公积金新政降低买房门槛 短期难催热房价

 

上海９日出台公积金新政，贷款额度较原先上调超过五成。自楼市“３３０”新政出台以来，多地接连出台降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策，对不少购房者来说颇为“解渴”。在改善型需求群体的带动下，楼市也迎来一波“小阳春”行情，尽管如此，业内人士普遍认为，房价走势在短期内依然难以反转。

多地盘活公积金为刚需族“解渴”

住建部等多部委出台楼市“３３０”新政以来，地方行动迅速，４月上旬各地细则接连出台。截至目前，上海、安徽、深圳、兰州等多个省市都出台了公积金新政，各地均将公积金贷款首套房首付比例下限降低为２成，并大幅提高贷款额度。一些地方还首次规定，异地缴存者可在当地申请公积金贷款。

９日出台的上海公积金新政规定，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别由３０万元、６０万元大幅上调至５０万元、１００万元。缴存补充公积金的，各自额度可再分别增加１０万元、２０万元。由此，单户家庭公积金贷款最多可达１２０万元。

（图片说明：市民在上海徐汇区的公积金管理中心办理业务）

对于购房者来说，公积金贷款额度的提高带来了真金白银的实惠。以上海为例，调整后每户家庭最高贷款额度较原先高出４０万元，以基准利率、等额本息、２０年还款年限计算，４０万元从商业贷款变成公积金贷款，购房者每月还款额减少４１８．７８元，按３０年来计算的话，每月还款额减少４６２．８９元。

实际上，早在“３３０”新政出台之前，各地就开始绞尽脑汁盘活存量公积金。例如，福建省３月出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，明确对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至２０％；北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由２万元调高至５万元，贷款最低额相应升高；安徽从去年９月１日起，允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计，去年下半年以来，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等３０多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

 

一线城市：新政刺激改善型需求效果初显

以盘活公积金使用为重要手段的“３３０”新政到底能在多大程度上释放改善型需求？

（图片说明：在浙江省某房地产博览会上，参观者在观看沙盘）

业内普遍认为，提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付成数等做法在操作层面已经显现出对改善型需求的有力支持。

例如，“３３０政策”出来之后，上海融绿当即承诺在４月６日２４点前，长三角地区的１３个项目暂缓涨价。紧接着，在３月３１日当晚即出现“部分人群连夜排队买房”的现象。

来自上海融绿的数据显示，“３月３１日，融绿平台１３盘单日成交突破了４亿元，这是迄今为止房企单日的最高成交金额。”

融绿平台上海执行总经理郑甫表示，“这次成交的业主大部分都是早就来看过，并且锁定了意向房源的。政策一变动，这群嗅觉灵敏的客户就迅速反应，果断来下单。根据融绿平台对近期成交的数据进行的分析，客户基本上都是以自住为主。”

在北京几乎也上演了几乎相同的情况。据北京万科官方统计显示，截至４月１日零点，万科在京的９个在售楼盘来访共１６５组客户，认购认筹５４套，累计实现１．５６亿元的销售总额。

（图片说明：北京市住房公积金管理中心）

实际上，一线城市改善型需求的“潜力”早在一季度已现端倪。ＤＴＺ戴德梁行近日发布研报显示，一季度上海高端住宅市场在商品住宅市场反弹发挥主力作用。单价５万元以上高端住宅成交１０１２套，总面积１９．５６万平方米，同比增长２３．９６％；平均售价约６９０００元／平方米，同比增长９．３３％。单套１０００万元以上住宅成交７４６套，同比增长４８．０４％。售价创出３年以来新高。

ＤＴＺ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，在新政助力下，一线楼市将出现量价齐升的局面。

 

楼市虽遇“小阳春”　但房价难大涨

尽管改善型需求在短期内获得了大量的释放，但业内人士普遍认为，当前新政只能缓解短期的市场矛盾，房价目前不存在大幅上涨甚至反转的基础。

（图片说明：购房者在杭州市区一家二手房中介处咨询）

万科集团总裁郁亮表示，房地产从“黄金时代”到“白银时代”是趋势，政策没法改变这个发展趋势，但新政策对房地产市场健康发展有利。

据搜房网数据，新政实施后首周，广州一手成交量为１７７１套，环比上涨１７％，但成交均价１４１４４元／平，环比下跌３％。广州楼市呈现“价跌量升”的态势。

在北京、上海和深圳，与广州相似，三地楼市均呈现出价稳量增的走势。业内人士认为，在经过２０１４年的深度调整后，无论是开发商、中介机构还是购房者，面对新政都显得更加理性。

（图片说明：重庆主城区的住宅小区）

当代置业总裁张鹏表示，“３３０新政”并非想让楼市回归到２００９年市场的火热，政府更希望通过新政让楼市健康发展。他分析，成交量在未来一段时间会有上升态势，在２０１５年４月份，房地产市场各项指标数据会迅速反弹。“对房企来说，更倾向于在去库存的道路上一路追寻量的攀升。”　

“新政不是刺激，而是解开了束缚在刚需和改善性需求，作为房企，目前对策略还是以抓住机会去库存为主，谁涨价谁的房子不好卖，”广东一家房企高管如此表示。（完）

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责任编辑：董洁

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