“以房养老“仍需制度呵护

 

【事件介绍】

以房养老政策落地：广州老人500万房产可月领1万5

以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者7月17日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

拿房子换“活”钱养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2013年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在2014年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

今年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款及费率，这也是我国国内首款保险版“以房养老”。首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。

500万房产月入1.5万

广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。

幸福人寿方面向记者介绍，此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。截至目前，共约20户家庭承保或在投保进行中，家庭构成包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算（养老金费率表已在保监会网站公布）。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。

据了解，6月12日，国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。

大规模普及尚需时日

民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内；其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。

广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示，政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展，保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间，谁能抢抓先机，在养老领域喝到“头啖汤”，谁就能享受到政策红利，抢占发展先机。但是即便如此，其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难。”

有大型养老险公司向记者表示，目前的推广难点除传统观念阻力外，民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，短期内还无法形成规模效应，不过未来产品具有相当大的发展空间。

以房如何养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

具体如何操作

电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。

 

一年仅有22户家庭签约 “以房养老”遇尴尬

“以房养老”政策实施一年多时间了，可截至目前上海、北京、广州和武汉四个试点城市一共才签约了22户家庭，原本将政策试点安排在这四个率先进入老龄化的城市，能较好发挥城市的市场基础与条件，没想到却遭遇了不小的尴尬。“以房养老”或许在未来能够成为解决社会养老问题的一大有效途径，但目前从政策实质性的落地结果来看，这中间好像还有一段很长的路要走。

4个城市仅有22户签约

北京、上海、广州包括武汉都是我国率先进入老龄化的城市，因此“以房养老”政策设置在这四个城市进行试点，就是考虑到他们的市场群体较大，经济基础较好。

以上海为例，不久前有关研究机构发布的“上海市老年人口和老龄事业检测统计调查制度”统计，截至2014年12月31日，上海60岁以上的老年人口有413.98万人，占总人口的28.8%，为此上海民政局副局长蒋蕊说，上海已经进入到“深度老龄化阶段”。

“以房养老”政策在这样的环境下落地实施，似乎条件比较成熟，并不会遇到太大的阻碍。然而现实却是政策实施一年后，如此之大的养老市场，竟然一共只有22户家庭购买了“以房养老”保险产品，的确让人难以想象。

为何会遭遇尴尬？

四个城市可能有超过千万的老龄人口，为何仅有22户家庭签署了“以房养老”的协议呢？导致政策落地实施后没有得到社会，尤其是老年人广泛认可与接受的原因在哪呢？

记者了解到，目前国内只有幸福人寿这一家公司推出了一款“以房养老”的保险产品。幸福人寿方面强调，以65周岁男性，房产有效保险价值为500万为例，老人每月可以领取的养老金为15155元，直到身故。

不过记者发现，500万的房价，每月只能领取15155元的养老金并不具有很强的说服力。财经评论人吴其伦认为，中国城市男性居民的平均寿命为76岁（2013年数据），按幸福人寿的产品设计，65岁老人参与“以房养老”后，可领取11年养老金，总计2000460元。以一套价值500万的房子参与“以房养老”，仅能拿回200万的养老金，即便老人再多活11年（活到87岁），也只能拿回400万的养老金！

除了幸福人寿的产品设计外，中国人养老的传统观念以及“以房养老”并不符合房地产消费习惯都起到了一定的阻碍作用。据报道，有大型养老保险公司表示，目前“以房养老”政策的产品在推广时除了受到传统观念的阻力外，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，想要在很短的时间内形成一定的规模效应还比较难，现在“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难”。

 

以房养老"长大"还需制度呵护

以房养老试点一年，全国只有22户参与，原因何在？客观来说，以房养老刚推出，很多老人不知道、不了解，更不可能立即改变传统观念。主观来说，由于相关政策设计不合理（比如门槛偏高），目前仅有一家保险公司参与；由于保险公司产品设计也不成熟，市场认可度自然较低。笔者以为，刚试点一年的以房养老更像一个“婴儿”，必然存在这样那样的问题，要想让这个“婴儿”长大，还需要制度呵护。 

2013年出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，只是简单提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年保监会出台的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，只是指导意见，仍不是严格意义上的制度。在这种情况下，不但保险公司比较谨慎，很多老人也会有顾虑，因为各自的权益缺少制度保障。 

而对于以房养老这种“倒按揭”，在新加坡有立法，在美国有《反向抵押稳定法》。因此，我国在试点以房养老的基础上，还需要不断完善相关法律法规，可以借鉴新加坡与美国的经验，为“倒按揭”专门立法。 

【启示与思考】

“以房养老”也被称为“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

这几年的“以房养老”在实际运营中，其市场规模并不大，除少数金融机构开展外，大多数机构仅仅在观望，即使已经开展这项业务的银行也是申请者寥寥。特别是针对这样的新业务，不少老人可以说是顾虑重重，不敢轻易把房产抵押出去。这是因为，“以房养老”不能为了养老而吃亏，还要算好经济账。

“以房养老”至今为止，还没有行之有效的模式在国内能够广泛开展，原因有以下几点。

一是传统观念束缚。有数据显示，近9成中国老人更愿意将产权房留下，待离世后由子女继承。

二是缺乏政策设计和法律保障。建议有关部门主动参与并履行相应职责，完善政策设计和法律保障，这是以房养老顺利发展的客观需要。

三是相关金融机构持观望态度。虽然也有部分金融机构介入，但持观望态度者居多，这与政府政策的限制、金融机构对以房养老风险持谨慎态度以及国内缺乏孕育以房养老的土壤有关。

四是以房养老自身的条件限制。要看到，以房养老在中国尚属新事物，在目前的形势和背景下，来自各方面的因素都将对以房养老的推广带来不少阻力。

最后，在目前的中国，房价中的投机因素还没有挤出，充满了极大的不确定性，这对于北上广，对于二三四线城市，都成了推广“以房养老”的实际障碍。

所以，要想让“以房养老”这个“婴儿”长大，首先还需要制度呵护。我国在试点以房养老的基础上，还需要不断完善相关法律法规，可以借鉴新加坡与美国的经验，为“倒按揭”专门立法。其次，“以房养老”虽然是个热门话题，但其中掺杂着收益与风险的巨大博弈。在没有一套成熟的推广模式的前提下，“以房养老”对于不少老人而言，难免心存顾虑，畏首畏尾。具体到“500万房产月领1万5”这件事，既不让企业吃亏，更不让老人叫屈。在维护企业利益的同时，万万不能伤害老人的切身利益。

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责任编辑：佘小莉

文章来源：http://www.71.cn/2015/0720/823091.shtml