读懂房地产“限外令”松绑的现实意义

 

【事件介绍】

 

六部委发文松绑房地产“限外令”

近日，住房城乡建设部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资投资我国房地产相关规定。允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。

对此，业内人士表示，我国对房地产的行政干预政策陆续退出，放松“限外”是必然趋势。此举将有利于市场信心的培养，并利好一二线城市的中高端住宅。

通知要求，对于外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，仍按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行。

通知指出，对外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求予以取消。同时，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

上海易居研究院副院长杨红旭表示，一方面，外资管制放松是大势所趋。另一方面，随着我国行政干预政策的陆续退出，“限外”也需放开。

据悉，此前为限制外资炒房，我国出台了一系列“限外令”。包括2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2009年的“向境外投资方出售国内资产征税”规定。2010年11月，国家外汇局出台过规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2012年，国家发改委也发出过通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

有分析人士称，在过去10余年，房地产被视作保值升值的投资标的被炒作，以及国际市场看好人民币持续升值、大量热钱不断涌入等因素造成了我国房价多年持续性上涨，因此，对于外资进入相关房地产市场在过去一段时间内限制一直较为严格。

“但目前的形势早已改变。”杨红旭认为，此前外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”放开也不会出现外资大规模买房。中原地产市场总监张大伟认为，放松对外限制利好一二线城市中高端物业。对于外商房企的注册资本金降低要求，也有利于部分企业的资金周转。

 

房地产“限外令”松绑的市场意图

几年前，境外资金利用离岸市场人民币形式的“热钱”回流我国国内，尤其是涌入楼市，给当时的房地产市场造成巨大压力。2012年，中国央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》，给人民币FDI（跨境人民币直接投资）设定了一条红线，即规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品，该“通知”被舆论称之为新版楼市“限外令”。在此之前，我国相关部委就外资准入、向境外投资方出售国内资产征税、购汇及按揭等方面，出台了一系列“限外令”。对于这次六部委的房地产“限外令”松绑政策影响，市场上有不同的解读，笔者以为，松绑十年之久的房地产“限外令”，主要还是意在提振楼市信心。

2015年以来，我国房地产行业市场虽有逐步企稳态势特征显露，但下行压力依旧存在。中国指数研究院此前发布的报告显示，受七月传统淡季影响，各线城市成交环比均有所下降。在库存情况方面，由于多地城市开盘速度放缓，库存压力得以继续缓解，但存量压力还是很大。而楼面房价方面，受一二线城市价格影响，7月主要城市楼面房价环比下降，同比涨幅收窄。眼下，我国宏观经济处于合理区间，但下行压力很大，国际经济金融形势的新变化，又给我国经济带来了许多不确定性，促进房地产市场平稳健康发展的挑战和困难不小。

当前，我国房地产行业虽不会发生大起大落，整个宏观经济的下滑，无疑给房地产这个基础性投资带来影响，房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项楼市重要指标走向，依然会很难。此时，六部委发布松绑房地产“限外令”，可以说，有激活较为沉寂的市场意图。当然了，放开了，对房地产市场尤其是房价的驱动力有多强，短期恐怕还难以有显著的效应。

首先，房地产市场的内外环境发生了新的变化。当前，受人口增长因素、居民收入增长等因素影响，中国国内购房需求已经不如十年前那么旺盛，改善型需求渐渐成为市场主流，楼市价值投资的增长空间相对有限。还有，8月11日中国央行宣布调整人民币对美元汇率做市商报价机制后，人民币汇率出现较大贬值。虽然人民币汇率没有持续贬值的基础，但以往的人民币持续升值趋势已经打破，对于之前房地产市场“热气”，很大程度受益人民币升值预期。无论是升值空间，还是投资回报率而言，当年外资（包括热钱）热衷国内楼市“盛景”，可能短期很难再现。

另外，多年以来的房地产“限外令”，落实的实际效果也不是很理想。比如以往发改委下发的规范房地产市场外资准入和管理规定，有的海外基金购房，一般没有采用直接买房方式，而是“暗度陈仓“地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。还有，通过地下钱庄和热钱流动，境外资金几年来瞄准国内一二线城市的房地产投资，一直没有停止过。需要指出的是，离岸人民币资金参与我国内地的土地招拍挂和买卖房产，也并未受到很大的限制。

当然，“限外令”解除，尤其是房企向外的融资大门的再开启，以及FDI投向房地产的“正门”打开，对于培育与增强房地产市场的信心相当有利，尤其是一二线城市的中高端住宅的“去库存”，利好不少。政策性干预楼市的退出，是2015年房地产政策的主旋律，放松外资管制当然也是大势所趋，一定程度体现了我们市场的对外开放度进一步扩大。

 

楼市松绑“限外令”效果很有限 但意义大于实效

事实上，国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策，但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担，对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。

比如澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前，加拿大总理哈珀表示，大选后若再次当选，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。

为应对楼市低潮，香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”，在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，房地产投资移民被剔除。

从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看，此次政策调整在情理之中。目前，我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下，楼市若下行速度过快，将对投资、消费冲击很大。因此，松绑“限外令”，激励潜在需求，为调结构、促转型留足时间是很必要的。

此外，今年下半年开始，楼市回暖的步伐放缓，全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象；库存压力有增无减；需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资，宏观经济不断承压。

特别是基于“汇改”的人民币主动贬值，被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”，导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此，从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发，也需要适时调整“限外令”。

以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”，在投资供应端的利好有限，因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月，住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》，取消了房地产开发注册资金门槛，这一政策延伸到外资也在情理之中。

再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先，该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次，在我国居住的境外居民越来越多，一些城市要想成为国际城市，就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制，或者转向税收的间接调节。

值得注意的是，政策同时规定，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。这意味着，境外机构和人士购房，不可能获得“超国民待遇”。在实施限购的城市，境外个人将以工作一定年限为条件，获得购买一套住房的资格，等同于非户籍人群的购房条件。在非限购城市，完全取消“限购令”意味着在购房准入上，境外人士等同于境内居民。

另外，新版“限外令”仅规定“境外机构和个人允许购买符合实际需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得购买非自用、非自住商品房”的表述被删除，这表示境外机构和个人可以投资非自用的商品房。尽管该政策意在消化楼市库存，但将来楼市稳定了，或市场完全回暖了，完全有可能再次收紧该政策。

据第六次人口普查，居住在我国境内并接受登记的境外人员有102万人，以定居为目的境外人士占18.3%、约18.66万人。由于境外人士申请购房贷款较难，且不动产投资的意识不浓，选择租房的比例高达90%。因此，除传统侨乡城市、重点城市核心区一些物业受影响外，松绑“限外令”的效果很有限。

但它传达出三个重要信号，一是货币贬值和资本外流预期或会冲击资产价格，这需要通过松绑“限外令”对冲；二是经济下滑压力较大时，全球经济金融动荡通过贸易、资本流动冲击到我国，松绑“限外令”有稳增长的考虑；三是政策告别“空窗”，新一轮楼市政策或将到来，目的是为了更好地刺激有效需求，加快去库存，解冻土地购置、新开工和开发投资。

 

松绑“限外令” 一线城市需慎重

“收紧”已有十年之久的“限外令”，而今就要松绑了。“限外令”只是一个形象的说法，此前为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策，即“限外令”。而此次出台的新政策，既是对之前政策的调整，也是大势所趋。

一方面，从现实看，当前国内楼市疲软，内需不足，库存不少。鉴于这种情况，国内许多城市已取消了限购政策，如果此时再固守“限外令”而不松绑，既不明智也显得不合时宜。另一方面，外资管制放松是大势所趋，随着我国行政干预政策的陆续退出，“限外”也需放开。通过此类政策能够释放中国欢迎外来资本投资的信号，这甚至强于购房层面的意义。

但对“限外令”不应一松绑了之，也要具体问题具体分析。对于一线城市而言，还是慎重为好。相比于其他城市，一线城市以及几个热点城市，无疑是外资购房的首选。尽管有专家声称，现在这类城市房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”放开也不会出现外资大规模买房。但多年的实践证明，专家的话往往是靠不住的。如果松绑“限外令”，结果只是引发一线城市房价上涨，助长了这些城市的土地财政依赖，显然不是我们所乐愿看到的，也不是松绑“限外令”的本意。

也许正因为如此，有关部门才明确规定，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。笔者担心，有些城市一时冲动，为了“吸引外资”，匆匆取消实施多年、且很有积极作用的限购政策。就眼下而言，一线城市的限购政策还有必要存在。即使将来取消了，“限外”不“限外”也需要慎重决断。毕竟，先解决国人“居者有其屋”的刚需问题最重要。

【启示与思考】

六部委松绑房地产“限外令”，有激活市场的意图。这对房地产市场的驱动力有多强，短期恐怕还难有显著效应。

房地产市场的内外环境已发生了新的变化。当前，受人口增长、居民收入增长等因素影响，国内购房需求已经不如十年前那么旺盛，改善型需求渐渐成为市场主流，楼市价值投资的增长空间相对有限。无论升值空间，还是投资回报率，当年外资（包括热钱）热衷国内楼市的“盛景”，可能短期内很难再现。

而多年以来的房地产“限外令”，落实的实际效果也不是很理想。比如，有的海外基金购房，没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。另外，通过地下钱庄，境外资金几年来瞄准国内一二线城市的房地产投资，也一直没有停止过。

“限外令”解除，尤其是房企向外的融资大门再开启，以及FDI投向房地产的“正门”打开，对于培育与增强房地产市场的信心相当有利，尤其对一二线城市中高端住宅的“去库存”，利好不少。政策性干预楼市手段的退出，是今年房地产政策的主旋律，放松外资管制也是大势所趋，这一定程度上体现了市场的对外开放度将进一步扩大。

“限外令”的终结，标志着我国多年以来实施的“以限治房”的楼控政策基本已经结束。今后相当长时间，无论对境内还是对境外，人们买房的各种限制性“烦恼”将会越来越少！

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责任编辑：佘小莉

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