江苏：创市场化新机制 圆百姓的安居梦

近年来，盐城市高度重视住房保障工作，大胆探索加快保障性住房建设的新路子，在坚持政府主导作用的同时，积极发挥市场作用，引进社会资本参与保障性住房建设，创立了“限房价、竞地价、市场化运作”的建设模式，极大地推动了城市中低收入住房困难家庭居住条件的改善。截至2013年底，市区累计挂牌出让保障房用地52宗，5547.32亩，先后有48家房地产开发企业参与建设，投资296亿元，已建成各类保障性住房（包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房）7.31万套（间）、695.24万平方米，帮助7.26万户住房困难家庭圆了“住房梦”。

一、民生为上，探索保障性住房建设市场化运作新路径

盐城市是江苏省保障房建设较早的城市之一，早期一直都是采取土地划拨方式建设。是什么原因促使该市选择限房价、限套型面积、以土地出让方式进行市场化运作建设保障性住房的呢？

2007年，为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”的部署要求和国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，研究制定今后一段时期市区住房保障工作意见，盐城市房管部门开展了市区低收入家庭住房状况调查。通过调查，市区仍有7517户低收入家庭需要进行住房保障，其中有6783户低收入家庭要求通过购买经济适用住房解决住房困难，占90.2%；而意向购房者中拟购房面积选择70-90平方米的有5492户，占85.3%；购房时间选择，集中在2008、2009这两年中（上述数据不包含需要通过危旧房和城中村改造改善住房条件的家庭数）。

从调查情况看，盐城市区保障房的建设任务十分繁重。要在两三年时间内建设60多万平方米的经济适用住房，如果采用以往的建设方式，实行土地划拨，资金全部由政府投入，则面临建设资金短缺、土地供应不足的瓶颈制约，市政府在短期内确实无法承受这样大规模的保障房建设。保障房建设是一项重大的民生工程和民心工程，如何在较短的时间内解决好住房困难家庭的居住问题，一直是萦系在市领导心头的重大民生实事。有责任担当，就有创新勇气；有创新勇气，就能破解难题。市政府领导在深入调研思考、多方面听取意见的基础上，把目光投向了市场，大胆地走出了充分利用社会资本、鼓励社会力量参与，建设既适应保障对象购买力、又适应地方政府财政承受力的保障性住房建设的新路子。

二、政府主导，建立保障性住房建设市场化运作新机制

2008年初，盐城市政府确定将保障房建设列入政府为民办实事项目。并成立了市住房保障工作领导小组，由分管副市长担任领导小组组长，各有关部门“一把手”为领导小组成员，负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，完善城市住房保障制度和政策体系，协调解决住房保障工作中的重大问题，制定了《盐城市市区经济适用住房建设管理实施办法》。随后又出台了《关于加强全市住房保障工作的意见》，对保障性住房市场化运作建设的相关政策作了明确规定。一是明确建设原则：经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、限价销售、规范管理、公开公正公平原则。二是明确供地方式：经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下，采用“招、拍、挂”的方式供应土地。三是明确房价核定：采用竞争出让地价的经济适用住房、中低价位商品房住房价格实行政府指导价管理。由价格部门会同住房保障部门按出让地块的规划设计要点，结合国家、省规定的经济适用房价格构成要素，拟定初始价格。待具备预销售条件时，再根据建设期间政策性调整核定正式销售价格，经济适用住房和限价商品房，利润分别控制在3%和6%，并在土地挂牌文件中明确。超过规定供应面积的，按照市场价执行。四是明确优惠政策：经济适用住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，限价商品房减半征收，对经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。建设项目小区外基础设施建设费用由属地政府投资建设。

三、尊重规律，确保企业成为保障性住房建设市场化运作的新主体

养好梧桐树，必有凤来栖。实行市场化运作，政府不再直接参与保障房建设，但不是撒手不管，而是尊重经济规律，发挥市场作用。政府相关部门按照职责分工，开辟绿色服务通道，真情服务开发企业，落实相关政策，参与市场监管。市住房保障领导小组加强对各部门履职尽责情况的督查和考核，切实保障好民生工程的顺利实施。保障性住房建设市场化运作新机制政策公开、透明，机会均等，有效激活了市场，吸引了一大批民营开发企业积极参与建设。7年来，共有48家房地产民营企业加入市区保障房建设，每年都超额完成省政府下达我市的保障性住房建设任务。以近3年为例，2011年、2012年、2013年分别完成省政府下达保障房建设目标任务的108%、113.7%和115%。保障房虽是保本微利项目，但是，因为是政府项目，政策明确，又有特定的销售对象，因此，利润虽微，风险也小。市场化运作倒逼开发企业加强管理，精打细算，降低成本。在项目的规划设计、工程施工、建设监理、材料供应、物业管理等方面均实行公开招投标，严格按照国家有关技术规范和标准进行建设，项目竣工时，按照规定进行验收。严格规范的监管制度，保证了保障性住房建设的质量和品质不低于普通商品住房，不仅让许多住房困难家庭有了住房，而且住上了“放心房”。

四、惠及百姓，新的建设机制帮助更多困难家庭圆了“住房梦”

7年来，保障性住房建设市场化运作取得了城市居民、企业和政府多赢的良好效果。一是帮助更多城市住房困难家庭实现了住有所居的目标。社会资金投入296亿元，市政府投入的小区外基础设施建设费用30亿元，市区累计建成各类保障性住房7.31万套（间）、695.24万平方米。由于房源充足，自2007年起，我市逐年降低保障房准入门槛，人均住房面积从低于12平方米扩大到18平方米，家庭人均年收入标准，经济适用住房保障从7440元提高到18480元，廉租住房保障由7231元提高到16320元，保障覆盖面进一步扩大，让民生实事惠及更多城市居民。截至2013年底，已有72580户各类保障对象改善了居住条件，正在轮候的3000多户保障对象有望在2015年年初全部保障到位。截至2013年底，全市住房保障覆盖率达到18.56%。二是实现了经济适用住房完全产权。过去以划拨土地方式建设的经济适用住房，保障对象购房后拥有部分产权，虽有政策规定5年后上市交易需补缴土地出让金，实际操作却很难。而采取土地出让方式，虽然房价略高于划拨土地的价格，保障对象购房后却拥有完全产权，5年后上市交易与普通商品住房一样办理手续，既有利于规范交易行为，又有利于购房者资产的保值增值，实实在在地为老百姓把好事办好、实事办实，受到居民群众的广泛欢迎。三是促进了房地产市场的健康发展。7年来，保障性住房建设用地约占市区普通商品住房供地总量的15.65%。2012年和2013年保障性住房实际销售分别为42.41万平方米、41.55万平方米，占商品住房销售量的15.8%和13.6%，对于抑制房价过快上涨、促进房地产市场稳定健康发展，发挥了积极作用。近几年市区房价增幅基本维持在3%左右，低于全省平均增幅。市场化运作新机制，彰显了政府决策的科学性。充分依托市场力量，起到了“四两拨千斤”的良好效果，解决了保障房建设“钱”的难题，为百姓办好了“住有所居”的重大民生实事；政府各部门做好服务，加强规划和监督，确保了保障房建设“质”的提升。实践证明，保障房建设市场化运作，对于经济后发地区加快解决城市中低收入家庭的住房困难，确是行之有效的捷径。

（作者系盐城市住房保障和房产管理局党委书记、局长）

责任编辑：艾磊

文章来源：http://www.71.cn/2014/1211/792138.shtml