谈谈我对当前楼市回暖的看法

房价这几年的发展往往是出乎我的意料，我认为它要落，可它又涨了。所以人家问我现在房价怎么样，我都不敢说了。经济学家怎么判断呢？他是按照利润和竞争两个均衡点进行判断：在竞争的条件下，利润太高，价格就相应下降。经济学家都是这么判断的，但事实上目前这个市场是价格高，投资的人认为它还会高，所以还是会继续买，这样价格就被推得更高，越来越背离均衡点。经济学家的判断都是以恢复均衡点来看待这个市场的变化。但事实上很多买房的人不是为了自己用，而是为了将来卖掉。

一个说法是很多人买房是在做投资。我觉得要区分投资和投机的概念。投资就是我花一笔钱，以后每年从花的钱里面得到回报。比如说我买了一个房自己住，每年省出了房租，就等于得到了回报。我买一个房子租给别人住，每个月能够收租金，这也是一种投资。什么叫投机呢？买了房子以后就把它空在那儿，自己不住，别人也不能住，这叫投机。不要把投资和投机搞混了。投资是好现象，买房再多，大家把它作投资，利用起来了，你出租、做仓库、做办公室都是好事。怕的就是投机，当然，投机也不是说完全不好。投机也有它的好处，但不能太多。现在我的估计是投机房太多，空房太多，长时间空房就是投机房。空房太多的话，就成问题了，就是泡沫了，很多国家都有这样的经验。投机太多，看它往上涨，还要买，到最后这个房子根本不值那么多钱，就是为了等它涨价，所以就买了。但空房太多了，后来有一天大家都卖，房价就会直线地往下降。这是非常危险的，泡沫就会破裂。现在房市有没有泡沫？很多人的估计不一样，我个人的估计是有泡沫的，根据就是空房多。我的根据也是平时的观察，晚上看看外面的楼盘有没有人住，因为这很难统计出一个确切的空房数字。这个房子卖掉以后，是不是这个人自己不用；有的虽然空着，本人出国了，回来还要用的，也不能说他是投机房，也有的礼拜六、周末来住一下……有各式各样的情况，所以你很难判断这个房真的是投机房还是暂时性的空房。

如果投机房挺多，这是一个危险的事。多到什么地步为危险？我不是这方面的专家，要问房地产专家。我知道他们也有这个估计，到百分之多少可能会有危险？具体指标还不好说。反正空房太多、投机房太多的确很危险，买房人觉得很合算，四年以前的房价很便宜，现在涨这么多，买了虽然没有利用它，但房价涨了就赚了，他觉得挺合算，所以还要买。这就危险了。我的判断是，现在房价的走势从近期来讲，未来的半年、一年，总的趋势是要恢复均衡，是要落的。但说不定投机的人积极性挺高，他还要买，不过这种可能性越来越小，原因是GDP增长率在下降。GDP就是全国人民创造的财富。大家财富多了，钱就多了，他就要拿这个钱来用，没有什么别的用途，他就买房子。GDP如果不是像过去两年11%、12%的增速，只有7%、8%，房价势必会下来。当然，这也是老百姓都期望的结果。如果我们现在假设要让房价下跌。它应该满足的基本条件有哪些？

对这个问题，我们还是从供应和需求来分析。供给增加，或者是需求减少，房价就要跌了。这是从均衡面来看，不是以投机的方式来判断。从均衡面看什么条件会下降？就是需求下降，需求下降就是大家愿意买房子的钱减少了。这有几种可能，一种可能就是大家的收入增加得少了，还有一种可能是收入没有减少，但有别的机会可以用这个钱。如果这两种情况发生，房价就会落下来。还有一种情况是GDP没有下降，财富上升，但分配变了，有钱人分得少，低收入的人分得多。低收入分得多他也不会买房，有钱人分得少，他就减少买房，这样就会减少对房子的需求，但这种可能性非常小，收入分配一时半时是改变不了的。比较可能的还是GDP下来，开发了其他的投资机会，这个时候房价就会落下来。

有媒体的朋友告诉我，说他们最近去做了一些相关调查，现在北京地铁6号线要经过的朝青板块，在东四环、五环之间的地盘，楼价涨得非常猛。两个月之前他们考察过的均价在14300元/平方米的华纺易城这个楼盘，已经觉得价格很高了，但现在实际的价格已经达到了17000元/平方米，据说就这价格想挑房还得找人托关系。而且你去到那儿，他会说房子已经被定了。整个板块考察下来，二手房的考察价，国美第一城已经达到了一万四五。当记者说要看房时，很多地产公司的销售人员就会告诉记者，这个房主是温州炒房团的商人，我帮你联系；那个房主是重庆商人，他买房是要等升值的……他们那天问下来，问十套房，基本上就会有六到七套是这种情况。其中有一个环节是找新房，不是毛坯房但没有人住过的。他找到的大多数都是外地经商人员在北京买的空房。考察下来他们发现这个比例很大。他们问我，国家会不会针对这种实际情况做出相应的政策调整来限制购房房主的条件？比如说正常的经济基础一人配一套房，限制外来商人购房的数量？

我的看法是这个很难，这群人到京城来购房有很多原因，很难区别是投机还是实际的需要。很难限制外地人到北京来买房。现在可以做的是，对国家有好处、对房地产有好处的，就是开辟新的投资机会，比如说最近对农村金融的开放，本来中国老百姓是不可以进入金融业的，金融业的、保险、银行、大的证券公司都是政府做老板。不像美国，美国的银行全都是民办，我们的银行是政府办。但现在有一个新政策，农村的银行老百姓可以办，现在已经有好几百亿、上千亿的钱已经进去了，因为那是很赚钱的。办银行是非常赚钱的，谁都想办银行。现在还没有放开，因为有很多限制，但已经看到苗头，中央要放开农村金融，几百亿、上千亿的钱就会进去。农民一般不会选择买房。如果没有这个渠道，这些钱也许全都买房了。最好的办法就是多开放对民间不开放的市场，比如说农村金融。还有城市金融的机会也是很多的。还有石油、通信、邮政，这些都可以向民间开放，钱大量的进去，钱流到别处了，就不会投资买房子了。现在房地产市场不太正常，因为人们的投资渠道太窄，而投机太多。

有人说，现在房价确实是涨了太多，很多老百姓也在声讨房地产商，可是房地产商的代表潘石屹、任志强也都出来诉苦说房地产没有那么大的利润可图，那么现在推动房价上涨的罪魁祸首到底是“谁”？

首先，我觉得房地产商说什么你别听，你要看事实。事实是，我们房改十几年，这十几年里面，开始的时候只有少数的开发商，他们都是小开发商，没有多少钱。现在有非常多的开发商，而且很多人都进了财富排行榜前列，你说他们有没有钱？没赚到钱怎么变成大富豪的？但我不赞成“这些开发商都是黑心的，赚钱是黑心赚出来的”的说法，这是没有道理的，因为谁都想赚钱，而且市场上赚钱是很正常的，不叫黑心。问题是为什么给他有那么大的机会赚这么多的钱，而且他赚这么多钱是对社会有好处还是有坏处的？房地产业长时间维持高利润，为什么有这么高的利润呢？为什么房价下不来？我觉得跟竞争不充分有关系。凡是竞争充分的行业不可能有过高的价格。马路上一个卖白薯的他很想卖高价，但卖不上去，因为旁边还有一个白薯摊，彼此竞争，价格就保持在一个合理的水平上。现在房地产的问题就是竞争不够充分，不够充分的原因我不是太了解，但我估计有两个：首先，房地产业进入的门槛很高，我有一千万我想干房地产，不行，你得两个亿才可以。买一块地都得好几个亿；其次，竞争不充分还有一个原因是土地供应少。如果土地敞开供应的话，地价就落下来了。但有些地方的地价落不下来，比如说黄埔江边上，杭州西湖边上，那里没多少土地可供开发。但北京四环、五环有很多的地，如果把这个地开发出来，房价马上就下来了。总之，竞争不充分的原因一个是门槛高，一个是土地供应少。

那么是不是也是因为外来人口多的原因？我认为不是，外来人口大多数买不起房。买房的人要么是外地来做大生意的。外来打工的人大多是买不起房的。主要原因还是竞争不充分，房地产的竞争一个是玩土地，一个是玩资金。土地方面有保护耕地的限制，耕地不能随便变成开发地，这是一个原因。资金方面，我想问银行借一个亿，肯定借不来。银行借给什么人不借给什么人，这里面很复杂，开发商有的能借到，有的借不到。借不到就不好配置了，资金周转不灵的时候，他很被动。所以房地产也有一个自我膨胀的加速过程，他赚的钱越多，越能借到钱。因为银行看你是一个大房地产商，你有那么多楼盘，我不怕你还不起。小房地产商也有破产的，不是完全没有竞争，也有竞争，但这种不是一种透明的竞争，像卖白薯那么透明。房地产的竞争一个是土地，一个是资金，有很多都是灰色交易，不是那么公开透明。因为有的人能借到钱，有的人不能借到钱。那你怎么交易？这回扣就不好说了，因为很难拿到证据。但确实有的能借到钱，有的不能借到钱。

国土资源部在7月底的时候，对全国620多家房产项目进行了调查。项目成本已经被曝光了，据项目调查的结果显示，这个行业整体利润大约已经超过了30%，属于一个高利润行业。在我们的经济实体面整体下滑的趋势下，这样一种利润对老百姓来讲是不是合理的？竞争充分的话，高利润就没了。我存一千块钱，一年能拿三百块钱的利润，那这个待遇就太好了，现在存款是3%的回报，房地产业30%的利润是十倍的正常利润。但你能不能进去呢？竞争不充分的结果就是高利润下不来。我想，房地产业30%的利润是属于超额利润，不是正常的，正常的利润应该在10%上下，所以可以说这是暴利行业。现在4%的国库券大家都抢着买，有10%就好得不得了了。现在有30%，根本不可想象。

有记者问我，最近一段时间，各地不断出现新的“地王”，而新闻报道国有企业为买地主力，那么国有资金大量涌入房地产业，原因是什么？我没有看到相关报告。是企业在买楼房，还是个人在买楼房，这需要有区别，钱从哪来的呢？我们今年GDP上半年7.1%，说明我们财富的创造速度不是太高，所以这个钱不是GDP创造出来的。我猜想是从政府的政策、救市资金里面出来的。救市资金就是中央的四万亿，各个地方加起来还有几万亿，这些钱一部分拐来拐去最后就进入了楼市。但这钱怎么流入的，调查起来很费劲。媒体报道的这种情况很可能跟这些钱有关系。因为没有其他的来源，我们的GDP增长没有那么高，哪来那么多钱？

记者又问我，这次达半年之久的楼市回暖也是很多开发商自己没有预料到的事情，再加上这些“地王”的频繁出现，是不是意味着这个行业的“国进民退”？是不是可以推算房地产行业内部也面临着重新洗牌的可能？

我觉得，现在“国进民退”不一定在房地产行业，房地产行业是一个新生行业，国企也有，民企也有。现在说的“国进民退”还不是房地产，而是大的投资项目，现在四万亿70%都投入到基础设施，这些企业都是国有企业占多数，所以他们得到了很大的好处。相反，这些中小企业并没有得到好处。所以我认为这一次政府救市的行为造成了“国进民退”。这个现象我也观察到了，因为在经济困难的时候，注入一大笔资金，就看你这个钱注给谁了。比如说我们最近搞家电下乡，这个钱就帮助了家电企业。现在还给旅游消费券，帮助了旅游业或者是餐饮业。没有得到帮助的就受“歧视”了。“国进民退”是国家几万亿的钱进到了大项目里面去，大项目的这些包工队、建筑行业买钢材、买水泥，对象很多都是国有企业。国土部的专家称，曝光楼盘地价为促进信息公开。但开发商称，数据并没有现实的意义，这两者是不是矛盾的？数据确实有可怀疑的地方，可是问题在于不相信数据又相信什么呢？有一种方法我也经常用，就是直接观察，观察空房有多少。我每到一个地方晚上都要出去看看卖掉的楼房有没有人住。但观察是有限的，只能看这儿，那儿看不到。所以还是相信数据，我们没有别的出路，也可以按照数据相互的关系来检查有没有互相矛盾的地方。用宏观的方法就可以检查。有人问我，国家继去年对二套房房贷政策松绑之后，今年又收紧了二套房房贷政策，这是给楼市降温的一个信号吗？我想大家可以想一下，去年为什么要松绑？因为经济危机，怕掉的太厉害，所以，多一点刺激，表现为货币政策、财政政策两个政策都比较松。今年为什么又收了呢？就是因为看到了房地产可能有泡沫，泡沫的破裂是很糟糕的事。为了防止泡沫的继续发展，中央又对二套房等其他的信贷做了很多的限制。那么，现在楼市的回暖直接影响到了国家扩大内需的宏观调控，在今年上半年GDP运行情况回升至7.1%。那么在国有资金刺激下的楼市回暖，是不是会出现老百姓担心的通货膨胀？我觉得这是两个问题。房价涨、房价落跟通货膨胀的关系不太大，这是两回事。比如说前几年，人们说石油涨价造成通货膨胀，我就不同意这个说法，日本人的石油全都是靠进口，日本不但没有通货膨胀，还收缩了。一个商品的涨价落价不能说明通货膨胀，通货膨胀是全部都涨起来，不单单是房子涨，房子太贵，而是钱不值钱。现在有没有通货膨胀的问题呢？我觉得是有这个可能，因为我们放了四万亿，下面的地方又加了若干亿，这个钱放下去，如果你能够生产出财富来，不会通货膨胀；如果你钱花得没有效，花了就花了，而且变成一个窟窿，这个窟窿怎么补？最后就变成通货膨胀了。所以，通货膨胀的危险是存在的，但与房地产没有太大关系。通货膨胀就算会有，也不会马上出现。因为按照中国的经济规律，从发钞票到涨价，有十个月到一年的滞后期。现在发了钞票，一年以后价格才往上走，我估计可能到今年年底、明年年初的时候，会出现物价上涨的趋势。到第三、第四季度，物价不会下降了，就会起来了，到明年一、二季度可能会有5%、6%的上涨。

从宏观层面来看，中国经济受到世界经济危机的影响，第一、第二季度远远低于去年正常的增长率，我们要解决这个问题。我觉得中国经济存在的一系列的问题，它的核心问题不是缺钱，美国是缺钱，虽然美国很富，但他们花的钱比挣的多，老百姓负债、政府也负债。中国虽然很穷，但中国很节省，花的钱少，挣的钱多。但我们存在着各个地方的比例失调，配置不当第一说明的就是贫富差距在扩大，你把这个纠正了，很多问题就可以缓解了。配置不当也表现为某些行业太强，现在要压缩；有一些行业太弱，现在要把它抬升。比如我们的服务业比例非常不够，印度50%，我们才40%。整个财富创造中间，服务业才占了40%。另外，我们的国营行业太大，民营企业这两年没有怎么得到保障，我们这次四万亿投资，国有企业又得到了很大的保障。还有一些宏观上的财富分配，大家创造的GDP分给企业、政府、老百姓。这三部分，政府和企业的比例在上升，老百姓所得上升得很慢。上面我讲的这些比例上的失调是我们真正的问题。怎么解决呢？我有一个看法——从拉就业开始。由于金融危机，今年大学生的就业率真的是不太乐观。但不等于没有机会。农村金融，上千亿的钱进去，上千万的人投入，可以容纳很大的就业，这是扩大就业的一个方式。而且农村就业得到扶持以后，农村经济可以上升，农村生产可以加速，老百姓可以增加收入。农村有很大的潜力，老百姓收入增加了，就会买东西，一买东西，别的行业都上来了。中国还有六七亿的农民，增加就业可以解决服务业比例降低的问题、解决出口太多的问题、解决贫富差距太大的问题。增加就业，它是一把钥匙，可以解决很多的问题。所以政府应该把钱放在加大就业上面，开辟很多领域解决就业，让他们成长，特别是要保护中小企业。我知道，去年一年里，北京的服务业供不应求，工资在上升。我办的家政学校，这一年里面月工资就涨了三百块钱，说明需求很高，有很多就业的机会。政府要帮助农民进城，花钱给他培训，让他得到进入这个行业的机会。其实政府帮助农民培训也能够赚到钱，因为他就业以后一年能够赚一万多块钱，赚钱他就买打电话、上超市买东西都是拉动消费，消费上来了，税收也就上来了。政府花几百块钱帮一个人就业，政府一点不吃亏。政府往往看不到这个，其实GDP增加了，税收就上升了，GDP怎么增加？他要就业，没有工作就创造不出来财富来，一旦财富创造出来了，政府就有税收了。所以我觉得中国经济目前需要进行重大的调整，不能光看GDP这一个指标，关键问题是：就业是不是上去了。

（报告人系著名经济学家，根据宣讲家网、搜狐网、世界社会主义研究中心共同主办的《第一时评》录音整理，未经本人审阅）

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责任编辑：李贤博

文章来源：http://www.71.cn/2009/0901/773234.shtml