张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》

 

张廷元  中国知识经济发展研究中心主任

（未经许可，不得复制、印刷、出版，违者负知识产权法律责任）

党的十八届四中全会提出依法治国，建设中国特色社会主义法治体系，建设社会主义的法治国家，依法治国是一个系统工程，需要动态管理。依法治国高度强调实践性，法治的关键在于实施，法律的价值也在于实施。不动产登记暂行条例的出台，就是依法治国落地的表现。

国家长治久安，中国的国家治理，中国的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中国的土地管理、乱象治理、土地红线，土地政府向物业政府转变。房地产政策措施的科学决策，已经开发多少住房、其分布状态如何，空置率多高，至今没有完整的一个数据库，而不动产登记将填补这个空白。

第一，《条例》细则解读

中华人民共和国国务院令第656号，公布了《不动产登记暂行条例》（下简称《条例》）。在总则里面说了不动产登记它的定义是什么？什么叫不动产登记，什么叫不动产，就把这个定义彻底的界定清楚了。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属及其他法定事项记载于不动产登记的登记簿的行为。不动产是指土地海域以及房屋林木等定着物，这个定义已经彻底把界定下来，其中有说过一个不动产登记簿这个事情。

还有不动产权利依照本条例的规定办理登记，其中有十点：第一个集体土地所有权；房屋等建筑物、建筑物所有权；森林、林木所有权；第四个是耕地、林地、草地等土地承包经营权；第五个是建设用地使用权；第六个是宅基地使用权；第七个是海域使用权：第八是地役权；第九抵押权：第十法律规定的需要登记的其他不动产权利。这些就是规定它的范畴，规定办理登记的范畴有十个。

第二章就是讲了不动产登记簿的定义，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一的编码，不动产登记簿应当记载下面的四项，总共有四个：不动产的坐落、界址、空间界定、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；第三涉及不动产权利的限制、提示的事项；第四其他相关事项。

第三章的情况大概是这样一个情况，登记的程序，就是任何事情都要讲究一个流程，他的程序是什么，那么老百姓他看了这个就该知道，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，当事人单方申请，有下面七种情况。尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受、遗嘱取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的效率文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的。法律、行政法规规定的可以当事人单方申请的其他情形。

这是不动产登记的一个程序。那么是不是要时间很长呢？登记这样的权利，规定的时间是30日之内办完手续。

第四章登记信息共享和保护，这是一章非常重要这章的内容，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。比如说国土资源，哪些部门牵扯到国土资源？公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等九个部门。

第五章是法律责任，我们先讲一个大概的框架，法律责任。

第六章是附则，这就是一个基本的一个东西。

登记了是不是可以查询呢？是不是每个人都可以查询？这个是老百姓非常关心的事情。登记了不是所有人都可以查询，只有三种情况可以查询：首先权利人；第二个利害关系人，举个例你的亲戚与你有关系的亲戚，那么你可以申请区查询；还有国家机关，比如说公安、检察机关、法院，公检法这套体系可以查询。

哪些不动产要登记？刚才我们就说了，土地再次强调，土地、海域、房屋、林木说到这个海域，大家知道我们国家这么多年来对疆域的管控做的不是太好，比如说我们的海岸线很长，但是哪些地方登记没有呢？很多岛屿都没登记，这一次就把这个纳入法治来管理，还有林木还有草地，我们草原，退耕还草、退耕还林达到了什么样的情况？现在在大数据的背景下没有这样的数据，你怎么进行科学决策，所以要对这样一些东西进行登记。

登记的内容刚才已经说了就说你的坐落位置在哪里？界址怎么样？还有空间的界限，面积多大，特别是住房要进行登记。不动产登记究竟吓不吓人，我在社会上听到很多老百姓都在讲，这个登记会吓到谁？是不是吓到贪官，很多人在提这个事情，听说这个不动产登记威力很大，能反腐，还能降房价，这完全是一种误解。大家就想多了在这个问题上，吓到谁？吓到是非法的经营者，炒房者这些都有，还有贪官确实有吓到，多套房子的都在他名下，就一个身分证号，为什么查不到原来？为什么数据库里面都找不到这样的东西，原因就是尚未登记，大数据背景下没有这样的数据，怎么实现反腐，当然这个登记对反腐是有震慑作用。

不动产登记这个暂行条例出台，它经过的过程挺漫长，七年的历程，2007年到2014年整个这七年的过程，经历漫长的，不动产登记推进的进程可以想象中间遇到的阻力是挺大，尽管多部门都在要求全国人民也在相信，有一天迟早会把房地产统计的数字定量出来，定性就是文字表达，能不能有数字科学的来决策，不是拍脑袋，拍胸口，拍屁股，三拍就不能科学决策。

不动产登记的时间表，那么就是2014年建立基础制度，2015年推进实施过渡，2016年制度全面实施，2018年前体系基本建成，大概是这样一个四个步骤来进行。

我们知道不动产登记现在在社会上出台之后反响很激烈，全国住房的信息联网，大家都期盼这个事情信息联网，我们这个政府现在是土地政府，各位应该知道这么多年来，我们的政府是土地政府，今后的过渡，是向物业政府过渡，那么从土地政府到物业政府有什么样的科学决策？凭什么来执行这个事情，那么就是要数据，由数据说话，要定量，因为土地政府就会转嫁给老百姓的房价很高，所以要科学决策，但是就是实现的是这个数据，不动产统一登记有什么威力？这是一种公示，公示了之后的东西就有公信力，就公正就具有公信力，老百姓就相信，就觉得安全就有保障这一点非常重要。是不是（挤出）多余的房，房价马上就会跌下来，我觉得这一点的话，是大家有误解的。目前房产的底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础这个是肯定的。

有助于斩断利益链输送，避免房叔房姐的出现，这也是可能的。

第三就是对市场部分其他的灰色的房源的存量有威慑作用。楼市可能会出现一些人的抛售，但是正常的房屋不会影响，比如说你的房子租的特别多，你的套数特别多，那你得稍微注意一下，对普通市民影响比较小，对单套普通住房征求房产税的可能性几乎没有。我记得在重庆第一个试点的城市就是房产税的试点城市，房产税的试点并不意味着重庆的试点效果不是太理想，就不往前推，肯定会往前推的，关键就是没有基础数据。

 

第二，《条例》的八大焦点

不动产登记主要起到一个铺路的作用，《不动产登记暂行条例》总结下来有八大焦点，我们来看一下有哪八大焦点。

焦点一，能否降房价，中国有个数据，2010年国家电网全国660个城市的调查，6540万套住房，电表连续的6个月读数为零，这说明一个什么情况？这个房子是空的，没人住，2013年底数据声称，全国有6800万套空置商品房，事实上无论是国家统计局还是国土部门的没有公布的空置的房屋数据，住房空置率过高，会严重的影响房价，不动产统一登记使产权将得以清查，从而调查市场，这是无可非议的事情。抛售，关于抛售的问题，组织部门会掌握不动产情况，主要引起持有多套房产的持有者，这部分人可能产生抛售。降价问题我觉得这是有市场原因决定的，不能因为不动产登记就降价不是这样的。

焦点二，助推房地产税，这是一种焦点。不动产登记政府掌握每人房产的信息，明确存量房，增加保有环节税，促进房地产税立法工作，房地产税要立法，调节房价，阻力重重。从重庆的试点来看确实是阻力重重，房地产税和房产税是两回事，房地产税属于开发商，房产税是老百姓的。很多多套房子的人不愿意被暴露拥有多少房子，多少房产，特别是不正当手段获得的房产，另外房产税收入得以达到替代土地财政的规模，因此地方政府根本不积极，当时试点的城市重庆就是这样一个结果，开发商的利益空间受到了房产税的影响。很多有影响力的房地产开发商的法人代表，他们常常就在发表这样的语言在影响老百姓，左右老百姓的一些想法。缺乏基本的信心支持，那么我认为房地产税改革是剃头挑子一头热，现在处于这个状态。

焦点三，促进楼市长效机制，就税费，牵扯到投资化和自住属性两个问题，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，使楼市长效性调控机制逐步形成。相关政策有这样一些空置税、房产税，二手房20%的增值税，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。住建部将对信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据。调控可依据整体经济环境、市场需求制定，不再“一药管全国”。我认为不动产登记楼市长效机制也许这个是第一枪吧。

焦点四，掀起海外投资热潮。从李嘉诚撤出大陆的投资、香港的投资，当然也看得出来一些风向，不动产统一登记、抑制炒房、投资者闲钱无处安置、转移投资的目光就是海外投资。2008年至2010年年均复合增长率达到100%，未来10年内海外投资总额有望达到2万亿美元，我认为海外置业风险是很大的，投资需要谨慎，不要因为这个不动产登记的条例，3月1号实施之后，大家就全部到海外投资，这个是有风险的，牵扯到评估。

焦点五，抑制炒房。因为原来老百姓都想保值增值，都在把炒房当成一个保值增值的主要途径，同一权属拥有人名下在不同城市的房产可一并查询，只要把数据库建成了之后，那么只要是同一个权利人，他的名下在全国有多少套房子，一下子就查得出来，异地购房的资金流向，程度、走势将和可一监控，我们国家的房地产就有数据可查了，就叫定量、定性，原来都是做的定性工作，现在要定量化，我认为异地炒房不再是漏网之鱼。

焦点六，个人信息泄露，大家都很质疑这个事情。以人查房总技术上讲，可以实现以人查房，但在此前的法律法规范围内，以人查房或仍为成为禁区，被严格限制。大家想一想，如果是每人都能通过人的名字，就把他的信息全部查完了，那就有问题了，就会带来不安全的因素，理解误区，这完全是一个理解误区，购房必须提供个人的身份信息、信用信息，也要提供自己的全部信息出来，身份信息和信用信息，误区还有一个买房的过程中，个人信本就要记录在住房信息系统里面，住房信息系统是很完整的，市场交易和资金的交易。房产购买在市场交易、资金交割中都不是保密的，我认为禁止“以人查房”保护了哪些人的隐私呢？最值得探讨。

焦点七，反腐。这是一个很重要的一个聚焦之处，不动产统一登记在保护合法财产权的同时，不合法的财产权也再度匿迹，拦得住房叔房姐。北京、中央部分部委的处级以上的官员正在登记房产，中央和北京部委的以及处级以上的官员都在登记，我认为反腐效用是否被高估，这个东西是否被高估了。

焦点八，宅基地确权。产权证，未来国土部门可能颁发的房产证会有几项内容，第一个是土地性质，第二个是房产性质。另外统一的数据平台，比如林地，草原、农村的房产、土地、房屋、海，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，农村房地产登记也将覆盖在内，我认为宅基地确权路还很远。

房地产档案，不动产登记将成反腐利器，在这个问题上我的看法是，这种买卖、置换、转让、拆迁就要进入登记簿。我们平时看到每家人的房地产产权证和国土证，国土证只有70年，未来将统一成一个证。不动产登记与反腐不要对号入座，我再次提醒，就说这次的暂行条例最好不要与反腐来对号入座。因为这几年出现了房叔房嫂频频在新闻上出现，不动产登记的消息不时的传来，被视作对抗房叔房嫂的反腐利器，以人查房备受全国人民的关注。

2014年12月22号公布这个条例，实际上它的并不是针对反腐的动机而来，它有震慑作用，但并不是出于这个动机，因为它不是有神奇的功效嘛，不动产登记对反腐是否有神奇的功效，我们现在暂时不可以评价这个问题。但是肯定又对多套房屋的这些腐败官员肯定有震慑作用，他自己会收敛。

2007年10月1号，当时《物权法》正式实施以来，那么不动产统一登记制度就提出了当时的不动产统一登记制度，但其进展一直是温吞缓慢。到2013年3月，国务院才提出来了转变工作方案任务分工的通知，所以2014年6月底才逐渐在修改这个登记条例，现在公布的这个暂行条例真是叫姗姗来迟，六章三十五条，我们详细看了以后，我发现国内对这个问题反映很大，网上的舆论很多，那么暂行条例的内容再次强调，就是一个定义的界定，不动产登记机构，登记簿，登记程序，登记信息共享与保护等核心的内容。核心的内容权利人刚才讲到权利人，利害关系人可以依法查询复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。就是简言之，可以对不动产进行查询，但并非任何人都可以查询，只有权利人、利害关系人。

信息共享产生什么样的影响呢？这里面居然数据库建立，那么信息共享它产生什么样的影响，比如你要查老赖，老赖有没有其他的固定资产，借钱不还的老赖，就比从前容易多了，保护个人权利及隐私查询结果是不能随意公布的，保护权利人隐私是《暂行条例》中的重要一点，其明确规定：查询登记资料要向登记机构说明查询的目的，你查询它干什么，不得将查询获得的资料用于其他目的，就非法目的，盈利目的，那不行，未经权利人同意，不得泄露查询资料《暂行条例》实行信息保护，是落实《物权法》关于保护权利人权利的步骤。宪法也同时规定了要保护权利人财产权，千万不要将其简单反腐、楼市调控联系在一起，尽管有一定的作用。条例所起的作用是多方面的，条例中多个行政部门的信息联网，打破了以往的房产信息查询的途径，使得个人的住房信息实现共享和互通，对未来城市的土地供应、城市规划、商品房建设、楼市政策等方面。能提供基础性的参考依据，这就是我前面讲的建立完整的数据库。数据库的数据是要进行分析的，是要进行科学的分析和判定的，查得了数据库的人不一定用得了这个数据，就是指的这个道理，我们的国家的数据库是很多的，对普通的老百姓而言，对动产的关注点更多的是关于房产以及土地的登记。百姓可能对于未来房产税开征有所担心，对于大多数家庭而言，居住的套数和人均面积都相对有限，因此《暂行条例》不会对生活产生过度的影响，但对于囤房、炒房者就不得不给你提醒，你要考虑了，你要考虑这个事情，该什么时候退出，该什么时候脱手。

反腐不是其立法的意愿，不妨呼吁官员财产公开，官员财产公开于这个条例登记是两个体系，对于曾被当做“反腐克星”的以人查房，只用姓名查询的方式获得他人的房产信息，并未在《暂行条例》中有明确规定，也许《暂行条例》有相关功能，但反腐并非条例立法意愿，不动产登记条例，并不会引发大规模的房源抛售情况，毕竟很多城市的住宅市场，拥有多套住房的业主以及民营企业主为多，官员惧怕“以房反腐”而出售房产的情况出现概率相对较小。

从法律和司法实践来看，不动产登记有它自己的功能和作用，它本身并不承担反腐功能，否则其职能就会混乱。对于反腐与其强调希望将以人查房纳入不动产登记，不如呼吁尽早出台官员财产公开制度来的更可行、更科学、更到位。

对于地方政府而言，土地政府，卖土地、价高、地王，维持城市的发展，政府的运作，地皮的高价转嫁给了老百姓，这是不可持续的，也是不符合以人为本的理念的。物业政府靠管理、靠服务、靠公平正义、靠科学的数据库。

 

第三，国外不动产登记模式

为了解读这个东西我们再看一下国外不动产登记的模式，这对我们启示很有借鉴意义。

美国，主要为了地方政府征税，关于房地产登记，美国多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府的征税。登记机关一般在房地产所在县的政府登记办公室，申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费用数十美元到数百美元不等。

英国，不动产登记实为土地登记制度。在英国土地承载的不动产从属于土地，其不动产登记制度实为土地登记制度，对于土地上建房屋仅在土地权属证书中予以标明，并不颁发专门的房屋权属证书，在英国的不动产登记制度中以下必须到土地登记局进行登记：完全保有土地权的交易就要去登记，租赁保有低产权的交易与获得，房屋抵押贷款的开办等等。

德国，德国登记信息详细而又公开，德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称为实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。有关房地产本身的情况诸如地点、面积，所有者的相关信息、房产获取的方式等情况都有详细的记载。德国房产登记制度在很大程度是公开的，如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，房屋登记簿上的相关信息可以在房屋登记处进行查询。

新加坡，新加坡能以房查人，不能以人查房。这一点我们刚才讲的我们国内很多人在说今后就可以以人查房，所以新加坡这一点经验是值得借鉴，能以房查人，不能以人查房。新加坡的不动产登记制度来源于英联邦状况采取的托伦斯登记制度，政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事项，所登记的土地或者不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法。而不是以双方交易或者转让契约合同为保证，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少套房产这是不允许的。

《不动产登记条例》公布，不动产必须登记吗？这个条例是不是必须登记的，不动产登记制度国家没有强制要求，采取的是自愿登记，我的建议是要为了确权最好主动登记。哪些人可以查询到不动产，必须是利害关系人和有关机关，按照暂行规定要求，并不是谁都可以去查询他人的房产状况，如果要查询，必须是利害关系人和国家有关机关，或者经过授权的相关部门才可以查询不动产包含的内容而言，不仅仅是房产一项。

条例是否可以以人查房可以查，但是管理部门对于查询的主体有严格的要求，条例第27条、28条明确规定：只有前来人利害关系人有关国家机关可以依法查询、复制不动产资料，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询的目的，不得将查询获得的不动产用于其他目的。

什么样是权利人，是利害关系人呢？不动产权利人之的是不动产权属证明所记载的所有权人以房产证为例，房产正上登记的是谁的名字，谁就是前来人，就房产而言，利害关系人必须是与该房屋的产权有利害关系，对房屋产权归属存在争议或者对权利内容有争议，如认为权利内容与实际状况不相符，损害了自己的利益，特别是姊妹、亲戚之间，权属遗嘱之间都有这些问题，而单纯的债权债务关系如果是你打了借条，那么调查合同对方的资信等查询，不能认为是物权法上的利害关系。我觉得这一点说的非常明白。

司法实践中房屋的利害关系人的种类主要有以下四种：1、与房屋交易有关系的当事人，比如市民张先生要想购买汪先生的一套二手房，为了证实他所购买的这套二手房确实属于汪先生所有，那么张先生可以申请到房屋产权登记管理部门查询该不动产的归属情况。要规避风险嘛。2、与权利登记人因物权归属产生争议的人。譬如某开发商将一套房同时卖给了张先生和汪先生，这个在我们新闻媒体里面报道了很多这样的事情，老百姓很受苦，特别是是有些很善良的人，积蓄多年的财富就被人骗走了，造成一房两卖，一套房子卖了两家人，为了查证该房屋这个产权究竟属于张先生还是汪先生，作为利害关系人，张先生和汪先生均可以申请到房屋产权登记部门查询该不动产的归属情况，就可以规避投资的风险。3、隐形共有人，在夫妻关系存续期间，仅登记在一方名下的房产未登记的共有人提供婚姻关系证明，也可以查询婚姻存续期间取得的房产。就是说两口子之间，比如说登记在女方名下的房产，但未登记的其他共有人比如说你的丈夫，只要你提供了婚姻登记的证明，那么你可以查询。4、继承人、受赠人也属于利害关系人，房屋的继承人（受遗赠人）提供身份证明，发生继承的事实证明，也可以查询该房屋的登记信息和登记的资料。

以上利害关系人须提供房屋的坐落、身份证明，与查询房地产有利害关系的证明，方可查询，复制登记簿中的相关信息，严禁以姓名、身份证号为条件进行查询，查询本人房屋信息和国家公检法等机关的协助查询这个除外。

不动产登记制度，刚才讲了没有强制要求，有些人就跟中国的版权证书一样，作品创造出来之后，根据法律，它不需要强制去登记，但是你为了交易，实现纠纷的控制，你怎么不登记呢？必须主动去登记，所以比如说刘女士2002年购买了单位的集资房，至今12年没有拿到房产证，不动产登记制度有没有强制要求，这样一个问题举个例子，公民所有的不动产都必须去登记吗？目前我国的不动产登记在发展阶段，不动产登记没有强制要求。我刚才讲了最好建议你去主动登记，按照条例规定不动产登记的步骤。申请人提出申请，递交材料，不动产登记机构审查材料，以及书面给出受理通知，最后完成登记，自受理登记日起30个工作日完成。不动产登记自记载于不动产登记簿时就已经生效，生效以后就可以查询。它从书面文件变成电子文档，这中间有一个盲区，大家知道从书面的文件，输入数据库电子文档，肯定中间有个盲区，所以有些时候查询的信息的话，中国肯定会出现一个盲区，大家这个不要奇怪，这个盲区要多久我们未来会发现。

第一个资料要填写登记申请书，第二个申请人、代理人身份证明资料、委托书；第三相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；第四不动产的界址、空间界限、面积等材料，与他人利害关系的说明材料；第五法律行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。

是否能查询海外资产，不在看到很多人在，老百姓在问，这个条例出台之后是不是可以查询海外资产这个问题提的很好，不动产登记条例有没有涉及到海外资产的登记查询，如果有查询需要，必须依照不动产所在地国家的法律进行，可以委托国外的律师机构和相关管理机构进行查询，这叫尽职调查。法律上称为尽职调查。

 

第四，《条例》产生的效力

不动产统一登记，那么登记之后谁会受益了？这是老百姓比较关心的问题，权利人合法财产将受到保护，不动产统一登记以后，会产生什么样的效力？

首先可以实现“定纠止争”，就是有纠纷，有争议，叫定纠止争的功能，确定名分、止息纷争，这是不动产统一登记的最主要的功能之一。

其次它可以保证不动产交易的安全，有效保护不动产权利人的合法财产，在不动产统一登记制度实施后，拥有大量房产的人可以被很快的确定，从这个角度而言，该制度对打击腐败有不可小视的作用。

同时该制度也可以有效减小房地产交易中的不安全因素，减少欺诈行为。中国的房地产交易中欺诈行为蛮多的，很多受苦的老百姓蛮可怜的，出现这种事之后。

例如可以遏制开发商的一房两卖，刚才讲的一房两卖。有利于摸清全国地产市场的基本状况。有利于宏观调控，通过不动产登记，可以获得全国住房数据的信息，共有居民住房多少套，多少套有人居住，多少套空置的，政府在出台相关房产政策就会有的放矢。

不动产登记条例这个解读，说句实在话，老百姓现在关心的问题太多太多，那么这次为什么强调这样，针对的范畴是土地、海域、房屋、林木，不仅仅是我们的老百姓的住房，它指的是定着物。我们的争议，疆域、海域，比如说钓鱼岛附近、南海这些岛礁，出现这么多纠纷，中国是一个内陆意识很强的国家，海域意识相对比较差，但这个我们吃了亏这么多年，所以这次不动产登记还有更大的意义在后面，这个在里面。

不动产登记我们觉得应该是依据申请登记或者依职权启动的原则，房地产登记程序的启动一般情况下是由当事人提出申请，比如说无人申请，这不能启动登记程序。也就是说无人申请，你不能去启动这个程序。例外情形是登记机构依据法定职权，对法律法规和规章有明确规定的情形直接进行登记，无需当事人再提出申请启动登记程序，但是如果权利人不登记，其不动产交易安全就受到严重影响，也容易发生权属纠纷。说穿了登记是减少法律纠纷的关键，定纠止争，所以我再次建议大家主动去不动产登记部门进行登记以便更好的保护自己的合法权益，在发达国家很多是自愿登记的原则，不登记权利是得不到保护的，一旦出现纠纷权利就得不到任何保护，有可能受到很大的损失。所以西方所有国家基本上都会去登记，虽然是自愿登记，这一点再次强调。

我总结了几个词语就是自愿登记、主动登记、主动保护、主动确认物权，实现交易安全。这是非常重要的一点，这是暂行条例里面非常重要的一点。

 

第五，《条例》规定的原则

我们来看一下建立不动产登记，再说一下它的遵循的四条原则，建立不动产统一登记制度主要遵循了以下四个原则：

第一个整合职责，明确一个部门负责登记，并对机构设置、泊册管理、基本程序、信息共享与保护提供统一要求。

第二物权稳定。注重稳定连续、保护权利、明确已经发放的权属证书继续有效。有人讲3月1号执行之后，原来的发放的产权证书还有没有效，很多人都会，常常都听到这样的事情，这次说的很清楚物权稳定，原来发的这些权属证书继续有效。

第三方便群众，任何一个法律出来之后，它都是以方便群众为主旨的，这叫人性关怀，逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减轻群众的负担。

第四严格管理，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量。

私人不动产具有一定的隐私性，应该处理登记信息共享和保护的关系，这个关系一定要把它处理好，如果这个关系处理不好，将发生很多严重的后果。主要是建立了统一的登记信息平台和查询服务制度，未来我们的政府就是服务性政府，转变职能，转变什么，就是转变管理向服务转化。

第一明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求，这个很重要。既方便了群众的依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核的工作，最大限度的保证登记内容的真实性和市场交易的安全。

第二条例明确登记资料查询复制的主体全县及保密责任主体的要求。条例规定权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登记资料的权利，同时对查询获得不动产信息资料的使用要进行规范。

不动产统一登记制度的推行，首先条例对不动产登记及基本概念明确了以后，老百姓就很清楚自己的家里的财产怎么去登记需要什么材料，流程是什么，程序怎么走等等这样一些东西大家非常清楚。再次就说条例里面明确了不动产登记的八大类型，这次有八个类型，刚才讲了八个焦点，我们现在登记的八大类型有那些，首次登记这是第一个，第二个变更登记，第三个转移登记，就说你的房子转移给了你的家里面的什么亲戚去，转移你的小孩或者妻子等等，注销登记，还有更正登记、异议登记、预告登记，查封登记这八大类型。这个里明确就界定了这八点，八大类型，这些规定对确保不动产的登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力和公信力，因为他要公示公开嘛，所以就会产生公信力。保护广大民事主体的不动产物权具有重要意义。

有利于房地产业的平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。有人说建立不动产统一登记制度为房地产征税是铺垫，这个是肯定的，肯定有铺垫，但是政策的实行之后，现在肯定有个调整的过程，官员财产公示与不动产登记不是一个体系，我们再次说明这一点。

还有老百姓现在很关心小产权房纳入登记没有，这个是社会上问的人很多，我再次说明，所谓小产权房就是没有产权，没有产权的房子，是不会纳入登记的，这一点必须说明，对于不动产登记统一登记制度，没有考虑小产权房登记，由于历史的原因或者地方管理的差异，各地都存在一定数量的小产权房，根据我国现行的法律，小产权房其实就是没有产权的房，但人们非要给他冠以美名的小产权，就是表达了各种利益的诉求，从法律意义上看，把小产权房纳入不动产统一登记制度是没有依据的。我再次说明，小产权房不存在这个问题。它没有产权，不存在登不登记的问题，因为它没有财产权。

不动产登记暂行条例明年3月实施，不直接影响房价，再次说明这一点。

我们来看一下以下的几点从不动产登记来说，城里和乡下有哪些区别？房地两证统一产权不再是虚幻，原来大家知道是两个证家里，一个房屋产权证一个是土地使用证，对城里人来讲，不动产统一登记最直接的是房地统一，按宪法我国的城市土地是国有制，你房子是建在土地上的，那么土地是国有，普通商品房，房子是所有权，而土地是使用权，这一点很多人有些老百姓不明白的，只有70年的期限，那70年之后怎么办？这些很多个人这么多年都在向我们提出一些问题。我国的物权法原则规定70年后土地使用权自动延期，老百姓不要担心这个问题，自动延期，但是缺乏细则，实施细则没有，现在没有这个细则，也没有提是否免费，未来交多少钱，怎么交，都不知道，所以未来还会出台实施细则，不动产登记条例实行的不动产统一登记当然包括房产与地产的统一，有房子的人都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说地产证更牢靠。你地产是承载房屋的载体，你没有地哪来房啊。没有地本的房本，那是相当虚幻，相当于建在沙滩上的房子，为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法的要求，包括推动房产与地产的统一就是变成一个本本，家里边那两个本本未来换成一个本本，那多好管理。

第二在农村，我们看一下农村，领到权属证书不动产变得值钱了，只要你在农村只要领到权属证书，那么这个不动产就变的很值钱，原来没有这个证书，对于国家来讲，最大一笔不动产是广大农村地区，宪法规定，我国农村及城郊实行土地集体所有制，相对于城市房地产，农村土地可交易性很差，自然在价格上肯定就没有优势了，刚才我们说到所谓小产权房，很多都在城郊结合部是吧。不动产登记暂行条例就要改变这一点，以农村承包地为大头，农村的宅基地，农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地活起来，把它盘活，活起来，使农民获得更多的财产权。相当于他们有经营性收入、工资性收入，最后还有财产性收入，所以农民朋友就致富了，就增收了，就是考虑到千年的，长治久安的大计。而这些改革的前提，就是要明确权属关系，也就是不动产统一登记，就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或者使用权人手里，这块地才能更顺利、完整的流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离，土地流转、农地入市就交易，入市就是交易，就具备了前提条件。这样农村的不动产就更值钱了。

旧证依然有效，不会强迫你换证，国家现在不会强迫你换证，因为换证牵扯又一笔更大的费用。按照不变不换的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经依法发放的证书继续有效，新的证书颁布前申请登记的，继续发放旧版证书，新的证书颁布之后也就是3月1号之后，申请登记的，发放新版证书，原来各部门已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不给老百姓增加更加负担，不增加企业和群众的负担。

不动产登记暂行条例将对房地产市场带来长远的影响，不动产登记有利于摸清中国的住房家底，科学决策产生影响。长远角度新规为今后房产税等改革提供了基础数据来源，更加精准有效。

另外就是不动产信息的互通共享，在谈一下这个古铜共享是新规的最大特色和亮点，信息共享有利于相关部门任何一个数据库，它存在的意义就是牵扯到信息共享，数据的分析，利用，其中还有信息的传播，掌握全国不动产的数量、类别、分布及产权状况，为房地产及其他不动产市场的管理调控决策打下基础，这是非常重要的。这个不会成为房价杀手。

我们来看一下有几大的影响和其他的界定我看一下，让不动产统一登记走上法治轨道，制定出台《暂行条例》是推进依法治国和依法行政落实国务院机构改革、职能转变方案有关工作任务的必然要求，是我国物权制度建设的具有里程碑意义的重大事件。《暂行条例》以物权稳定便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关部动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一的精神。明确了不动产统一登记的基本内容，重点强调登记行为，强化政府责任，提高登记质量，他体现了严肃性、权威性和公信力。

 

第六，《条例》中的“七个明确统一”

我们来看下面，一个数字叫七个明确统一。

第一个明确统一了不动产登记的范围和类型。

第二明确了登记的不动产权利范围。

三是明确了不动产登记的八大类型。

明确统一了不动产登记的机构和人员。

明确登记机构的管辖范围，明确登记人员的队伍建设和管理要求。统一了不动产的登记簿，这个全国性都是用一个登记簿，规范了登记簿，登记簿的统一、内容、编制、介质、保管及救济措施等重点环节，建构了不动产登记簿的法律制度体系，这其中第一点是明确了要统一登记簿，第二明确了不动产登记簿是物的编成原则，规律不动产登记以不动产登记单元为基本单位，不动产单元具有唯一编码，这为不动产权籍调查和不动产登记簿册的设计提供了法律依据。三是明确登记簿的内容包括自然状况、权利状况、权利限制、提示事项等，不动产物权的主体、客体和权利内容。第四明确了登记簿的介质形式，指不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，介质就存在物。不动产登记机构应当明确不动产登记簿是唯一的、合法的介质形式。第五是强调了登记簿的公信力，第六明确了不动产登记簿的统一管理和要求。

第四明确统一了登记的程序要求。目录清单自愿原则，依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许登记人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时暂行条例还列举了可由当事人单方申请的具体情形，形成了目录清单，确保公开规范。这其中有一点明确了登记了申请材料，明确登记了审查的程序。

第五明确统一了登记信息平台和查询服务制度。这是一个服务制度，平台建设互通共享的责任主体与客体范围及要求，明确登记资料查询复制的主体保密。

第六了不动产登记有关的法律责任。就说提高即质量，提升登记公信力。

第七明确了《条例》实施前后有关工作的衔接过度要求。就是稳定性和连续性。前面我们已经讲了这个事情。

最后一点，中央编办批复成立了国土资源部门，不动产登记的中心，大家觉得这个体系的法律效力怎么样？我说这个机构是很权威的，中央编办已就国土资源部不动产登记中心等事业单位机构的编制调整，向国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局发送批复的文件。中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心，就是国土资源部土地争议调处事务中心，更名为国土资源部不动产登记中心。主要承担不动产登记相关的政策、业务、技术等方面的支撑工作和国土资源法律事务工作。这就是它的权威机构。那么未来的话，可分支机构的话，在各个地市省市都会建立相关的部门。

责任编辑：姜波

文章来源：http://www.71.cn/2015/0212/802460.shtml