【案例】央行力挺首套房贷 避免楼市调控误伤刚需

 

【全球财经】

【事件介绍】

 

央行确定信贷政策房贷政策明确提出满足首套房需求

记者获悉，央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年要切实发挥信贷政策导向，更好地支持转方式调结构，服务实体经济发展，并提出要进一步做好信贷政策导向效果评估工作，增强各银行业金融机构对央行信贷政策的响应力。

央行所提2014年信贷政策工作意见重点之一是以服务现代农业发展为重点，改进和完善农村金融服务。

具体包括开展农地承包经营权抵押贷款试点，同时，根据中央统一部署，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保试点工作；做好农业适度规模经营的各项金融服务，支持新型农业经营主体发展，继续扩大集体林权抵押贷款业务规模，促进新型林业经营主体规模经营，鼓励沿海地区各银行金融机构积极开展海域使用权抵押贷款业务，支持新型渔业经营主体开展规模化养殖；同时提出要积极发展农村小额信贷，有效满足普通农户的金融需求。

做好新型城镇化各项金融服务也是今年央行意见的着力点。央行提出要探索建立农业转移人口市民化的金融政策支持体系，要推动建立规范透明的城市建设投融资机制。

在城市建设投融资机制方面，央行要求着力加大对城镇交通、城市基础设施建设及城镇土地综合整治、美丽乡村建设，城镇生态建设等的支持力度。在有效控制风险的基础上，支持治理规范、内控严密、功能突出、财务持续的地方平台公司的市场化融资。积极推进市政债的市场技术准备等相关工作，拓宽城市建设市场融资渠道。

加强信贷政策与产业政策的协调配合，促进产业结构调整也是央行一贯的思路。央行提出要抓好科技文化金融政策措施落实工作，开发适合高新技术企业需求特点的融资产品，支持信息消费、集成电路、新能源汽车、光伏等战略新兴产业发展。拓宽文化企业融资渠道，推动文化企业通过债务资本市场融资，督促金融机构全面落实金融支持包括养老在内的现代服务业发展的政策要求。

央行同时提出银行业金融机构要坚持区别对待，有扶有控的原则，加大对公路、流通、能源及煤层气抽采等领域发展的支持力度，在信贷风险可控的前提下，积极做好铁路、船舶等行业结构优化、调整振兴的配套金融服务。

同时，加大对产能严重过剩行业企业兼并重组整合过剩产能、转型转产、产品结构调整、技术改造和向境外转移产能、开拓市场的信贷支持；不对产能严重过剩行业新增产能项目和违规在建项目提供任何形式的新增授信支持。大力发展绿色信贷，不断提升节能环保、循环经济、防治大气污染领域金融服务水平。

对于市场关注的房贷政策，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。

央行力挺首套房贷需求避免楼市调控误伤刚需

5月13日，一份会议纪要触动了金融、房地产两大领域的敏感神经。

这份材料称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余主持会议并表示，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。央行于5月13日下午发布消息，证实了这一会议的真实性，官方公布的会议内容与网传内容基本相符。

高登资本首席经济学家付立春对记者表示，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆，这对银行资产也会造成冲击，会影响贷款秩序。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

实际上，央行力挺首套房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

 

银行对房贷“又爱又恨”

自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况，监管层也因此对银行进行窗口指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年，而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。据记者与商业银行的多次交流，许多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款，由于银行的额度紧张，只能积压到2014年初才发放。

这一情况在今年以来已经逐步得到缓解，随着银行资金市场利率下降，流动性有所恢复，部分商业银行加快了个人住房贷款的发放。“年初在工行办理的贷款，因为是首套房，利率是基准利率，从审批到下发贷款约一个月。”深圳一位购房者表示。

但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。“现在市场资金价格仍然比较高，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”

央行在公告中称，会议对进一步改善住房金融服务提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

根据年报，2013年工行个人住房贷款增加3796.44亿元，增长28.3%，占个人贷款增量的86.2%。建行2013年个人住房贷款增加3514.62亿元，增幅22.99%。

平安银行相关负责人表示，“去年以来，根据我行差异化经营战略，信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。”他表示，该行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。

招行人士则表示，对个人住房贷款，具体会根据贷款人资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。

付立春表示，银行对住房贷款可以说又爱又恨，态度一直很犹豫，已经发放的贷款由于房价拐点可能到来而需要承担风险，惜贷是因为自身资金能配置的并不多等原因。现在银行整体资金面并不是很紧张，更多是商业行为的影响。

调控不能“误伤”刚需

5月13日流传出来的会议纪要显示，各家商业银行提出的房贷难题主要是受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款定价有所提高。受贷款规模影响，房贷有积压不能放款，影响了放款效率，还没有发生大规模的弃房贷现象。尝试个贷资产证券化的渠道，但因为房贷7折利率低，转让不出去。

会议纪要显示，央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性，他表示，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，商业银行的房贷利率应在保本微利的水平，不能过分追求高收益。央行可以帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外，还要持续关注房贷的不良率情况。

付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。此次会议明确了监管对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。

数据显示，我国一季度房地产投资增速下滑是影响固定资产投资增速下滑的一个原因。房价也出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市出现下降。

“对中国房地产市场的政策限制应该更严格。”英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表兼总经理白兮表示，央行短期内力挺个人住房贷款的态度是没有问题的，但针对房地产开发的银根依然在收紧。他认为，中国房地产市场的限制大政策没有变，央行的会议仅仅说明，目前个人住房按揭贷款的首付比例和利率已经足够高了，不能因为对房地产市场的收紧而打击到真正的需求，限制到刚需人群。

央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

 

“定向引水”能否解首套房贷之渴

近日，央行在住房金融服务专题座谈会上要求“商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，同时提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”这是央行针对商业银行首套房按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷的现状首度发声，意在给首套房贷“定向引水”，但能否真正让首套房贷申请者“解渴”，关键取决于商业银行能否积极作为，尚须静心观察。

联想到上月中旬，李克强总理提出“对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存款准备金率”。从“定向降准”到“定向引水”这是一种高超的宏观调控手段，差别化政策有利于我国经济稳健发展。

今年以来，我国房地产市场呈现下行走势。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%，而商品房销售额同比下降了5.2%。截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。于是，各地不断传出救市的呼声。更有一厢情愿者，把上述差别化政策当作是政府开始“救市”。笔者以为，这是误读。因为给首套房贷“定向引水”，央行只是例行常规窗口指导，并没有下发新的配套性的政策。房地产行业信贷，包括个人房贷的基本政策没有变。在经济结构调整的关键时刻，楼市是不能再受行政过度刺激的，短期刺激虽会快速见效，但对长期而言不仅会导致房地产市场的调控前功尽弃，还会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚，使实体经济更难受，最终祸患及实体经济。

话又要说回来，房贷毕竟是影响楼市走向的关键。鉴于我国房地产行业政策不会有多大的边际改善空间，如果二季度继续维持信贷收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来“救市”也可能收效甚微，房价拐点有望今年形成。但如果房地产信贷再次放宽，很有可能房地产市场再现明显上涨。曾记否，2012年上半年，央行也表态要满足首次购房家庭贷款需求，并以此开启了我国持续两年的房地产闹市。但是，此次情况有显然不同：一方面，央行的表态只提及首套房贷按揭，未提及房地产开发贷款。因此，房地产开发贷款仍将按现行政策不变，房地产企业的资金状必日趋紧张。另一方面，如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点，需要上行，如今的市场则在调整转型降温期。所以这次央行给首套房贷“定向引水”，既是满足百姓家庭刚性需求，又没有对投资、投机有政策空子可钻，这也符合房地产调控的一贯政策。

近年来，银行信贷市场为何出现房贷难、房贷慢和房贷贵？尽管央行、银监不时进行窗口指导，但如今商业银行都是独立法人，银行信贷投放属于市场化行为。像这次央行领导在座谈会上的讲话，只是例行窗口指导，对商业银行无任何刚性制约，商业银行绝不会因某个领导的讲话而冒着亏损风险去放贷。当然根本原因，还在于互联网金融的崛起，导致银行存款搬家，致使银行流动性紧张；利率市化，抬高银行信贷成本，比如说给首套房贷打折优惠，就说九折，只有5点多了，而银行出售的无风险理财产品都在近6点了，甚至更高，这种情况下，银行很难有意愿给首套房需求者放折扣优惠房贷，追求利润最大化是银行的本性；还有房地产下行的走势，致使房贷藏匿的风险加大。因此，尽管央行提出了指导原则，但商业银行在实际操作中必定是按风险效益的原则行事。由此看来，商业银行的首套房贷利率都是基准甚至上浮，还有些商业银行将信贷重点转移到个人经营贷款和小微企业贷款上，也导致个人房贷业务大幅缩减。此外，商业银行因为对房地产贷款没有积极性，导致放款时间拉长，也影响客户交易。

楼市走势与银行信贷息息相关。央行给首套房贷“定向引水”，现在不是“政策救市”，今后也不会搞“政策救市”，实行差别化政策将成为宏观调控的常态。因为经历了诸多宏观调控后的基本经验表明，差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，将成为金融调控部门对房地产市场的既定政策，以后也不会轻易改变。

央行虽然有意给首套房贷“定向引水”，要商业银行合理确定首套房贷款利率水平，但随着商业银行资金成本上升，今后再要优惠折扣其实很难。因为首套房贷即便是基准利率，对商业银行也只是微利，不要指望商业银行下半年放松首套房贷政策，还要看到首套房贷一旦产生风险，银行处置抵押变现也面临难度。因为我国讲人本化，总不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷会越来越谨慎。据笔者判断，今后各大商业银行首套房贷的优惠最终会取消，除非国家对首套房贷采取强硬的优惠政策措，或地方财政给予银行一定的息差贴补，否则首套房贷基准利率必成“常态”。按常规看，信贷收紧往往伴随房价走低，而信贷相对宽松房价则一路走高，而以后商业银行对房地产的资金总体上是趋紧，房价高度上扬的可能几乎不复存在，房价拐点的趋势将日益显现。

 

【启示与思考】

近日央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，并平缓楼市调整幅度，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

我们认为，央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年以来，在银行房贷额度普遍告紧的情况下，个人房贷的办理周期突然被拉长。其原因是，去年以来受互联网金融影响出现的银行存款搬家现象，部分限制了银行的贷款空间。而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，进一步强化了银行钱紧的外在表现。出于资金回笼的需要，商业银行普遍开始将信贷结构向回报周期较短的小额贷、经营贷、消费贷倾斜，而将房贷置于了非优先位置。即使发放房贷，也是上调利率者优先，有打折诉求者靠后。

尽管房贷收紧是银行趋利避害的自然选择，但其副作用显而易见。众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，限购等调控手段尽管效率高，却可能对有正常住房需求和改善性住房需求的群体造成“误伤”。在这种情况下，如果银行房贷持续收紧，“误伤”面积就会扩大。

楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。

而且，加快个人住房贷款发放节奏也未必会起到托市的作用。一方面，对个人住房贷款的申请资质仍然严格，而且门槛还在趋于抬高，加快个人住房贷款发放节奏所产生的市场效应仍将大大被限制。另一方面，楼市之所以形成泡沫，本质上是地价占比过高、流动性泛滥、民间资本投资渠道狭窄共同催生的结果。其内在驱动力与是否发放房贷并无直接关联。此前，央行行长周小川刚刚强调，在经济仍在合理运行区间的情况下，不会出台大规模刺激政策。这实际上已经限制了货币超发推高楼市价格的空间。而随着向社会资本开放的市场门槛逐渐降低，社会资本正获得新的进入区域，之前不得不涌入楼市的资金也有望因此分流。

还要看到，自第二季度全国楼市量价齐跌的局面形成以来，市场对未来房价的预期已经出现逆转，甚至连主流开发商也承认这一点。仅仅是加快个人房贷发放，不可能改变新形成的预期。

实际上，即使央行从口头要求形成文件，也未必能改变目前房贷收紧的态势。商业银行有经营自主权，对贷款风险也有其内部评估机制。这就决定了加快房贷发放节奏将呈现差异化景象。不同银行将有快有慢。

而差异化经营，让银行成为真正的市场主体，对消费者最有利。就此而言，与其期待房贷宽松，不如期待银行提供差异化服务，让我们能够用脚投票更现实。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2014/0530/770447.shtml