“以房养老”试点遇冷 养老服务需多方探索

 

【事件介绍

以房养老两年试点到期四大试点城市仅60户投保

6月30日，试点两年的“以房养老”迎来“大限”。这份沉甸甸的养老政策响应者寥寥。截至目前，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。经过两年的试点，“以房养老”首批参保对象的生活发生了哪些改变？试点之后的“以房养老”路在何方？

背景：以房养老四地试点

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老）试点，试点期为两年。

所谓“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京西三旗的两位老人，与幸福人寿北京分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，这标志着以房养老保险正式落地。

成效：四地仅有60户投保

据了解，自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至2016年6月28日，投保60户78人。从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉）对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。

对于该产品的销售，幸福人寿在给记者的采访回复中表示：“目前的销售情况我们认为还是符合预期的。”中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受媒体采访时表示：“‘以房养老’目前只是试点阶段，仅有四个城市参加，同时，只有幸福人寿一家在做，产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品，我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”

 

探因：传统观念是最大挑战

据了解，在试点过程中，“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员告诉记者，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意；还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”

上述工作人员告诉记者，有一位上海的老人非常想参加以房养老，但是因为妻子过世后，房屋的一半产权归儿子所有，房子遂变成了不完全产权，儿子不同意老人将房子抵押给保险公司，因此陷入僵局。“这位老人和我们签署了意向书，他希望我们多给他一些时间，由他来说服家人。”

据上述幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。

房价波动大成为障碍

“以房养老”试点工作推进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很了解？？此外，不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择？？不过，这种方式更适用于那些养老资金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。郝演苏认为，由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。

据悉，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来接受京华时报记者采访时表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。

此外，也有保险业人士指出，以房养老四地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。

展望：试点城市将扩容

在年初举行的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，以房养老使老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。

保监会方面表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。

 

“供给侧”和“需求侧”需双向发力

目前选择“以房养老”的老人，大部分是孤寡、失独老人等特定群体，远未成为大众化的养老保障选择。绝大多数老人还是希望把房子留给孩子，一是担心政策不成熟，害怕最后“没房也没钱”；二是房价确实太高了，老人以房养老了，子女却买不起房，老人们又能真正安度晚年吗？但“以房养老”政策的遇冷，除了这种“养儿防老、给儿留房”传统观念的阻碍，还有更深层次的问题。

从政策制定的初衷来看，“以房养老”能够将老年人的房子折现，变成“看得到、摸得着”的钞票，保障和丰富老人们的晚年生活，显著改善生活质量。可是作为一种“舶来品”，面对西方国家和中国国情巨大的差异，以房养老制度在设计之初就应该充分考虑到这种天然的差别，在动力和操作层面提出更合时宜的方案；同时，老人观念的转变、家庭特征的影响只是一种“需求侧”的考量，而更加需要思考的是，“供给侧”方确实能够给老人们提供可与房子等价的产品和服务吗？

目前的养老现状是，很多养老院“一床难求”。老人们拿房子换来的钱，如果不能换来合适并且满意的养老服务，很少有人会去以房犯险；在养老前景不明朗的情况下，谁愿意做“第一个吃螃蟹的人”？另一方面，“以房养老”涉及社会几大关键领域以及政府部门，又面临房价波动的风险，如果没有完善、透明、公正的法律环境，将很难广泛推行。作为供给侧方的政府相关部门和金融、房地产、保险等企业，当务之急是加大养老机构建设，挖掘潜在资源补足短板，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养。

老龄化时代在逼近，以房养老作为完善养老金机制的一个补充，应是解决我国日益严重的养老问题的新思路和新方法。但落地不顺，除了观念的阻碍，还有现实的压力和困惑。政策的制定不仅需要开阔的理论视野和科学的顶层设计，更需要真正设身处地为老年人考虑，降低风险、提高服务。“供给侧”和“需求侧”双向发力、双管齐下，才能将“众口难调”的政策变成“众人称好”。

试点不成功是市场的理性选择

我国正进入老龄化社会，社会养老压力加大，但养老保障体系却不完善，需要创新多种方式来丰富和补充养老保险体系。而“以房养老”保险产品也是基于这个原因，自2007年被提出后曾一度受到热捧。

“以房养老”这种设计当初被宣称是“全世界公认的模式”。但是现实中“以房养老”少得可怜的参与者，如果不能直接说失败，至少可以说没有搞起来。这与当初各界对“以房养老”的期望值，显然存在巨大落差。应该说“房产留给子女”的传统观念，是我国开展“以房养老”的难点之一。人上了年纪，不把名下房产留给孩子，反抵押给保险公司，这在许多家庭是不能接受的。“以房养老”成单率不高，一方面是由于大部分老人更愿意把房子留给孩子。另一方面，即使部分老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意，由此引发家庭矛盾，自然也会让他们打消参保的念头。

排除传统观念上的原因，“以房养老”经营惨淡还有一个重要的现实问题。从现实情况来看，有房子特别是有多套房子的老人并不缺钱花；那些真正缺钱花的老人，要么没房子，要么房子不能转让。比如农村老人，想以房养老也没办法。所以，“以房养老”只是丰富和补充养老保险体系的锦上添花之举，让有条件的老人享受更加“有品质”的生活；而不是可以解决中国广大老龄人口养老难题的雪中送炭之策。毕竟符合参与“以房养老”条件的老人并不普遍，从这个角度来说，“以房养老”从被提出以来就本不该受到非理性的追捧。

况且我国目前房价走势不明朗，尤其是试点城市中的北京、上海、广州等地房价近些年来猛涨，下一步何去何从分歧较大。房屋估值难及房价波动，这也是保险公司和老人对“以房养老”不热衷的原因。房价有风险，谁也不知道二三十年后房价怎么样，倘若大跌了怎么办？还有，70年产权的问题一直没有得到明确，老人的房子到保险公司手上的时候，可能快要到期了，假如要补缴土地出让金，又该怎么办？而且房子是需要维修成本的，存在成本超支的危险。

综合上述种种原因，“以房养老”经营惨淡并不是其“美丽前程”的一次小小意外，而是针对目前中国现状的必然结局，是市场的理性选择。

 

【启示与思考】

星星之火，可以燎原。有了四地60户的投保，有了可以参照的样本和借鉴的经验，那么后续的试点则会变得相对容易。观念的转变是一个渐进的过程，让普通消费者看到“以房养老”的福利补强作用，以及由此提供的强大保障能力，是试点所必须达到的基本目标。

“以房养老”政策的初衷，还在于通过反向抵押的方式，将房产变现为养老金，从而让养老的质量得到保障。问题在于，在老人和相关机构的博弈中，前者往往处于弱势地位。而与国外相比，这可能是国内“以房养老”的最大短板，一方面国外“以房养老”的优势在于，房产价值评估和保险金融体系相对健全，加上政府提供的价格波动担保，政府主导的保险机构或市场化保险公司则会分解风险。另一方面，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，相关的制度已相当健全，且有极为成熟的运作体系。再加上房地产不是支柱产业，孩子对老人房产的依赖性不强，“以房养老”有比较宽松的环境。

更重要的是，“以房养老”的实施，还有一套更为复杂的支撑体系，比如对个体权利的救济，包括其后悔权的实现。还比如在保障房的建设和降低房价上有所作为，让老人可以真正支配房产，而不是不得不给的遗产。同时要提供更为全面和细分化的服务，比如房产评估如何更客观公正，如何提供法律救助，如何更大地维护权益等，都是成熟市场体系下，政府顶层设计所必须考虑的问题。当制度和规矩本身变得健全和具有可行性，以房养老在“民生优先”的原则下，能更好地兼顾各方的利益，那么这一好事才能最终变成实事。

应当看到，“以房养老”并非坐吃山空，其本质是对房屋资源的有效利用。可以再等等看，再多给以房养老政策一些适应国内“水土”的时间，先让相关部门总结试点经验，不断细化相关支持政策、充分调动各方参与者的积极性，逐步增强人们对于以房养老政策可靠性和稳定性的信心，然后再逐步推开，为老年人安度晚年提供更优质、全面的养老服务保障。

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责任编辑：蔡畅

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