不动产登记新政出台一周

一线城市二手房成交从观望转向升温

３月１日《不动产登记暂行条例》出台恰逢春节长假结束，北京、上海等一线城市楼市近期都从观望期逐渐升温。

记者在北京朝阳区、海淀区多个传统商品房小区看到，多家大型连锁房地产中介均在大年初七就开始上班，就连一些中小房地产中介都没有像往年一样休息到正月十五。在他们看来，随着政策进入倒计时，楼市似乎会有新的变化。

在北京多个商品房小区，房地产中介客户经理言必称不动产登记，虽然大家对此看法不一，但是都承认３月份以来二手房市场成交确在上升。链家地产某门店主管赵先生说，很多业主对不动产登记出台很紧张，降价卖房的人不少；另一家位于北京朝阳区某大型社区的房地产中介门店经历告诉记者，３月７日、８日这个周末，其店内客户经理一直在带人看房，而房主节前挂出的不少低价房源已经在节后很快成交。

在上述现象的背后，从整体情况上看，去年以来四季度各地对限购政策、房贷政策和首套房认定政策进行调整，似乎正在成为国内楼市触底的风向标，国内大城市二手房成交稳步回升。北京市住建委的数据显示，北京今年１月存量住宅签约近１.３万套，中原地产首席分析师张大伟表示，因２月份春节因素不考虑，今年１月份是从去年１１月以来，连续第３个月二手房单月成交突破万套，北京二手房成交逐渐企稳的趋势已经明确。

部分房主忌惮不动产登记新政，但刚需仍是成交主力

记者采访发现，虽然大规模抛售二手房的现象并没有明显出现，但是业内普遍反映，由于预期不动产登记未来将成为长期化、制度化的税收和反腐利器，不少拥有多套房的房主在不同程度上寻求将原先起到隐蔽财富作用的房产变现。

在济南，一家“２１世纪不动产”的经纪人小杨告诉记者，不动产登记政策即将出台，对楼市人群短期心理影响较大，但就目前节后市场的入市量和交易量来看，受到影响的只是部分特殊房产，比如不明权属或非法财产，数量所占比例很小，且多为高端或投资性物业，对济南二手房市场整体影响不大。在北京，有中介告诉记者近期确实有二手房降价出售，但是很难定性是“房叔房嫂”抛售，目前刚需更加青睐的中小户型二手房仍然是市场成交活跃的主要因素。

对此，克而瑞研究中心分析师林波认为，不动产登记短期内不会对市场造成实质性的影响。“鉴于不动产登记信息是房产税等顶层调控机制出台的重要数据基础，因此业内有观点认为不动产登记实施会加大存量房供应、抑制投资性需求，从而会平抑房价增速、甚至促成房价的下滑，但在我们看来却并非如此。”林波分析认为，“今年一季度北京广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。”

多位市场人士预计，从房价涨跌的角度看，不动产登记政策的实施不会直接影响房地产的供求关系。对外经贸大学教授赵秀池认为，房价是由供求关系决定的，不动产统一登记的实施，是否对房价造成影响，取决于《条例》是否对房地产供求关系造成影响。

“以房反腐”效果显现尚需时日，市场等待细则完善

上海交通大学凯原法学院教韩长印认为，此前全国县级以下城镇的房产信息基本没有联网。不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，不仅给民商事担保等带来诸多不便，也使反腐机制存留较大的漏洞。不动产基础数据的不健全，使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生“房叔房嫂”这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后，可对多个领域改革形成多方的支撑，其中重要的是有助于完善反腐机制、为官员财产公开创造条件。

北京、上海多家房地产中介人士表示，现在不动产登记的细则还没有出台，预计在细则出台后，多套房拥有者可能会有更大压力，而目前二手房成交增加主要还是因为节后刚需在政策扶持下出手造成的。“等到未来不动产相关查询制度完善，卖房者信息联网可查，这可能是‘房叔房嫂’卖房时最不愿意看到的。”北京链家地产一位客户经理说。赵秀池认为，不动产统一登记的实施，会对一些贪腐起到一定威慑作用，或许会逼出一些“房爷”“房叔”“房姐”手上握有的房产，但这个数量相对而言还是少数。

对此，不少业内人士表示，不动产登记政策要想达到社会期待的“以房反腐”的效果，甚至为未来征税做准备，仍然需要完善一些细节，这些都是楼市买卖双方期待明确的。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，不动产登记制度是权力合并的一个过程，这可能会让部门之间在权力占有与重新分配上产生分歧。此外，不动产来源不明的个人、对土地财政和房地产市场高度依赖的地方政府、拥有多套房的炒房者等，都有可能成为不动产统一登记与联网的“障碍”，需要破除。

与此同时，业内人士普遍担忧的是，由于原不动产登记都有相应的法律依据，条例必然与现行相关法律存在某些冲突。其中不少条款对条例的出台有着制度障碍，而这些法律条文不仅没有理顺，有些法律本身就尚处于修订状态。

另外，《条例》实施也为征收房产税打下了基础，但不应成为征收房产税的理由。针对社会舆情上房地产税问题山雨欲来之势，不动产登记局负责人２月２６日回应说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。赵秀池表示，是否征收房产税，不只取决于技术问题，而是取决于我国未来房地产税收体系的整体设计情况。（完）

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责任编辑：田甜

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