限购城市松绑高端项目或难“救市”

１２月１３日，北京天价“地王”——朝阳区农展馆北路８号０３０４-６２２地块上的“观澜嘉苑”项目正式获得北京市住建委的预售许可证，而其中一套住宅高达１９０８２１元／平方米的价格，宣告北京楼市“限高令”悄然退出。

截至１２月中旬，北京、上海、广州、深圳四城依然坚守楼市限购令，虽然限购令没有解除，但此前针对价格管制的“限高令”却在悄然退出。１２月１３日，北京市住建委公示预售项目信息，曾经创下北京楼面价纪录的融创农展馆北路８号地块项目已经正式获得了预售许可证。

记者从预售信息中看到，这一位于北京东三环外的住宅项目“观澜嘉苑”，此次仅有７号楼共计５１套房源获得预售批准，其中３５套为住宅，１６套为商业。住宅的拟售均价为１６．５０２３万元／平方米，其中３单元７０１房最高，达到１９０８２１元／平方米，而４单元６０２房的总价最高，达到７１０７万元。

（图片：北京土地出让金收入创新高。）

据中原地产首席分析师张大伟分析，该住宅项目平均每套的价格高达４６００万元，创北京的历史记录。其中单套超过７０００万的有４套，６０００万的有４套，４０００万到６０００万的有６套，最低的一套为１号楼３０２室，总价为３７６３万，张大伟调侃认为，如果有人花４０００万元在这里买了一套房，依然是这个小区的“屌丝”。

业内分析，北京融创恒裕地产有限公司旗下农展馆北路８号项目的高价入市获得准建委批准，已经从事实上验证了此前传闻的北京高端房地产市场“限高令”松绑。２０１３年３月，北京版“国五条”细则出台后，北京楼市高端项目“限价令”异常严厉，项目预售证审批发放管制十分严格，不少项目“搁置”。

融创农展馆项目要等到２０１６年才能正式拿到现房，记者近期在该项目工地看到，尽管北京近期出现寒潮降温，但是相关工程建设项目却紧锣密鼓，晚上１０点过后，仍有大量运输车辆出入工地。

据北京中原地产的统计，２０１４年底至明年，包括融创上述项目在内，北京将有中赫万柳书院佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目以及保利首开东坝项目陆续入市，也不乏万科北河沿甲柒拾柒号、保利海德公园等老项目的角逐。据不少业内人士判断，如果大量豪宅项目高价入市，可能将形成对限购政策的对冲“救市”效应。

（图片：浙江省第21届房地产博览会。）

亚豪机构市场总监郭毅指出，融创农展馆项目每平方米１６．５万元的单价对于豪宅市场来说并不是最高价格，但是期房拿到如此之高的预售价格是此前没有的。这意味着一线城市对于高端豪宅预售价格管控的进一步松绑。一家负责为地产企业融资的基金子公司人士对记者说，尽管北上广深四城市限购令依然存在，市场对不动产登记政策预期也很强烈，但是目前大部分开发商仍然看好一线城市市场，其中高端项目是重中之重，他们认为只有一线城市的风险是最低的。

虽然限购城市松绑高端项目被指“救市”，但是其实际效果依然有待观察。据北京中原地产的统计，北京单价１０万元／平方米以上的豪宅今年共成交２１套，而去年则为２４套，　２０１２年和２０１１年分别为２３套和２８套。豪宅成交数量低迷，可能无法达到“救市”效果。

业内人士指出，一线城市“限高令”悄然作古，与当下房地产市场形势严峻密切相关。根据最新统计数据显示，在二三线楼市依然低迷以及不动产登记政策预期强烈的大势下，国内房地产销售同比跌幅曾在１０月收窄至１．６％，但１１月又再度扩大至１１％，同时１１月新开工面积在１０月同比跃升４３％后同比大跌３１％，今年以来同比已累计下跌９％。

（图片：被称为“董家渡地王”的上海市黄浦区董家渡13、15号地块。）

瑞银特约首席经济学家汪涛认为，房地产销售市场起起伏伏的表现表明楼市新开工势头远未企稳，因此未来几个月建设活动有可能进一步下滑。虽然近期的降息和房地产宽松政策有望帮助销售企稳，但仍然担心开发商可能将集中消化库存、削减投资和开工，从而导致建设活动将进一步放缓。

国家统计局１２月１８日公布的数据显示，２０１４年１１月与上月相比，在国内７０个大中城市中，价格下降的城市有６７个，持平的城市有３个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读认为，随着１０月份以来各地信贷政策陆续调整，加之１１月２１日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，１１月份７０个大中城市新建商品住宅成交量较１０月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。但由于去年同期房价基数较高，１１月份房价同比仍然下降。

多位业内人士表示，与１０月份相比，国内楼市仍然没有太大起色，如此背景下一线城市高端项目入市不仅难有实质作用，对于人们政策预期也影响有效。（完）

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责任编辑：艾磊

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