四部委打出金融财税“组合拳”将提升楼市消费

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

业内人士分析称，此次政策的最大亮点在于居民购买二套房的首付比例下限降至４成。而在此前，二套房购买者需要提供至少6成首付，一线城市的购房者更需要提供不低于７成的首付款。

“这个政策的刺激力度非常大。二套房首付比例过高在一定程度上抑制了住房交易。毕竟很多改善性购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。此次降低首付比例后，改善型购房需求将被积极释放、快速入市，尤其是对于一二线城市而言，中大户型的房源市场成交情况将继续向好；从全国来看，房企可以借此良机积极去库存。”上海易居房地产研究员严跃进称。

几乎在同一时刻，财政部官网发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

（图片说明：2014年7月10日山东省济南市房产交易中心开具“住房限购证明”的标识牌。）

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎分析称，“新政不但减免了满2年不足5年的普通住宅交易税费，还将释放一批存量房源。据对中原地产上海门店的调查，满2年不足5年普通住宅挂牌比重不超过市场总量的20%。“预计新政执行后，上海全市二手住宅挂牌量增长幅度在7%左右。”

改善型需求获支撑：购房成本能降多少？

业内分析人士认为，“金融＋财税”的政策组合体现了中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明，这将极大支撑改善型住房需求。上海中原地产高级研究院孙黎说：“政策导向就是让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”

那么，二套房的购买成本到底能降多少？据上海易居房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政4成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。

简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

（图片说明：辽宁省沈阳市一位市民在惠民房交会上观看二手房交易信息。）

不过，上海易居房地产研究员严跃进说，“在7成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，年化利率只要不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”

新政还规定，二套房贷款利率取消“1.1倍”限制，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着，二套房的贷款利息支出也将有所降低。

此外，营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算，以上海为例，一套普通住宅交易可减少税费在13万-25万元之间。

（图片说明：路人走过上海市江苏路上的一家房屋中介所。）

热点地区楼市将迎量价齐升行情

刚刚下发的“救市”政策将给全国楼市带来什么样的影响？房价会不会又上演上一轮调控松绑后的“飙涨行情”？

专家认为，新政主要目的在于稳定住房消费，而不等于大规模“救市”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，中国房地产市场的需求是刚性的，新政是对中央支持居民自住性住房和改善性住房需求的贯彻落实。

但市场人士普遍认为，短期内部分热点地区楼市将迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。

（图片说明：重庆江北土地房屋权属登记中心大门外，前来办理二手房交易手续的市民排队等候。）

中原地产首席分析师张大伟认为，新政带来的最大影响是直接的需求刺激。“在政策刺激下，购房者情绪将大大提振，进而带来入市节奏将加快。整体市场成交量将在4月快速上涨，一二线城市将会出现房价上涨的可能性。”

严跃进也认为，在改善型购房需求积极释放的情况下，整个市场的价格也将得到提振。“部分城市房价止跌反弹的迹象会明显，而一些大城市将比较快地进入房价上涨通道。”

然而，从全国来看，受制于库存高企，大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。

招商地产南京公司副总经理孙海平表示，在三四线城市，新政的出台不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商来说虽然是利好，但直接涨价还是不大可能，房企应该还是以跑量为主基调。（完）

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责任编辑：艾磊

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