日本房地产要“火”的节奏会持续吗？

（图片说明：东京的一处写字楼区。）

日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，２０１４年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有１００多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的２０％，比美国金融危机发生之前的历史高峰２００７年还高出８０％。

大型资产管理公司美国黑石集团去年耗资１９００亿日元（约合１６亿美元）在东京市区购买了５０００多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资１７００亿日元（约合１４．３亿美元）购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资７００亿日元（约合５．９亿美元），购买了一座２５层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金也分别在东京品川、新宿和中野等地购买了办公楼和其他综合性商业设施。

值得一提的是，除了政府投资机构、企业法人等外国法人资本大量购买日本物业之外，越来越多的外国自然人也积极投资日本房地产，其中中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去的一年中，至少有３６０亿日元（约合３亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。

（图片说明：２０１４年１２月１９日，日本央行行长黑田东彦在东京的央行总部参加新闻发布会。日本央行在当日举行的金融政策决策会议上，决定继续推行大规模的量化宽松货币政策，努力实现通货膨胀率２％的既定目标。）

外资大举进军日本房地产市场，其中一个重要原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年，东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已降至５％，住宅价格也开始反弹，但日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大的升值空间。

中介公司散发的二手房售房广告显示，在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积６０平方米左右、居住面积１００多平方米（约相当于中国的建筑面积１２０平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在６０００万至８０００万日元（约合３２０万至４２０万元人民币）之间。在品川区高轮台的一套建筑面积７５平方米的公寓售价为３９８０万日元（约合２１０万元人民币）。在目黑区三田的一套约１２５平方米的住宅售价为５６８０万日元（约合３００万元人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。

（图片说明：东京的一处写字楼区。）

同时，日元汇率大幅下跌是日本房地产受海外投资者追捧的另一重要因素。自２０１２年年底以来，由于安倍政府为了消除持续多年的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本中央银行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，外汇市场上的日元对美元汇率基本维持在１２０比１的水平，与２０１２年９月的７７日元兑换１美元汇率相比，跌幅超过５０％。日元大幅贬值，大大降低了外国投资者的投资成本，对外国投资者购买日本房地产来说，是一个巨大的投资机会。

（图片说明：２０１４年１２月１日，交易员在日本东京一家外汇公司工作。身后的电视屏幕正在直播日本首相安倍晋三与其他政党领导人举行的大选前电视辩论，并显示日元对美元的实时汇率。）

此外，日本将于２０２０年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在６％到８％之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。（完）

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责任编辑：蔡畅

文章来源：http://www.71.cn/2015/0205/801577.shtml