专家解读《物权法》

 

最近，全国人大法工委民法室主任姚红同志作为“宣讲家”网站的特邀嘉宾，在网上就《物权法》是部什么样的法律接受了采访，并回答了人们关心的问题。姚红同志参与了这部法律的起草工作，她对《物权法》的解读深入浅出，联系实际，很值得一读。

——编者

主持人：您能不能先给我们介绍一下，《物权法》是怎样的一部法律呢？

嘉宾姚红同志（以下简称姚）：我想我们首先要了解一下物权。什么是物权呢？物权简单地讲就是一种对物的权利，这个物就是动产和不动产。不动产就是我们老百姓说的房子、土地等，动产就是不动产之外的所有东西，比如说电视机、汽车等都属于动产的范畴。在现实生活中，还有一些关系，像知识产权、专利权、商标权，这些是无形财产权，不属于《物权法》调整的范畴。说白了，《物权法》只管动产、不动产，就是这么一个东西。

主持人：就是实实在在的东西。

姚：对，实实在在的东西，所以有人管《物权法》叫有体物法。但是，并不是说所有的物都归《物权法》调整，比说像空气，我们看不见摸不着，就不能由《物权法》调整。《物权法》调整的是人力能够控制的物。随着科学技术的发展，人力对物的控制越来越多，原来不能控制的，现在能控制了，比如说水、电、气，这种气指煤气、燃气，我们也摸不着，但是能够控制，那么它的归属使用权也归《物权法》去调整。《物权法》它究竟是管什么的？它管的是财产的归属和利用，讲得更清楚一点，就是这个东西是谁的？这个东西如果是我的，我对这个东西有什么权利？我这个权利受到侵害以后，我通过什么样的途径，什么样的方式来保护我的权利，这个就是我们说的《物权法》所解决的问题。

主持人：像您刚才说的，《物权法》规定了财产的归属权，那这个归属权是怎么规定出来的呢？

姚：是这样的，因为既然《物权法》是调整物的归属的这样一个法律，那么怎么确定物的归属？比如说这个房子是我的，通过什么来证明这个房子是我的？你说这个杯子是你的，那你通过什么样的证据来说明它就是你的呢？《物权法》有一套规则。比如，如果是不动产，房屋、土地等，通过什么来判定是不是你的呢？要看登记，这个房子登记在你的名下，它就是你的，没有登记在你的名下，它就不属于你。现实生活中经常有这种事情，比如说我是一个房东，我这个房子卖给李四了，过两天，我发现市面上房价涨得很厉害，我又用更高的价格卖给了张三。我卖给李四的时候，李四没有过户，但是合同已经签了。我卖给张三后，张三很有法律意识，他登记了。那这种时候法律保护谁呢？法律说保护张三。李四怎么办呢？李四拿不到这个房子，因为没有登记。那么，李四受到的损失谁来补偿呢？只能向我来要求损害赔偿，但是房子的所有权可就是张三的了。所以在我们现实生活中，你要想取得不动产的所有权，或者证明你是这个不动产所有权的主人，你就一定要去登记。你不登记，我们就说这个东西不是你的。这是我们讲的不动产。

还有动产。比如说这件衣服，凭什么说是我的呢？现在我穿在身上了，就是说我占有了它，证明它就是我的。所以，动产看什么？看占有，谁占有它，谁控制了它，只要没有相反的证据，这个东西就是谁的，这是判定物权归属最简单易行的一个方法。

主持人：那姚教授，我就好奇了，您刚才说这件衣服是您的，你穿着它，就等于占有它，我觉得好看，我跟您借来了，我不还了，我就跟人家说这是我的，以后我做节目，我就穿姚教授这件衣服了，那能成吗？

姚：你说了一个非常好的问题。刚才我们说，只要没有相反的证据，谁占有就是谁的。但是，如果有别的证据，例如大家都知道我这件衣服是借给你穿的，这就算是有相反的证据，那么这种时候，你就不能说这个东西是你的了。

主持人：所以，我穿完还得还给您。

姚：对对，从法律上说，我们俩之间实际上形成了一个借用的合同关系，你借完了还得还。

 观众：我有一个问题想问一下姚教授，我们那个社区有很多人买了房，最关心一个问题，房子周围的绿地、车库、道路，是归业主还是归开发商？

姚：这次《物权法》从老百姓的利益出发，专门规定了一章叫建筑物区分所有权。它讲的是什么呢？建筑物区分所有权是在建筑物上的一种复合性权利。因为现在高层住宅增多了，大家都买房子，那么这个复合性权利指什么呢？就是说我在这个小区里买了一个单元，我对这个单元有专有的权利，除了单元门，我要走楼道，要下楼梯，要进小区，这就涉及到楼道、楼梯、小区的道路、绿地，甚至车库到底归谁？这是老百姓非常关心的一个问题。这次《物权法》针对这个问题做了明确的规定。它规定了这么几个层次：一个是说建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于市政的或者是业主买房子的时候，明确地说归一楼业主所有的除外。也就是说，除了他卖给一楼的业主所有，其他的绿地都属于我们所有业主共有。再一个是小区内的道路属于业主共有，但属于公共道路的除外。因为我们知道北京市很多小区非常大，像亦庄小区、望京小区，小区里面都通公交车，那么对于通公交车的这个路，是属于市政的，归国家所有，而如果小区比较小，有一个围墙，那里面的道路就归业主共有。

主持人：那就是说类似于小区里面的各楼宇之间的甬道，也都归我们业主所有？

姚：对。还有一个大家非常关心的就是车库、车位到底归谁？这个事情前一段时间争得也比较厉害。《物权法》明确规定，小区的车库、车位应当首先满足小区业主的需要。这是防止开发商为了寻找高价，小区的业主还没地儿停车，就把车位全卖给小区外面的人了，这是不可以的，这是关于车库第一个层面的规定。

第二个层面，车库、车位的归属由开发商在卖房子的时候跟业主约定，约定卖给你也可以，约定说我不卖，只是出租，也可以。也可以说我卖给你这个单元，同时附赠你一个车位。这是第二个层面，就是通过约定来决定车库车位归谁所有的问题。

第三个层面，如果是占用小区的道路或公共的场地来停放的车位，开发商就不能划了格以后，再卖钱了，因为那个占用的道路是我们业主共有的，通过这个层面，就把小区公共设施的归属给规定清楚了。

  主持人：像您这样一说，那我们是不是说，楼底下的这个车位肯定是尽着这个小区里面的住户来用？

姚：对。

主持人：那如果说不够用了，我们有权向物业、向开发商去讨个说法吗？

姚：这个也不好这样说，因为车库总是有限的，车位有限，如果没有了，也就没有办法了。但是如果你有车位，就不能不满足业主，而卖给外面的人。

主持人：您刚才说的是小区里面的车位情况。说到小区，我还想到很多时候，有人把住宅小区给改成公司办公的场所，或者是经营什么项目，就是民宅商用，这一方面影响周围居民的休息，另一方面，小区来很多外人，也影响环境，有了《物权法》，这种做法还合理吗？

姚：这个也是大家比较关心的问题。确实有些小区本来规划是用于老百姓住宅的，结果有一个人买了房子以后，发现它的左邻右舍都不是住户，全都是开公司的，整天人来人往，搅得居民整天不得安生。对这个问题，老百姓非常关注，有的人说住在楼上，突然有一天下面开了一个饭馆，整天冒油烟，弄得住户家里面整天窗户都不敢开。这怎么办？究竟住宅能不能改成商用？这次规定要依照法律法规和管理规约的规定。法律法规是国家法律规划，你这是住宅小区，严格讲你就不能办商业，因为这是住宅。为什么现在很多人办商业？因为在住宅小区办商业，税收比较低，他利用这个减税，是规避这个。

主持人：那他这等于是逃国家的税收啊！

姚：对啊！法律法规如果明确这个就是住宅小区，你就不能在这儿作商业使用。除了法律法规外，小区的业主大会、业主委员会肯定要制定一个管理小区的规约，我们叫业主规约，大家也都要遵守。如果规约说这个小区不能开商业，那么你还要遵守规约的规定，就是说你不能违犯法律法规和规约的规定，把住宅商用。但是，现实生活中，有时候法律法规、规约没有禁止，那么没有禁止是不是可以办呢？《物权法》规定，你还得经利害关系人同意。什么叫利害关系人同意呢？就是这个小区其他的人认为你在这儿办，不影响我，大家都同意，说看一个下岗工人没有生活来源，就开一个小卖部，把一楼的窗户打掉，安一门，卖酱油醋，也不影响大家，大家都愿意，那么这可以。如果说小区的业主都不同意，恐怕还是不能办的。上个月我看到广州说由业主统一讨论，说我们这个小区什么能办，什么不能办。大家都反对办的，就要清理，大家说可以容忍的，那就慢慢地规范，这样既保证了老百姓的居住安宁，同时又使有些违犯法律规定的人得到整治。

 

主持人：就是说，《物权法》在一定程度上，还能相对允许一些便民的措施？

 姚：是的，《物权法》实际上是直接关系老百姓方方面面的利益。

主持人：那既然都是直接关系到老百姓方方面面的利益，我们看看还有哪些观众朋友，有问题要直接向姚教授请教的？

观众：姚教授您好，我要提的就是公共利益需要征收的农民集体所有制的土地，或者单位个人的房屋不动产，被征收的人应该得到什么样的补偿？

 姚：这个是老百姓普遍关注的一个问题。因为现在随着城市发展，城市改造，国家大量征用了农民集体所有的土地，同时也可能征用了城市居民的房屋，因为公共利益的需要，法律规定可以按照法律规定的权限和程序进行征收。但征收以后，说实在的，弄不好就会损害老百姓的权益，过去在这方面就发生了很多问题，引起老百姓的不满。现在，怎么办呢？《物权法》说，在这种情况下，国家要给老百姓予以补偿。怎么补偿？《物权法》规定得很清楚，它分为这几个层面：第一，征收农民集体所有的土地怎么办？因为我们知道，现在我们国家的土地要么是国家的，要么是农民集体的，《物权法》说，征收农民集体的土地要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补助费，这次特别提到要足额支付这些费用。这个是以前法律没有规定的。另外，这次法律还规定，你支付了这些费用以后，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。可以说这个规定比原来是要进了一步，这是讲征农民的土地。还有征收城市的房屋，因为城市的土地都是国家的，不存在征收的问题。征收的是城市居民的房屋，征收房屋怎么办？法律规定，你要给予拆迁补偿，然后要保障被征收房屋的居民的居住条件。关于拆迁补偿，国务院曾经有一个拆迁补助条例，它规定了两种方式：一种是货币补偿，就是直接给现金；还有一种是产权置换，在别的地方给你安排相应的住房。就是说，不管怎么样，都要保证被征收居民的生活。另外，针对现实生活中很多农民反映实际上征地的时候，国家给的钱并不少，但经过层层克扣，到农民手里就只剩下很可怜的一点了，引起的矛盾非常尖锐。针对这种情况，《物权法》特别做了这样一个规定，我给大家念一下：“任何单位、个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补助费用”。就是说，从方方面面保障被征地的农民、被征收房屋的居民能够切实地拿到足额的补偿款。

 主持人：现在还有一些农民说，你看我们家里儿女长大了，都进城去上学、上班了，家里宅基地面积挺大的，我们老两口住一半就够了，城里正好有人愿意来村子里住，觉得村子环境好，能不能卖给他们？还有的反映，我们想发展个养鸡场，没有钱，把我们家一半宅基地的房子抵给银行借贷款，这些做法现在可以吗？

姚：你提的问题很实际，也是农民非常关心的问题。根据我们国家的法律规定，农民一户只能申请一处宅基地，就是说宅基地一旦丧失以后，就不再分配宅基地。我们考虑，宅基地是农民的安身立命之本，特别是现在，农民有的进城打工，但在城里不一定能住得下来，可能最后还要回到农村，那么回到农村以后呢，农民的社会保障又不像城市一样。如果他想反正我进城了，我把这个房子卖掉吧，但当他再回到农村时，这个宅基地可能就没法拿到了，因为他只能批一次，卖掉以后，村里也就不会再批给他了。这种情况下呢，就可能使他的基本生活失去保障。不过，考虑到我们国家在发展、在建设，今天我们说有关的法律规定不允许农民转让宅基地，特别是国务院曾经发文说，禁止城镇居民在农村购置宅基地，但是今后随着发展，是不是国家可以允许转让呢？像在农民的社会保障费用完全解决以后。所以，《物权法》规定得很灵活，就是农民宅基地的转让和抵押等问题，依照有关法律和行政法规的规定，按照现行法律目前还是不可以的，但是以后如果放开，就按照以后的法律去办。也就是说，既落实了现实中农民的土地政策，又为今后的发展留有一定的空间和余地。

主持人：就是说，到目前为止，我们的规定是不允许买卖农民宅基地的。

姚：对，不允许买卖。

主持人：那抵押可以吗？

姚：抵押是不可以的。抵押意味着什么呢？我把这房子抵押给银行，我去借钱，最后如果我还不上钱，银行就要收我这个房子，实际上最后的结果还是转让，所以抵押现在是不可以的。

主持人：刚才我们说了宅基地不允许买卖，那像农民的耕地、林地、草地这样的土地，现在都是以承包制为主，如果承包期满之后，我们是续期还是怎么办？

姚：现在是这样，国家规定，农民的承包是有期限的，比如说耕地30年，草地50年，林地70年，都是有期限的。农民二轮承包以后，可能比如说有些承包期到了。到期怎么办？这次《物权法》为了赋予长期而又稳定的土地承包经营权，也就是说让农民吃定心丸，特别规定了一条，就是耕地、林地、草地的届满以后，自动地就续期了。就是说，农民可以按照国家规定继续承包。这样农民就不用担心说，哪天承包到期了，是不是就没有地种了？不会出现这种情况的。

 主持人：这也是一个保护措施。

姚：对，也是保护农民根本利益的一个措施，让农民吃定心丸。

主持人：刚才咱们俩在聊的时候，我发现很多观众跟我举手示意，他们还想问您问题，那我们接下来再把时间留给观众一部分？

观众：姚教授您好！我提一个咱们城市土地使用的问题，《宪法》规定，城市的土地归国家所有，房屋所有权人用的都是国有土地，它有使用年限，那么，我们这个使用年限到期了，应该怎么办？

姚：谢谢您，您提了一个很重要的问题。现在的《房地产法》规定，要在土地使用权到期以前一年去申请续期。原则上国家是给你续的，除了因为公共利益需要外。立法过程中，很多人就提出，说这个政策对居民住宅可能不太适用，因为一栋楼里可能住着100、200户，那么土地使用权肯定都是一天到期的，到期以后，是大家都排着队去续期，还是推选一个代表去续期，或者说有的要续，有的说这房子也破了我也不续了，我要走了。就是说，都要去续期的可操作性不够强。要从老百姓的根本利益出发，不要给老百姓增添负担，所以这次《物权法》专门规定，住宅用地使用权期间届满的，自动续期。比如我现在买了一个房子，土地使用权是70年，到期我也不用担心了，因为国家自动就给我续期了。但是，如果是一个非住宅，因为我们知道现在有的是住宅，有的是非住宅，比如说写字楼，甚至说我们这个住宅楼，当时规划的时候，一层就是商业，二层以上才是居民，那么凡是非住宅的，还要按照国家的规定去续期，即提前一年去续期。这样，我们老百姓就可以放心了，不用再去担心续期不续期的问题了。

 

观众：姚教授您好，我问一个追回房产权的问题。夫妻离异后，妻子给丈夫一套房，房名写的是丈夫名，然后他们中间有一个协议，不允许丈夫转卖、转让、赠于任何子女。他们共同有5个孩子，这个协议五个子女也都知道，但其中一个孩子用很少的钱，从他父亲这儿把房子买走了。那么，这个妻子能不能追回房屋所有权？

姚：这个问题实际上就涉及到刚才我说的，怎么判定房屋或者是不动产所有权的问题。刚才说了，不动产的所有权看什么？看登记，刚才这位大姐讲，说当时夫妻离异的时候，这个房子登记在丈夫名下了，这个房子的所有权就属于这个丈夫。所有权的一个最大特点就是有占有、使用、受益和处分的权利。占有就是说，可以在那个房子里居住，可以使用那个房子，怎么使都行，随着他使。受益就是说，他可以把房子出租，收取租金。也可以处分，包括他把这个房子卖了，也包括他把房子赠给别人，甚至说这个房子我把它给拆了。当然，这不涉及到我们这个大楼，大楼你拆一间，别人都垮了。比如说我就是一个独门独院的，我就把这房子拆了，这房子是我的，就由我自由处分。所有权它就有这个特点，就是说物权不受别人的干涉，自己想怎么行使就怎么行使。像刚才这位大姐说的，既然记在丈夫的名下，丈夫就可以把这个房子卖掉，也可以送人，都是可以的。现在涉及到妻子和丈夫离婚的时候有一个协议，就是说你不能卖给别人，你只能自己用。那么，他们这个协议买房子的这个人知道不知道，如果说买房子的人不知道，那么法律就保护买房子的人，但如果买房子的人知道这个协议，你必须证明他知道。可以说妻子和丈夫的那个合同，应当是一个附带条件的产权分配的合同，在这种情况下，恐怕法院还要考虑到这个情节，就是这么一个情况。

 主持人：就像刚才这位大姐提出来的问题，等于是她的这个物权已经受到侵害了，算吗？

姚：因为男方没有遵守他们的协议，从她的角度上，也可以这样说是她觉得受到侵害了。咱们俩有协议，你没有遵守合同，她可以让男方损害赔偿，就是说你违反了合同的规定，可以要求损害赔偿。但是如果能证明第三方不知道，你不能对抗第三方，把这个房子追回来。

主持人：是这样的，姚教授，如果说一些人的一些权益，就是《物权法》规定的权益受到侵害了，我们应该怎么解决这个矛盾，能上法庭去告他吗？

姚：可以。因为我们刚才说了，物权涉及到物归谁？物权人有什么权利？以及物权受到侵害如何保护？刚才你提的问题就是说物权受到侵害怎么保护的问题。现实生活中侵害物权的事非常多，比如刚才这位大姐说的，这个房子到底是谁的？是男方的，还是女方的？大家可能在现实生活中就会发生争议。争议了怎么办？法律说发生物权的争议，当事人可以通过调解、仲裁、诉讼的方式解决。具体的解决方式，比如说刚才说了，房子是谁的？你说是你的，我说是我的，登记得可能也不是很清楚，那么由双方举出各种各样的证据，可以要求法院来确认这个权利到底是谁的，根据有关的证据判定，这是一个确权。那么还有一个情况，就是说我这个东西被别人拿走了，比如说我这个衣服，别人趁我不注意拿走了，我的电视机别人没有经过我同意拿走了，或者他借了不还我，这个时候怎么办？他占有了我的东西，《物权法》规定我可以请求返还占有，请求返还原物。还有一种情况是什么呢？就是说你的物权对我造成了一种妨害，或者说可能对我有影响。比如说前两天北京就发生过一个事情，一个广告牌掉下来砸死人了。广告牌的树立者应该保证广告牌的安全性，如果老百姓发现这个广告牌每次刮风都要晃悠，我们就可以要求广告牌的主人赶紧加固，这叫消除危险，排除妨害。你可以要求他，他如果不做的话，你可以找法院强制他这么做，要不然哪天掉下来，其实对他也没有好处，最后他也得赔人家命钱。还有一种情况，我们现实生活中可能经常发生，就是排除妨害。我曾经接到过一封信，讲的是相邻关系，信中有一张相片，中间是他们家窗户，围着他们家窗户一共挂了22个空调外挂机，他反映说，一到夏天，所有的热风都往我们家走，然后“嗡嗡嗡”吵得我睡不着觉。这种情况下，他有权要求那些人排除妨害。就是说，你架机，别在我们家窗户底下架，你离我远一点。相邻各方，我们讲要和谐相处，你行使你的权利，但不能妨害别人。还有的情况下，就是说你把人家东西给弄坏了。弄坏了怎么办？人家受损害的人可以要求你恢复原状、修理、更换，或者赔个新的都可以。有的时候东西已经没了，怎么办啊？那么可以要求赔偿损失。刚才我说得那几种方法，比如说确认权利、返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失，这六种方式可以同时主张，也可以主张一项。就是说我既要求你返还我的东西，可是你把我东西拿走期间，我没得用了，我得去给别人借一个，我向别人付了钱了，那么反过头来，你既要返还我东西，还得赔偿我这部分损失，这也是可以的，这些都是属于保护物权的方法。

主持人：姚教授，前两天我看电视，有一个事我觉得特有意思。有一个先生丢了自己的钱包，里面有很多证件，包括自己的身份证、房屋产权证什么的，很着急。有一个小伙子给捡着了，就给这个人打电话，说我捡着你的包了，里面有什么什么，我知道你可能挺着急的，你给我一万块钱，我还你。这先生一听，我要是再去补办这些证件确实挺麻烦的，但是一万块钱太多了。他就跟他讨价还价，说“1000块钱行吗？”“那不行，太低了。”“要5000！”“要不我再给你涨，1500？”那头也不干，这头也不干，两个人僵持，但是丢东西的人又很着急要拿回自己的证件。最后，两个人电话约定，2500块钱成交，把东西还回来了。电视上说，觉得捡东西的是一个道德品行败坏的人，你捡着东西了，中国人传统都是拾金不昧，一定要尽快还给人家才对，哪能这样啊？这成勒索了。我觉得这个是不是触犯了《物权法》呢？

姚：关于遗失物的返还问题，《物权法》专门有规定。刚才你说得非常对，我们中华民族有这个传统美德，就是拾金不昧，捡了东西要还给人家。《物权法》仍然贯彻这个精神，就是你捡了东西，你不能跟人家要报酬。用法律的语言说，就是你没有报酬请求权，你捡了东西以后，你应该赶快通知人家，赶快送回去。《物权法》说你没有报酬请求权，但是如果你捡了这个东西，你为管理这个东西支付了费用，你可以跟对方要。比如说你捡了一条狗，找不着主人，你得天天喂它，要买狗食，给狗洗澡，要买浴液，你照顾得很精心。那么狗的主人找来了，你说你看看，这几天至少为狗我花了多少钱，你可以跟对方要。就是说，你有要求管理费的权利。但如果你没有支付管理费，像捡了钱，又没有什么管理，你就赶紧还给人家。

另外，《物权法》还有一个规定，就是说如果失主，像你刚才举的那个例子，他丢了很多证件，很着急，不知道谁捡的，就发布公告说谁捡了以后必有报酬，那么这就等于是一个合同，我们叫它悬赏合同。这种情况下，人家拾主把东西送回来的时候，你至少要遵守你自己的承诺，因为这是你说出的话，谁也没有强迫你这样做，那么你就要把这个费用交给人家。

主持人：这是自愿的。

 姚：这是自愿的，并不能强迫。像你刚才说的，捡了人家东西，还跟人家要那么多的钱，从《民法》上说就属于一种不当得利，就是说他取得人家的钱没有法律根据。你捡到怎么办？刚才我说了权利保护方法，权利人就是说丢失东西的人，可以要求他返还原物，这也是一种返还请求权，可以到法院要求他返还，他要不返还，现在我们说如果捡的东西多了，你不返还，可能还构成《刑法》上的侵占罪，还要判刑。所以，我们还是要贯彻中华民族的传统美德，捡了东西赶紧给人家送回去。

（访谈报告人系全国人大法工委民法室主任，据“宣讲家”网站报告录音整理）

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责任编辑：杨婧雅

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