关于楼市那些“钱”的事儿

 

按揭贷款缘何又贵又难办？

从2013年底到目前这段时间，过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率基本都上浮了5%-10%。

按揭贷款缘何又贵又难办？众多专家表示，目前房地产市场已经进入新一轮调整期。银行家们认为贷款风险上升，贷款定价自然要重估。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，按揭贷款支持的数量、力度，和房地产销售持有直接的关联，相关系数达到了较高的关联度数值0.64。

中国指数研究院近日发布的研究报告称，2014年5月，全国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后，首次环比下跌0.32%，十大城市中8个成熟环比下跌，下跌城市超过六成。

2013年，利率市场化、互联网金融推动银行存款成本上升，研究机构称，个人贷款的利差被压缩到不足3%，并且占用大量人力、管理成本。北京大学光华管理学院教授陈玉宇认为，在现阶段宏观经济运行背景下，整个金融机构会更加谨慎。

5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。央行这一举措，被认为指向今年以来银行愈演愈烈的按揭贷款“不愿贷、拖延贷、涨价贷”等情况。时隔半个多月后，记者调研发现，央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，而个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。

银行信贷掐供需两头 中小房企现资金链断裂

楼市需求端-购房者消费贷款层面，银行在2013年年底就已经收缩房贷业务，是中国楼市热度持续下降的原因之一。而在楼市供应端，银行的信贷紧缩，导致房企市场融资也倍显窘态。

在银行开发贷方面，行业的现实情况是，大企业不愁，银行有贷款额度；中等企业大多是债务缠身，周转困难；而小企业，通过高息融资，“吃了上顿没下顿”，已经开始出现倒闭。链家地产副总裁林倩认为，现阶段，社会融资相对较高，开发商的负债比例高位运行，压力较大。

 

多元化融资缓解房企压力 风险亦需警惕

融资过度依赖银行信贷资金，一直是房地产行业的“软肋”。2013年，房地产直接、间接通过银行融资的比例甚至超出五成。随着银行信贷的收紧，越来越多的房企开始另辟蹊径、拓展融资渠道，股票市场、债券、信托、私募基金都成为房企借道“输血”，缓解资金链压力的角力场。

作为资金密集型行业，随着行业竞争的加剧和融资工具的增加，房企越来越偏好高杠杆模式，这都直接加大了融资规模。房企海外融资额高达244亿美元，信托金额也达到1200亿之巨。

根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2013年199家上市房企净资产收益率和总资产利润率均值分别为11.09%和5.15%，仍处于自2009年以来的下行通道中，行业的投资回报率在不断下降，房企的利润空间仍在收窄。

在黄瑜看来，信托的高回报基于房价上涨的预期，现在楼市下行风险大，房企盈利空间进一步收窄，信托等高回报的潜在风险暴露。

透视房企拿地数据 彰显市场预判

一季度，10个典型城市土地出让金收入达到2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%。与此同时，商品房一季度销售面积为20111万平方米，同比下降3.8%，销售额13263亿元，同比下降5.2%。

然而一边是销售面积和销售金额的双降、资金链紧张的传闻；另一边形成鲜明反差的，2014年前3个月，企业拿地支出持续增长，土地市场的持续亢奋。

但是，4月拿地热情开始下降，5月拿地数额进一步缩减为71.28亿元，销售20强的标杆房企中，只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园小有动作，与去年5月455亿元的拿地额形成巨幅落差。曾经高频出现的“地王”字眼，在媒体报道中几近销声匿迹。

 

中央VS地方博弈之土地财政依赖

面对楼市的“转向”，这次不见中央的调控之手。

不同于2008年以来房地产市场几次在调控重击下的周期性回落，本轮市场转冷的原因，在众多业内人士看来，更多的是前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求转档。本次调整是近年来唯一一次主要由市场自身供需变化产生的。

链家地产副总裁林倩认为，如果这次政府不出政策干预，本轮楼市调整观望期可能会比2008年、2011年的时间略长一些。

2013年的三中全会，政府确立的“让市场起决定性作用”的改革方向，再次成为市场关注的焦点。从长远来看，逐步打破政府对土地供应的垄断是改革的初衷，然而，这势必会冲击地方政府的财政收入，部分地方政府显然还没有做好心理准备。

随着今年市场形势的急转直下，开发商试图通过降价跑量来回笼资金时，却不料遭遇地方政府“限降令”的截击，交易被卡在了“网签”环节上。杭州、深圳、东莞、南京、上海，很多城市都设置了15%—20%降价上限。

“现在要用市场的信号，绝对不用行政的信号。”中国房地产协会副会长胡志刚表示，“李克强总理不是讲了嘛，政府这个手不要到处乱摸，这就是乱摸的表现，摸得还不对头。”

 

南宁、无锡、宁波、杭州萧山、天津滨海新区、铜陵，地方政府纷纷开展了各项政策放宽的微调举措，其中潜藏着对房地产市场波动、未来土地财政收入减少的隐隐担忧。地方政府需要依靠卖地收入来偿还高企的地方债务本息，今年22%的偿还比令地方政府无法承受一丝一毫的政策偏差。

但真正让地方政府如此敢于放手一搏的，大概还是中央为了保证平稳推进改革，而一再强调的“底线思维”在做支撑。

在黄瑜看来，十八大之后，其实中央对房地产这块并没有说出现新的一些规定，中央一直强调的是宏观要稳，微观要活。“2014年两会之后，无论从住建部发出的声音，还是国务院发出的，都提及分类调控和双向调控。”

中央强调“市场”与“底线”要统筹兼顾，地方在获得了更多话语权的同时，该如何把握这个“微观要活”的度？胡志刚分析，合理放权于地方政府，在尊重市场前提下的分类调控是值得推崇的破题之道。“中央已经讲了，调控的主体是地方政府是城市它最了解，春江水暖鸭先知。”（完）

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责任编辑：蔡畅

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