【案例】“房贷还清算首套”应该如何看待

 

【全球财经】

【事件介绍】

房贷政策要松绑余额还清算首套？

9月22日，有媒体报道，央行召集各大行开会透露了放松房贷的想法，四大行或将放松首套房认定。23日，多家大银行对房贷政策的回应“千呼万唤始出来”，表示依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。中国建设银行相关人士9月23日在接受记者专访时表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。

大行建议调整房贷政策

22日，有媒体报道，央行召集各大行开会透露了放松房贷的想法，四大行或将放松首套房认定。消息一出就引发了市场的广泛关注。

建行相关负责人在接受记者专访时表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求。

工行表示，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

被“误伤”的刚需

家住天津和平区的小张曾贷款购买一套30平方米的小房子，结婚后他卖掉小房子，结清此前贷款，想再贷款买套86平方米的二手房。“没想到银行认定是二套，需要交60%的首付款。这下我压力可大了。”小张提出了疑问，“自己一套房都没有，为什么不能按照首套房政策执行？”

首套房可按基准利率执行，有的甚至可以享受优惠；但二套房贷不仅需要首付六成，利率最低为基准利率的1.1倍。因此，首套房的认定标准对于“刚需”购房者来说，意义重大。

建行天津分行住房金融与个人信贷部总经理许小军告诉记者，像小张这样的情况，不在少数，他们在办理房贷业务过程中也存在疑问，“差别化信贷政策不是为了满足自住需求吗，但为什么这些合理的住房需求却因为政策受到了抑制”？

据了解，7月份建行组织全国31家分行参加住房业务专题研究班，对房地产的市场形势进行研讨，多家分行相关人员均对“认房又认贷”所带来的问题有所共鸣。

中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，房贷松绑应该是大势所趋。

房贷政策亟待完善

目前，国内二线省会城市几乎全部取消限购，仅北京、上海、广州、深圳等一线城市和珠海、三亚等两个旅游城市还未取消限购。而部分地区已现放松首套房贷款界定的端倪。福建已出台规定，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”。

据农行的内部人士透露，“对于完善差别化住房信贷政策，总行不会采取一刀切的方式，可能会从地方上试点。”

交通银行首席经济学家连平建议，购房者的融资成本有进一步降低的空间，尤其是对首套房可以适度下调利率。“在首套房的认定上，如果新买的房是购房人的唯一一套住房，不应该算作二套房。在原则上，应该是强调支持自住型住房，只要没有投资、投机的意味，都应该给予支持。”

 

多家银行否认房贷松绑：仍是认房又认贷

当放松限购已经无法阻止房地产市场的低迷时，放松房贷政策似乎成了最后一根救命稻草。日前，关于银行放松房贷政策的传闻纷飞，如果传言获证实，改善型需求将能够获得较大实惠。业内人士认为，房贷松绑，最大限度是对二套房的界定由过去的“认房又认贷”放松为“认房不认贷”，而这将带动楼市成交量上涨。

最新消息

多家银行：房贷政策暂未变化

9月23日，记者从工行、农行、浦发、兴业等银行北京分行了解到，首套房贷政策目前没有变化，还是认房又认贷。所谓认房又认贷，即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统，客户过往购买过的房屋即使是一次性付款，在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠；即使客户当前名下无房，但只要在征信系统里有贷款记录，再次购房也不能享受首套房待遇。

建行、农行总行23日也表示没有新的政策发布。工行总行相关负责人表示，工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。工行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

兴业银行总行有关人士对媒体明确表示，截至目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。有关报道失实。

新闻追访

房贷松绑空间：认房不认贷

虽然银行纷纷辟谣，但市场仍然对房贷松绑充满希望。信心的来源在于各地政府对房地产市场的解禁松绑。

22日下午，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，其中对首套房的认定标准作出调整。《意见》称，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。另外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询”。

不过，记者注意到，业内人士普遍认为，最早传闻的只要贷款还清再次申请就算首套房的标准不靠谱。

“如果只看贷款，那么未来拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款，这种政策松绑是滑稽的。”中原地产首席分析师张大伟认为，这种做法与本届政府一直以来的调控思路不吻合，不符合调整结构的市场预期。他同时认为，未来房地产购房信贷在目前过分紧张的基础上做一些调整是必然的，唯一松绑空间是变为“认房不认贷”。

交行首席经济学家连平也认为，限贷放松已是大势所趋，“认房不认贷”是合理的。不过限贷放松不会大力度地一蹴而就，而会是逐步、渐次地向前推进。首先解决的是自住房（一套）限贷的放松，其次是改善型住房需求贷款的松动。

市场分析

北京成交有望重回万套以上

虽然各家银行到底出台何种政策目前还无定论，但对房地产市场影响较大的就是“贷款利率的松动以及认房不认贷的二套房认定标准的变化”。

关于利率松动，根据链家地产市场研究部统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中八五折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的八五折优惠利率几乎绝迹，致使北京月成交迅速跌落至8000套以下水平。

关于二套房认定标准，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。链家地产预计，如果此次放松属实，将引起未来改善性购房占比的提升，预计北京月成交量将能回到万套以上的水平。

 

财经观察

房贷放开楼市能否逆转？

今年以来，全国房地产市场整体进入下行周期，包括一线城市在内的不少城市楼市萎靡，成交量缩价跌现象明显。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”举措频出，这其中包括央行及银监局于二季度末针对首套房贷的两次鼓励性质的表态以及二三线城市限购政策的逐渐放松。

链家地产市场研究部张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。“首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用；另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”

张大伟指出，46个限购城市，40个已经松绑限购，但作用非常有限，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。从全国范围看，限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一关键因素。

财经账本

限贷放松400万房产首付能减半

按现在“认房又认贷”的标准，即使把原来的房子卖出，也只能适用二套房贷的利率，要在基准利率基础上上浮10%，首付需要达到60%。今后若改成“认房不认贷”，就可以按首套房贷计算，享受基准利率，首付只要30%。

对改善型人群来说，首付的大幅降低使换大房的心愿更容易实现。比如，同样是买一处总价400万元的房子，按首套房认定，只要交120万元首付，可贷款280万元，而按二套房认定，首付需要240万元，足足多出一倍，对普通家庭来讲，找钱的压力不小。

如果都是20年贷款200万元的话，按首套房认定，享受6.55%的基准利率，每月月供14970元，累计支付利息159.3万元；而按二套房认定，利率为7.205%，每月月供15753元，累计支付利息大约178万元。

松绑房贷未必是楼市良机

从22日下午开始至今，不断有媒体或通过微博私信微信或通过电话等方式询问对“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”传闻的看法。笔者也从多个渠道探听，但始终无果，都不置可否。

我们姑且不去纠缠此消息的真伪。假如此消息属实，确是房地产调控政策的重大改变，其带来的影响也是巨大的。依笔者看，在各地政府闲不住的手染指楼市情况下，特别是取消限购、财政补贴购房等怪招迭出情况下，房地产低迷状况愈加严重，房价继续我行我素走低，一个最为关键的因素就是掐住房地产脖子的货币信贷政策始终没有松懈。虽然地方政府想在房贷政策上动怪脑筋，但是，房贷政策最为权威的主管部门央行和银监会不发声，地方政府只能是干瞪眼干着急。可以说，如果传闻是真，抑制投机投资性需求的差异化房贷政策将被放水。“只要房贷余额还清都算首套房”，客观上将起到给投机投资松绑的作用。

如果调整为认贷不认房，那么，就给投资投机炒房提供了机会，比如：无论有几套房只要没有贷款，都可以继续利用贷款筹资购房，然后卖掉后还清贷款，再次贷款买房，循环往复投机炒房。这需要决策者慎重考虑决策。突然动议调整房贷政策，说明在8月份房地产低迷、交易量继续下降、房价继续走低的基础上，9月份数据可能更加不容乐观。房地产的低迷状况可能对经济增速造成影响，逼迫决策层不得不松绑房贷，遏制房价继续下滑。房贷政策是楼市调控最为重要的政策。任何改变和调整都牵一发而动全身。

不过，放水货币信贷救助房地产只能使得房地产泡沫被越吹越大，房地产金融风险越来越高。最后可能反而累及中国经济。决策层一定要慎重思考将旨在抑制投资投机需求、支持自住型住房需求的差异化房贷政策调整为客观上宽容投资投机需求的巨大危害性。

从市场机制已经在房地产领域发挥着不可阻挡作用来看，纵然放松房贷政策，也不是想救就能救的。可能出现适得其反的结果，正如此前放松限购政策时一样给市场预期释放出楼市低迷程度比表面表象严重得多的信息，这次动议松绑限贷政策释放出楼市可能恶化的市场信号。在这种市场心理下，自住型需求可能更加谨慎，更加不敢于出手，更加等待更低价位；投资性投机性需求也许会更不敢出手购买，甚至趁机出售手中积压的存量房。这必将促使低迷的楼市更加低迷。绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

在上述市场预期驱使下，即使房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，银行出于房地产市场整体风险考虑，也不会盲目开闸放水放贷，利率也不会优惠到哪里去。商业银行也许与购房需求心理预期一样会更加谨慎，更加惧怕整体性楼市风险来临。

自住型、改善型住房需求者应该密切观察央行和银监会在房贷政策上的权威消息发布，绝不能轻信媒体传闻炒作就匆忙出手购买。笔者分析，即使是房贷真的松绑松动，也只能预示着楼市形势不容乐观。出手购买同样要谨慎。总之，盲目松绑房贷是饮鸩止渴，或适得其反。

 

政府当谨慎对待首套房认定放松

2014年年初，中国房地产市场便唱衰声四起，市场普遍对房地产市场的走势表示悲观。据国家统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格显示，新建商品住宅价格与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市只有厦门。面对逐渐趋冷的房地产市场，中央政府与地方政府的态度表现出巨大的落差。

一方面，中央政府依然将经济改革置于经济刺激的政策选择之上，仅通过定向降准等措施对经济进行微刺激，央行仍然在避免采用“强刺激”或出台全面宽松政策，这样就使得房地产市场的信贷约束条件始终没有得到放松。另一方面，地方政府则完全不同于中央政府，各地的地方政府密切关注房地产市场的走势，并在房地产市场刚一示弱时，便迅速通过取消限购政策为房地产救市铺平道路，全国取消限购的城市截止九月已经达到达40个。

在宽松货币政策遥遥无期，限购政策施行后房价下降的颓势并没有因此发生改变，取消限购政策取得的效果微乎其微。这说明目前对房地产市场复苏或者企稳最大的约束并不在于对购买的硬性约束，而在于信贷约束。面临这样的矛盾，地方政府缺乏对于货币政策的最终决定权，因此也决定了未来房地产市场走势仍然掌控在中央政府手中。但是这并没有改变地方政府对于房地产市场回温的期待，这就出现了对于首套房的重新界定，地方政府期待以政策的界定权着手对于房地产所面临的信贷约束进行改善。

八月份工农中建四大行信贷增速均出现较大的回落，银行对于贷款趋向谨慎态度，处于“大客户做不了，小客户不想做”的状态。此次对于首套房的放松政策将曾申请购房贷款的，只要贷款偿清，继续申请贷款购房仍可按首套房贷认定。这样的政策调整符合银行信贷业务的核心，并未担负贷款压力的购房者可谓安全性较高的市场参与者，这样采用市场歧视的做法将有效降低这些潜在购房者的购房需求，从而拉动银行信贷。因此，有关银行普遍推行的传言也并不是空穴来风，银行确实有很大的动机来推动这一政策。

但这一政策也并不是完全没有风险性与危害性。一方面，目前房价的小幅回落仍然在可以接受的范围内，很多城市房价的调整也呈现分线的特征，目前的回落只是房价回归合理并逐步形成多层次房地产市场的过程，地方政府并不应对此过于敏感，而急于出台相关的房地产救市政策。另一方面，对首套房认定的放松有违社会公平。首套房政策的初衷在于满足对于房产最为迫切的刚性需求用户，从而维护社会的和谐与稳定。但首套房条件放松后，已经购有房产又没有贷款在身的购房者往往是高收入者，对于高收入者购入多套房产给予房贷优惠成为这项政策的最终实质性内容，高收入者也成为这项政策的最终受惠者。

综合来看，在货币政策放松之前，其他小范围的政策调节对于房地产市场的走势并起不到决定性的作用，而这些政策却将带来一些不可避免的社会问题。因此，地方政府应当谨慎对待首套房认定放松的政策选择。地方政府应当正视目前房地产市场的调整过程，避免对于市场的过度干预，而让房地产市场更加依赖于市场的调节。

【启示与思考】

面对持续转冷、库存高企的楼市，许多市场分析人士不由地把矛头对准限贷政策，认为楼市的量价变化与信贷政策的松紧紧密相关，而之前银行基于自身的盈利和风险考量，对相关房地产信贷还是持较为谨慎的态度。不久前，知名开发商华远地产董事长任志强就在演讲中“炮轰”银行，称房地产是为银行“打工”。不少评论认为，任“大炮”把舆论的“风口浪尖”指向紧绷房贷金融机构，说的是银行业利润畸高，实则是“隔山打牛”地利用舆论倒逼银行放松房地产信贷。不少市场分析人士称，放松“首套房”认定标准，推行房贷还清可享受首套房优惠政策，有助于当前“冻住”的楼市回暖。

那么，楼市限购、限贷两条“缰绳”都松绑，这就意味着房市就会马上飞吗？

笔者认为，当前楼市已经进入了一个较为深度的调整期，即使是放松原来的限购、限贷“双限缰绳”，但也只能使得楼市调整的速度放缓，并不能从根本上改变市场的运行轨迹。

表面上看，当前楼市低迷现象主要存在“两高”的突出问题——高房价、高库存，实则还有许多更深层次的因素在起作用。

有价无市，成交量下滑，对于大多数房企来说是个致命难题。房企担忧“以价换量”有多重顾虑，此中有担心老客户“争吵”、地方政府“干预”等因素，也与房企自身“守株待兔”的凝重对耗心态有关。关键是你把房价抬住、死扛，客户入市热情一旦不高，你的库存量就难以有效消化，资金肯定盘活不起来。即使有开发商加大营销策略来鼓励客户来看房，可没有入市意愿，再多的熙熙攘攘“看房客”也没有实质效果。

无论是一线城市，还是二、三、四线，当前楼市最大的症结就是“去存量”。无论是地方解开房产“限购令”，还是敦促四大行宽松“限贷”，其最大的目的都是要“剑指”楼市的“成交量”。那么，尽管有地方政府不断的“救市”政策加持，眼下的房地产“去存量”压力为什么会那么大呢？放松房地产信贷一定能真正挽救当下楼市低迷状态吗？

我们正在进行的全面深化改革，其主要目的还是意在为打造中国经济“升级版”打造“红利”环境，加快结构调整与转型升级、转变经济发展方式、增添民众福祉，其必将要围绕着实体经济而展开。房地产业是国民经济的一大重要支柱，但那种过分依赖地产开发投资、过度依赖“土地财政”的发展模式肯定是难以为继的。另外，随着新一轮土地政策改革、财税及金融改革等不断深入、以及不动产登记、推房产税等政策推进，加上反腐败的持续高压态势，还有普通老百姓盼着“合理房价”的热切心结，中国房地产行业都有一个需要回归理性的发展形态要求。

另外，房地产市场也有它自己的市场运行规律在起作用。经过一二十年的行业“大发展”，尤其是近十年的热度开发，千千万万人已经基本上实现了“有房住”的愿望。目前全国各地那些过度开发出来的楼市存量，与那些真正的刚需相比，是供大于求还是跟不上需求呢？这个问题疑问应该不大吧！近来央行有调查报告称，超三成居民认为目前房价“可以接受”，那么翻过来看，是不是也说明有近七成居民认为是“不可以接受”的？当前房企库存不断高企，与高房价不无关系，刚需一族即使想买，但也相当多买不起呀！此外，在高企的房价面前，楼市“高库存”与当下的投资、投机需求迅速冷却有着很大关系，加上打击“影子银行”、规范金融管理力度加大等因素，地产也有合理回归的强大“牵引力”。

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2014/0929/782735.shtml