楼市分化愈演愈烈 各方博弈加剧

 

今年以来，房价面临下行压力。4月份的数据显示，全国70个大中城市房价在连续数月涨幅收窄后，再次向下调整。根据国家统计局发布的数据，在新建商品住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有8个，持平的有18个，上涨的有44个。而在二住房价格方面，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市仅有35个。近日，北京亦庄首次出现零首付楼盘，楼市调整已从三四线城市蔓延至一线城市。这样一幅复杂的楼市图谱，反映出了我国楼市进入到新一轮的“周期性调整”。

房企：一边“走量”一边“哭穷”，意在“要政策”

类似有关楼盘降价的消息近期不绝于耳：一些楼盘宣称二期比一期便宜千元，实际上是一期精装修二期毛坯房，有些楼盘打出“７折优惠，直降３０万”，实则只有一套，还有一些开发商采取首付分期总价未降的“零首付”政策。

种种销售“策略”背后是“钱紧”这个许多房企共同的“心病”。据《２０１４年一季度全国房企资金专题报告》显示，一季度全国房企资金到位增速由去年同比增幅２６．５％降至６．６％。

（图片：漫画《松动》。）

个别有影响力的开发商开始呼吁“救市”。武汉一家大型房地产企业老总表示：“现在市场上商品房价格已经以接近成本线，个别楼盘甚至出现了亏本销售现象，房地产市场的现状与彼时政策出台初衷背道而驰。”

一些在网络上广泛流传的新闻似乎也在有意无意中放大“钱紧”的事实：“中国房地产百强企业”光耀地产和宁波知名房企兴润置业倒闭，曾一度引发市场关于“房地产企业倒闭潮来临”的讨论。然而只要细究，不难发现这些企业的倒闭无一不与自身投资失误有关。

 

对于大型房企一致“哭穷”，业内人士并不认同。“会哭的孩子有奶吃，开发商实则哭给决策层看，寄希望以此来推动调控政策的调整。”

（图片：杭州房交会。）

“楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局已经悄然生变。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这次的房企资金收紧的情况也为一些房企敲响了警钟，一些盲目铺摊子挣快钱、抗风险能力低的房企可能出局。

部分销售不畅的三四线城市，房企资金链确实面临一定的压力。房企融资渠道狭窄，银行开发贷难以获得，信托等融资方式成本高企。随着利空消息不断释放，行业基本面下滑压力，未来因自身投资策略失误，想挣快钱的房企可能面临较大风险。

地方政府：救市从“地下”转向“明面”，“坐地生金”依旧

无锡发布户籍新政，购房落户门槛从７０平方米降到６０平方米；杭州萧山区为“减轻开发商资金成本压力”允许土地竞买保证金上限不超过１０００万元；安徽铜陵给购买唯一住房者契税补贴……近期，多个城市纷纷出台楼市调整措施，背后实则是楼市萎靡焦虑。

（图片：５月１７日，河北省石家庄市，一处在建商品房住宅。）

“与以往全国各地‘同服一剂药’不同，这一次地方政府救市政策呈现出‘因地制宜’的特点，打出放松限购、补贴、土地等‘组合拳’。”房产信息研究公司ＣＲＩＣ研究员杨科伟说。他认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。然而值得深究的是，一些城市房子库存量高企到了畸形地步，地方政府卖地热情却丝毫不减，甚至变本加厉。上海易居房地产研究院报告显示，今年一季度１０个典型城市土地出让金收入同比增长８３．１％。

 

房地产投资增速的下滑带来地方GDP下行的压力，而土地出让收入作为地方财政的重要资金来源，在市场冷却中面临短期枯竭，政策救市反应出楼市的分化已经开始加剧。地方救市主要是在限购政策、公积金贷款首付比例以及契税返还上做调整。事实上，“土地财政”正变得越发不可靠。在楼市低迷，销售不畅的情况下，标杆房企已放缓拿地步伐。中原地产监测数据显示，４月１０家标杆房企购地金额为１７３亿元，尽管环比３月增长１５％，但较２０１３年月均购地金额大幅回落３８％，一些热门地块罕见流拍。

“明知市场可能有问题，但是没法停下来。”东部某市住建部门的负责人向记者表示，当地大部分的税收已经上缴，地方要发展只能靠卖地，所以才会不断逆市场规律而动，真正要扭转这种局面需要从上到下的改革。

（图片：漫画《诊断》。）

尽管房地产行业在经济生活中扮演了不可替代的角色，特别是在地方财政收入中有很大的比重，但单纯依靠房地产发展地方经济的方式注定不会持久健康。

中介：“好房子不等人”，信息混乱干扰判断

楼市存量迅速上升，市场观望情绪严重，房地产中介也开始了紧日子。通过敦促成交、抢客户、藏房子、发布景气数据等，房产中介希望能够逆势求生存。

一家房地产中介的置业顾问夏栋告诉记者，今年以来他手中成交的二手房数量下降，以往一个月能成交两三单，现在客户看房的周期越来越长，多数人仍在观望。市场不景气让业内显得有点乱。除了催交意向金，假合同、假意向书等，现在还有不少公司甚至还雇佣了专业的“ｃａｌｌ客”反复打电话向客户推销二手房。

 

除了敦促成交，部分有实力房地产中介正在大规模抢客户、藏房子。有过售房经历的南京市民潘先生最近发现中介的态度变化很大。一年前他到中介挂房对方都是先谈中介费，一年后中介业务稀少，再来挂牌中介工作人员热情了很多。夏栋告诉记者，在市场不景气的时候，房源更显竞争力，现在当地各个门店都在抢客户。

（图片：南昌市红谷滩新区一处新楼盘前的马型雕塑。）

“尽管市场没有那么好，但是房地产中介却希望通过‘做数据’和‘积极解读’让人们把它想象得好一点，毕竟市场靠的是信心。”一位中介机构负责人对记者说。

市场信息混乱使得一些购房者难以判断真实情况，加重了观望情绪，特别是那些“手头紧”的刚需族。对此，中国人民银行近日敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。　

一些业内人士指出，不能将央行的举措视为“救市”之举。央行此次喊话，会对市场心理有一定影响，减轻首次购房者的负担，意在稳定市场预期。

对于未来走势，有专家指出，各地楼市分化还会持续一段时间，不同地区调控也将趋于分类调控和精准调控，而不会是统一取消限购限贷政策。这样既有利于保护刚需的利益，又能够刺破过热地区长期以来形成的泡沫。（完）

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2014/0522/769745.shtml