“众筹建房”是“解渴”刚需还是投机行为？

号称中国首家众筹建房投资平台的“乐居众筹”于１０月１０日亮相南京，该模式声称将使买房成本降低２０％。

“众筹”名不副实

“众筹建房”究竟是怎样的模式呢？“我们采取的是会员制。”“乐居众筹”的创始人袁长喜告诉记者，有意购房者需通过“乐居众筹”的考察，属刚需者方可加入，并要缴纳１０００元会员费。“目前刚开始招第一期会员，已经有一两百人。”

从这种参与方式上看，“乐居众筹”并非是严格意义上的“众筹”。记者在“乐居众筹”的官方微博上看到，该微博的持有者为“乐居南京股权投资基金管理有限公司”。“我们实际上做的是房地产投资基金，”袁长喜坦言，“‘众筹’这个概念更吸引人一些。”

（图片：浙江省金华市一处建设中的商品房住宅区。）

据袁长喜介绍，当会员达到足够的数量、预期的购房款总额达到一定规模时，将会启动谈判，会员将成立业主委员会，与“乐居众筹”及其委托的房地产开发商一起讨论选地、购地及建房事宜。“在拍板拿地之前，我们不会提前收取会员的资金。”

２０％的折扣又从何而来？袁长喜指出，“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本，节省出来的费用加上开发商的利润大约能占到总房价的２０％。

“众筹”在房地产领域已非新鲜事物。今年６月以来，苏州、重庆、天津、东莞等地依托搜房网、团贷网等互联网平台推出“房地产众筹”项目，采取众筹购买单套房源、拍卖溢价分配给众筹投资人的盈利模式。据了解，团贷网“房宝宝”的第一期别墅众筹买房投资项目已完结，年化收益率达４０％。

“游走”法律边界

“众筹建房”从诞生起就面临着许多质疑。最重要的质疑之一是，这是否涉嫌非法集资？“我们所有的程序都按法律走，流程全部公开透明，资金由第三方银行监管，并不是非法集资。”袁长喜说。

（图片：上海市北外滩地区各类商品住宅密集。）

然而，“众筹”与“投资基金”的筹款方式有极大的不同，前者是公开的，而后者必须是非公开的。尽管“乐居众筹”名义上采取了“收费会员制”这种“非公开”的筹资形式，

但用江苏刘洪律师事务所刘继翔律师的话来说，“这是站在法律的边缘”。他指出，众筹是一种购买行为，而房产基金则是投资，两者有本质上的区别，混淆概念将面临很大风险。

也有不少声音质疑低成本能否实现。“现在楼市不好，开发商都没什么利润，中间又要多这么个环节，成本怎么降得下来？”来自常州的房地产独立评论人于岳说道。

南京林业大学房产研究中心主任孟祥远也有同样的疑问。“买地盖楼这么大的事，得要多少人、多少钱？”孟祥远认为，这种思路很创新，是好的，但“众筹几个亿不现实”。

（图片：浙江省江山市一处新竣工的商品房住宅区。）

此外，这类机构的专业性也有待考验。能不能找到合适的开发商？能不能拿到中意的地？这些问题让部分有意尝试的机构望而却步。南京高盛房地产开发有限公司董事长孙天元告诉记者，高盛暂时搁置了原已启动的众筹建房计划。“我们还是觉得要先拿地、再筹款，目标更明确。”

亟待政策“呵护”

据袁长喜介绍，“乐居众筹”只收取房价的１％至２％作为管理费。如此“薄利”的行当又如何长久发展？袁长喜表示，希望能凭借低价吸引更多投资，做出规模，“目标是３年做到１００亿，这样利润也很可观了。”

袁长喜认为，除了盈利，“众筹建房”还有一部分公益性质，这与过去的“集资建房”十分相似。然而，据了解，从１０年前南京市民邵角发起集资建房以来，南京还尚无成功的民间集资建房案例。

（图片：浙江省义乌市一处建设中的商品房住宅区。）

邵角表示，公募主体一般主要是国有企业，私募对筹资人资质要求又很高。“一般的民间团体既不能公募又无能力私募，如果没有获得相关部门的批准，无法取得合法集资主体地位。”邵角呼吁相关政策能够更多地落实到民间团体上去，“毕竟我们不为挣钱，只为了自己住得舒心。”

一些专家认为，政府的支持十分重要。中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“众筹建房”关乎民生，政府需要呵护金融创新，充分调动民间资本的积极性来造福社会，同时也可以起到监督的作用。

此外，“房地产众筹”的发展还亟需法律的完善。江苏省司法厅相关人士表示，如果将“众筹建房”的资金性质认定为投资，若开发商单方面解除众筹时签订的合同，众筹投资者们将无处维权。如何从法律上约束众筹行为，使投资人能够有效规避风险，是未来需要解决的重要课题。（完）

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责任编辑：董洁

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