会主席耶伦７日在美国国会联合经济委员会作证时说：“商务部首次估值数据显示，今年第一季度美国经济增长几乎陷入停滞，但主要受严寒天气等暂时性因素影响；近期多项指标显示美国消费和工业生产已经反弹，预示着第二季度美国经济将强劲增长。”

对于经济走势预期，耶伦将房地产市场列为未来美国经济增长面临的两大不确定性因素之一。她强调，近期美国房市降温可能比预期持续时间更长，暂时不会回到早些时候的房市复苏力度。此外，地缘政治紧张局面、新兴经济体金融压力上升等海外不利因素也会削弱对全球经济复苏的信心。

与美联储上周货币政策例会后发布的声明相比，耶伦此番表态明显对房市复苏多了几分担忧。事实上，由于房地产业属于利率敏感性行业，近期的房市降温某种程度上也是美联储退出量化宽松政策必然带来的“副产品”。

（５月７日，在美国首都华盛顿，美国联邦储备委员会主席耶伦在国会联合经济委员会作证）

过去几年，美联储通过执行量化宽松政策购入大量抵押贷款支持证券，大幅压低抵押贷款利率，使得按揭购房者可以利用低利率对其住房贷款进行再融资，获得降低贷款利率和延长还贷期限等优惠，为美国房市复苏提供了重要支撑。随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国房市复苏反弹前景，过去两年美国房市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。

但随着市场预期美联储将退出量化宽松政策和美联储开始执行缩减购债计划，美国抵押贷款利率逐渐上行，抵押贷款再融资活动大幅下滑。融资成本上升和房价大幅上涨令居民购房可负担能力急剧下降，潜在购房者转为观望，美国房市复苏出现降温迹象。

销售旺季难创出色业绩

尽管当前美国房市已进入传统的春季销售旺季，因为许多美国家庭会选择在夏季结束前锁定学区房，但美国房市销售状况仍然不乐观。

宏观方面，作为初春楼市销售的重要指标，３月份美国旧房销量经季节调整按年率计算为４５９万套，同比下滑７．５％，降至２０１２年７月以来的最低水平。旧房销量占美国整个楼市销量的９０％以上，已连续５个月出现同比下滑。与此同时，３月份美国新房销量按年率计算为３８．４万套，同比下降１３．３％，降至去年７月以来最低。

（这是２０１３年４月９日在美国印第安纳波利斯拍摄的房屋出售告示）

微观上看，从美国住房抵押贷款两大巨头房利美和房地美（“两房”）在５月８日公布的财报也可以看出，由于美国房地产市场复苏放缓，两家公司２０１４年第一季度盈利均较前一季度下滑，净利润分别比去年第四季度下滑了１２亿美元和４６亿美元。

据悉，房利美预计公司未来将继续盈利，但２０１４年的净利润将大幅低于２０１３年。房地美也认为公司此前的盈利水平长期看来难以持续，因为公司此前快速盈利的主要原因是美国房价显著上涨。

美国次贷危机爆发后，“两房”一度面临破产困境，于２００８年９月被美国政府接管。根据美国政府与两家公司的协议，即使“两房”还清政府救助金，依然要按照双方约定的股权安排向美国政府支付红利。

房市降温影响之下审慎看好美国经济复苏

自２００６年美国房市泡沫破灭以来已有近８年时间，但美国房市复苏仍然远未达到正常水平。据经济学家测算，美国健康房地产市场的旧房成交量为每年５５０万套左右，新房成交量为每年７０万套左右。更加令人担忧的是，普林斯顿大学经济学教授阿蒂夫·米安和芝加哥大学经济学教授阿米尔·苏菲的最新研究发现，与金融危机前相比，即便保持同样的房价涨幅，房市复苏对美国经济增长的拉动作用也已经大不如前，难以继续充当美国经济增长的主引擎。

这两位专家认为，房地产市场主要通过两个渠道拉动经济增长：一是房市的财富效应，即房屋资产升值会帮助低收入和低信用评分家庭提升信用等级和获得更高额度贷款，从而增加消费；二是通过投资渠道促进房地产开工建设，直接拉动经济增长。

波士顿联邦储备银行行长罗森格伦指出，美国楼市强劲反弹是大部分专家预测未来两年美国经济增长会超过潜在增速水平的重要因素。这意味着如果楼市无法提供更多复苏动能，将会直接影响外界对美国整体经济复苏的信心。

对此，美国联邦储备委员会主席耶伦表示，尽管美国经济增长预计将在今年提速，但通胀水平仍然很低，如果长期低于２％的目标将对经济造成影响，因此，美联储将继续维持宽松的货币政策助力经济复苏。（完）

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责任编辑：蔡畅

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