中国楼市蜕变的机会在哪？

经济发展和房地产健康发展的相互促进

在中国，有30多个省会城市，290多个地级市，300多个县级市，每座城市都在机器轰鸣声中盖自己的房子，同时扩大城市版图。

北京大学陈玉宇教授认为，中国经济需要房地产做好支撑，然而高房价却又是推进城镇化和维持经济长远增长的重大阻碍。如何在有效地调控房价，从而促进城镇化计划的推进，利用城镇化的契机实现经济结构的转向，可能才是最严峻的任务。

寻找中国100个活力城市

陈玉宇依据北京大学金融研究所研究成果推算，中国在实现了70%多到80%的城市化率以后，中国差不多有10到11亿人需要城市化，中国10到11亿的城市人口。全球经济是600个大城市的经济，未来十五年到二十年内，中国在正确的城市结构下会有100个城市进入世界城市600强。

中国需要建设更多有活力的城市，它们在人口、土地、教育、财政、税收等方面拥有更多的政策独立性和自主性，推进房地产等基础设施的投资。

“不仅不能限制，而且要鼓励它搞基础设施建设。对于大部分其他城市，我们仍然需要比较严格的土地方面的纪律，不能随便把农田变成开发利用地。”陈玉宇认为，关于中国楼市，一定不能一刀切。

全国各地新型城镇化建设正如火如荼的展开，虽然城镇化要避免唯“房地产化”，但从行业角度看，新的发展契机不容忽略。在此之前，地方政府和房地产行业需要做足功课、总结过去和摆正心态。

黄瑜在今年中国指数研究院研究成果中看到了市场的变化，房地产开发企业的运营模式已经在发生变化。“现在结合新型城镇化，各地政府地产商既是做住宅开发者，也要参与经营一个区域，甚至是一个城市。”

房企由开发商向运营商模式转变

房地产企业紧紧契合时代的需要。5月初五道口金融论坛上，金地高级副总裁陈长春用极简的语言描述了行业的发展前景和趋势。

房地产行业的1.0版本，是单纯的住宅开发、运营。现在的2.0版本，包括零售业和写字楼。未来的房地产3.0版本将聚焦物业的形态，包括酒店和公寓，以及更复杂的医疗和养老地产。房地产行业3.0时代，房子本身不值钱，只有房子加服务才有真正的价值。

大量房地产公司正从传统的“房地产制造业”转型升级，养老地产是地产公司的选择之一。闻风而动的不只是传统的房地产企业，金融类企业特别是保险企业纷纷瞄准这块大蛋糕，该领域将继续会是多方争夺的主战场。

严防地产商打“概念牌”的圈地行为

需要防微杜渐的是，要避免房地产企业利用“医疗及养老地产”作为概念化的圈地行为以及由此可能带来的寻租空间。

“养老地产”的话题甚至搬上了荧幕。2013年年底上映的贺岁喜剧电影《私人订制》，一以贯之的承袭了冯小刚导演的黑色幽默手法，葛优饰演的养老地产投资商为取得廉价的黄金地段地皮等政策扶持，花重金向范伟饰演的地方官员行贿的情节让人记忆犹新。该电影通过理性情怀，批判了地产商以“养老地产”的需求为商业契机，寻求把握左右政治权势的主动权的权钱交易。

对于低收入者而言，与其购买力相匹配的供应明显不足。一些发达地区，棚户区和城中村改造任务艰巨。宏观经济下行预期背景下，保障房建设和棚户区改造被看做是“微刺激”的主战场。

“有房没人”的结构性过剩，和“有人没房”结构性供应不足并存。而这又与过度开发、供应过剩、扩大范围的“鬼城”并行不悖，这是中国房地产多层次复杂供求关系的写照，这需要政府在“市场、底线、放权”话语体系中展现权衡智慧，也需要房地产企业在“盘整、谋变、升级”再定位过程中契合时代，转变思维。不破不立不放弃，当下正是最好的时候。（完）

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责任编辑：蔡畅

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