海南旅游地产市场震荡中迎接转型升级

２０１４年海南楼市整体跌宕下行，粗略统计较前两年高位下跌近４成，随着资金链收紧、集中开盘等因素影响，以三亚为首的地产板块出现密集价格混战，最多时涉及２０余家房企，央企为首的大开发商开始“攻城略地”，行业随之洗牌。伴随交通等旅游配套日益完善，旅游地产在动荡中迎来了品质提升的破局关键期。

市场遭遇艰难盛夏

２０１４年上半年中国ＧＤＰ增速降到了近十年的同比最低值，７．４％的增速让市场投资性需求大规模向消费性需求转移，大量用于房地产投资的资金逐渐退市，这让原本具有３个月缓冲器的海南市场直接感受到了北方吹来的“寒风”。

８月末，全国商品房待售面积５６１６０万平方米，同比增加２６．６％。现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，已是不争的事实。以住宅销售面积为例，今年１－８月累计销售５７０９４万平方米，同比下降了１０％。

“海南楼市的承载力、抗灾能力都相对较弱，所以在大环境低迷时，海南楼市迎来了十分艰难的盛夏。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说，虽然部分楼盘依托先天条件、价格优势设置层层关卡，但旅游地产作为“非必要性消费”的关注度正在下降，尤其是琼海等基础设施配套相对薄弱的区域，２０１２年之前楼市泡沫的水分基本被“挤光”，甚至出现了超过７０％的下跌。

三亚湾红树林度假世界营销总监车旭说，粗略统计旅游地产在海南楼市的比重应超过８成，无论是广义的旅游地地产还是旅游地产，其针对的购买群体都是非刚需群体，海南的刚性住房需求主要集中在海口市，那么现行的限购政策、限贷政策、投资环境都会对非刚性需求产生强烈的抑制性作用。

受房地产市场限购及信贷紧缩政策的持续影响，今年以来，海南省房屋销售面积与销售额双双下降。今年１－８月，全省累计房屋销售面积为６１３．４３万平方米，同比下降１４．５％。累计房屋销售额为５９５．６５亿元，下降１１％。

两极分化致楼市加速洗牌

“２０１３年末至今，三亚市迎宾板块２０余个楼盘相继上市，由于资源同质性较高且分销渠道狭窄，加之银行等金融机构贷款门槛抬高，即使出现‘跳水价格战＋买房送房’等举措，中小开发商仍然难以较快回笼资金。”　保利（三亚）房地产开发有限公司副总经理、营销总监吕青说，两极分化后随着利润空间的缩小，中小企业出路迷茫逐渐淡出海南主流市场。

从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为，一系列收购完成后，各名企将逐渐展开注重品质的竞争。

“剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和经历深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。”吕青说，“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化旅游体验。

“例如总投资额达４０亿元的保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目，该项目将作为三亚・财经国际论坛永久会址使用，其中包括国际会议中心、展览中心、五星级酒店、延伸服务区等功能，由于投资金额大、品质要求高，且回报周期也较长，因此中小企业根本难以承载类似的旅游地产开发。”吕青说，然而大企业需要考虑的不仅是项目回报本身，而是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。

“随着半山半岛、红树林、保利等企业的精耕细作，三亚未来将集中出现一批具有国际综合旅游度假水平的旅游地产，这些旅游地产总体将区别于过去单纯的旅游地地产，将成为国家旅游岛吸引‘回头客’的重要元素。”王路认为，楼市洗牌的同时，随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地，也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。

三亚房地产业协会秘书长刘树国说表示，三亚房地产将通过加强产业引导进行转型升级，纯商品性住宅比例将进一步降低，新型产业与房地产业相结合是三亚未来的房地产业发展方向，通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展，推动三亚房地产业转型升级。“三亚市政府已制定财政扶持政策，对房地产与产业相结合的重点项目给予鼓励和支持。”　刘树国说。

期待补齐制度短板　亟盼“聪明”政策落地

记者在调研中发现，海南地方政府对国际旅游岛房地产市场的发展做了很多调研思考，也在国家政策的落地层面做了一些合理微调，经历了多年前楼市泡沫弯路后，目前的理性调控政策能够基本保证海南市场的健康发展，然而基层干部及房产企业均表示，国际旅游岛并未展现出其应有的定位特殊性，各类与内地省份一致的限制条款，已经极大地制约了国际旅游岛旅游地产的健康发展。

结合实际松绑限购政策。王路、车旭等业内人士建议，由于海南自然条件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜区分刚性需求与投资性需求的限购政策，根据国际旅游岛的定位松绑限购政策，针对三亚、海口等核心区、旅游区进行细致地区分定位，在保证刚需人群不受整体房价影响享受保障性住房的同时，适度放开旅游区域的购房指标、面积标准及贷款限制，拒绝“一刀切”的干预政策对市场健康运行造成负面影响。

提高行业准入门槛。车旭等建议，目前市场行为的自我净化功能相对有限，政府宜负起监管责任，通过政策把关让人力物力流向旅游地产，逐步淘汰旅游地地产的低附加值发展路径。“海南东线一些地方政府受制于土地财政压力被开放商‘绑架’，开发商没有依照合同同步开发旅游配套基础设施的情况下，政府却缺乏有效手段予以监管，致使所谓的旅游地产再次沦为难以可持续发展的旅游地地产。”王路说，因此在这一个环节上，除了市场本身的作用，地方政府也应当夯实自身的监管能力，再提高行业准入门槛，提振国际旅游岛的旅游地产附加值。

明确“养老”等功能定位。记者在基层走访调研中发现，由于部分地方政府工作人员对“养老”等概念的曲解，致使各地对“养老”型旅游地产及配套设施的跟进力度“参差不齐”。“海南置业养老客户与其他城市养老客户存在较大差异，主要表现在海南养老客户属于活力老人，在生活上具有自由的行动能力，且具有较强的经济能力和较高的生活需求。”王路说。这部分人群的合理利用将对国际旅游岛发展起到重要积极作用，然而现在很多地区在发展中忽视了其重要性，除了少部分旅游地产考虑到养老养生概念外，地方的配套设施相对落后。业内人士建议从政府应正确看待庞大老年群体到海南度假疗养的现实，对旅游地产可能的功能定位进行一定诠释、明确，从而在政策、规划、基建等方面予以一定倾斜。

加快推进立体交通网络建设。王路等专家认为，海南国际旅游岛不能单纯依托三亚、海口等重点城市，而应当依托全岛力量发展特色化旅游。“目前云南市场发展迅速，然而从先天条件来看，海南的度假特性十分鲜明，不仅有海岛、海洋，更有森林、高山、湖泊等诸多优势，然而现在最重要的原因是交通网络不畅，致使很多优质的旅游资源难以为连点成线”，王路说，目前琼北旅游联盟是很好的旅游服务集成试水，未来如能加快海南岛中西部铁路、高速公路网建设，势必将使得海南国际旅游岛的附加值极大地提高。（完）

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责任编辑：蔡畅

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