美国楼市非“淘金”乐土

弄清收益率并不简单

在美国投资房地产收益到底如何似乎并不能用一个简单的数字就能说清楚。

（图片说明：２０１４年３月１７日纽约城掠影：曼哈顿。）

纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者，“我们这边有很多中国客户，来了就说要找收益率。我和他们说，建议你们去别的地方找。因为曼哈顿楼市的收益率很低，一般就是２％－３％，好点３％－６％，撑死６％”

而且值得注意的是，上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯投机倒卖，最后收益如何则是个大大的问号。

“作为个人投资者，在美国买一套房，出租两三年，然后再卖掉，最后的收益完全要看市场走向，”王瀚说。　

针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道，美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者，如果房子不卖的话，在休斯敦实现８％的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现８％。纽约收益率大概是３％，波士顿大概５％，休斯敦可能高点。”

“休斯敦六套房”故事的原创者——国信美投置业投资（北京）有限公司总裁陆鹤壬再次强调故事的真实性和８％的预期收益率，八万美金在休斯敦可以买到不错的公寓，甚至是联排别墅，通过公开渠道，在美国房产网站上，就可以查到２００多个类似房源。休斯敦房地产市场备受关注是因为，过去十年休斯敦人口遥遥领先于其他城市，金融危机后就业也是美国增长较快的城市，人口和就业支撑房价的稳定。她还预计，未来３－５年，随着很多美国人“个人信用体系”得到恢复，将迎来美国本地人的购房高潮，将是中国买家出手变现的好时机。

米切尔·董强调，上述收益率是在房子不卖的前提下，如果把房子抛售掉，谁也无法保证收益率，可能挣很多钱，但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱，你必须非常聪明，且要有个好的本地投资顾问。”　

采访中，多位业内人士表示，投资美国楼市收益率有多少并没有参考意义，要看具体地方，要看个人，要具体情况具体分析。

“投资美国房地产的收益率能达到多少？这个很难讲，”万科（美国）控股公司董事及法律顾问徐维嘉告诉记者，这要看个人情况、税务安排，不能笼统地分析和下结论。“别说美国，连纽约、曼哈顿是多少都不好讲。”

背后成本不可忽视

美国的房地产市场和中国有很大的不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等有个清楚的认识。业内人士提醒这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。

徐维嘉说，投资美国楼市，人是不是在美国很重要。“对于外国人，钱要从美国出境，一下子要抽掉３０％的税，这个成本是很大的。”

王瀚介绍说，如果中国投资者全现金来美国买房，交易费用是很高的，包括律师费、手续费等在５％左右。如果一买一卖，就是１０％。其次，物业费很高，特别是具有独立产权的公寓。有些房子物业费一个月高达２０００多美元，甚至更高，并且物业费没法抵税。此外，还有房产税、资本收益税等。

“房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款，就比较难了。买得不好，很可能亏。我和国内客户开玩笑说，想在曼哈顿挣６％的收益率还不如在国内开个淘宝，余额宝６％稳赚，”王瀚说。

该不该进美国楼市要看投资目标

在８月２日北美华人科技工商联合会于纽约举行的“视野与创新”年会房地产主题论坛上，与会人士提到，美国房地产正在复苏，来美国投资楼市的中国投资者呈现增多趋势，但他们提醒，要关注美国房地产市场存在的风险，要对本地市场有充分的调研和了解，不能盲目投资。徐维嘉认为，现在美国房市总体还是不错的，至少纽约、旧金山等一些大的中心城市是如此，但同时也要看到地价往上涨的风险。

（图片说明：曼哈顿）

美国标准普尔公司发布的标普／凯斯席勒房价指数报告显示，近几个月美国大城市房价同比涨幅有所放缓，并且在旧房销售上升和价格保持上涨的同时，新房的建筑和销售表现滞后。

“能不能说现在美国房产就可以抄底了？不一定。美国房地产价格变动其实很大，这是最大的风险，投资收益如何要看能不能把握好时机，作为投资者一定要承担市场风险，”徐维嘉说。

米切尔·董也认为，美国房地产市场的风险主要还是房价。“你无法确定自己处于房价周期的哪个地方，是刚开始涨呢，还是快要见顶？”不过米切尔·董也告诉记者，如果中国的投资者想使自己的投资组合多元化，来美国投资，房地产是个很不错的投资选择。

中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者，现在中国投资者是不是应该来美国买房要看具体情况。首先，对于小投资者来说，要看对本地市场是不是足够的熟悉，是不是有一些亲戚和朋友在那里等等。

其次，要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然而再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益很好，如果长期持有，每年拿５％－８％的现金收益还是不错的。在中国，房屋租金和买价比可能只有２％—３％，”梁雅娜说。（完）

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责任编辑：蔡畅

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