2015年楼市怎么看？

“去行政化”态势不改，政策有望持续宽松

政府退出、还权于市场将是２０１５年政策面的基调。在楼市“去行政化”日趋明晰的背景下，２０１５年楼市在政策面上将维持宽松、平稳态势，“调控靠市场”的格局将会在今年进一步确立。中国社科院发布的房地产绿皮书甚至大胆预测：限购政策有望在２０１５年全面退出。

“在２０１４年取消限购的基础上，２０１５年政策面不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化的格局，以进一步推动楼市持续稳定健康发展。”双赢机构总经理章惠芳认为，尚未取消限购的北上广深等城市，一旦市场供需基本达到前期调控预期，不排除在２０１５年迎来限购的“全面解禁”。

在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时，地方性的楼市“微刺激”在２０１５年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出现。

“这些地方性政策只是‘小打小闹’，不会对趋向宽松平稳的政策面构成冲击，也不会对楼市走向带来明显的影响。”章惠芳说，这些政策只是暂时的，否则就又是对楼市“趋向市场”的另一种干预。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，目前正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑，今后单独针对房地产推出的调控政策将越来越少，“这也会是未来楼市在政策面上的新常态。”

行政手段退出，制度建设将加快推进。“包括２０１５年将实施的不动产登记制度在内，今后的一系列配套政策都会是进一步促进楼市健康发展的制度性保障，将从中长期来引导楼市更趋成熟、理性，所以不应该过度放大它们的‘附带效果’。”贾生华说。

可以期待，经历“行政之手”多番干预的楼市，在２０１５年会迎来更宽松的政策环境，趋向市场、依赖市场的格局会更明显。

“成熟期”市场分化加剧，“去库存”仍是主旋律

随着限购取消、房贷利率优惠、降息等多重利好刺激，全国楼市在２０１４年岁末迎来“翘尾”，多地成交显著企稳回升。业内人士预计，２０１５年楼市将延续２０１４年下半年以来平稳回暖态势，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，但市场分化将进一步加剧。

“２０１５年楼市的‘二八现象’将更加明显，全国来看，可能有２０％的城市楼市会更快回暖、８０％区域的去化压力依然很大，而在区域内，可能有２０％的楼盘项目就占去了整体８０％的销售。”章惠芳说。

楼市逐步回归市场，竞争将日趋充分，不同城市、不同板块的区位、成长性发展差异将体现在理性考量之中，可以预见，楼市成交冷热不均的分化状态将是２０１５年乃至今后一段时间内市场的常态。

房价也会在日趋市场理性的发展中进一步分化。业界认为，像２０１４年全国房价整体稳中有降的情况下，厦门等城市累计涨幅超１０％，菏泽等城市则跌超１０％，而这样的差异会在２０１５年进一步体现，需求旺盛的一、二线热门城市的高价值、高成长性板块价格依然有上升空间，而前期过度“催热”导致供需严重失衡的部分三、四线城市，在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下，还将继续处于下探回归的过程中。

“去库存”在２０１５年依然会是楼市“主旋律”。此前过快过热发展导致全国楼市库存基数普遍过大，已成为楼市面临的最突出压力，而２０１４年的政策春风又让不少开发商借着暖意加快了拿地推盘的节奏，库存上升都在加快。但结构性的库存压力更会迎来“去库存”的结构性分化，限购退出、利率优惠会令需求旺盛区域去化进一步加快，而前期供应严重过剩城市的去化仍会是“漫漫长路”，甚至持续陷入“无解”的僵局。“经过２０１５年的去库存，以及楼市开发更趋理性，预计到２０１６年楼市库存整体将会趋于平衡。”章惠芳预测。

“２０１４年取消限购以来全国楼市没有大起大落，整体保持平稳，且进一步分化，这就是市场作用的体现。市场分化加快是我国楼市逐步步入成熟期的标志。”贾生华表示，和任何其他成熟市场一样，健康成长的楼市必然有涨有跌、有冷有热。

房企竞争加剧，“合纵连横”将成新常态

得益于市场回暖，房企状况有所好转，２０１５年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。章惠芳表示，随着房地产业发展渐趋成熟、健康，其行业平均利润率将进一步下滑，趋向社会平均利润率，这也会令部分前几年盲目介入市场的参与者选择退出，整个行业的投资、开发届时也会更趋理性。

克而瑞、中国房地产测评中心日前发布的《２０１４年中国房地产企业销售ＴＯＰ１００排行榜》显示，房企集中度继续大幅提升，前十强房企销售金额占比从２０１３年的１３．７２％上升至１７．１９％。

尽管中国社科院近日发布的房地产绿皮书预测“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失”并无明确依据，但房企承压求变将是今年的突出特征。

２０１５年，众多中小房企“危”大于“机”，因为行业利润率在持续下滑，部分企业要亏损、出局，加之转型的不确定性很高，一些房企面临失败可能性。

在此情况下，房地产业的资源再整合将更加频繁。贾生华认为，以往开发商热衷的是全产业化模式，今后则将更理性地退回到自身擅长的业务领域，“这反而会对整体产业链产生有益补充，也是房地产业市场调节的结果。”

在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下，面对高库存压力，那些在市场竞争中留下来的优质房企，将更注重提升服务品质、强练“内功”。

“在平稳中健康发展，２０１５年有望成为中国楼市结构更趋优化、市场更趋成熟的一年。”贾生华说。（完）

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责任编辑：蔡畅

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