当前国内外经济热点问题分析

 

关于当前国内外经济热点问题，我主要筛选出以下三个主题跟大家进行交流。

一、我国经济新常态的发展变化情况

2014年、2015年我国中央经济工作会议反复强调，新常态是当前认识和了解我国经济，主动运用我国经济规律的一个大逻辑。从提出“新常态”的概念到现在，已经有两年的时间了。在这两年的时间里面，我国经济新常态的发展和变化情况如何，我们来进行一个分析。

（一）新常态，我们到底改变了什么？第一，我国从高速增长转为中高速增长。我国2016年上半年的经济增速是6.7%，从第三季度的情况来看，下半年预计会略好于上半年，可能会达到6.8%。这个增速在世界主要经济体当中，我国仅次于印度。美国2016年上半年两个季度，经济增幅分别只有0.8%和1.1%。比起美国，我国经济增速要快的多得多。我国现在稳居全球第二大经济体这样一个位置。所以说，我国经济从高速转为中高速不影响我国的经济地位、也不影响我国经济在世界经济上的话语权。

第二，我国的产业结构在变。我国一、二、三次产业结构的比重分别是6.5%；39.4%；54.1%。我国第三产业占GDP的比重不仅超过了50%，而且已经跟制造业之间、跟工业之间拉开了大约15个百分点左右的距离。第三产业对我国国民经济的影响越来越大。

第三，我国需求结构的变化。总需求结构包括三驾马车：一是消费；二是投资；三是进出口。在2005年以前，我国经济增长的第一动力是外需，靠进出口支撑我国的经济增长和发展。从2006年开始，投资成为我国经济发展的第一动力。现在，消费是我国经济增长最大的动力。消费对于我国经济增长的贡献度，在2016年上半年达到了73.4%，投资是37%，进出口是负的10.4%。那么这个结构好不好呢？第一，既然还有负增长的部分，应该是不够协调的；第二，从内需的构成来看，我国主要以投资和消费为基础，而且消费又是处在绝对基础性地位，从这个角度来讲，又是一件好事。从支撑结构来看，在整体支撑结构的运行当中，我国还有改善的空间，并且现在的结构已经出现了明显的优化。

第四，我国绿色发展状况的转变。我国2016年上半年万元GDP的用水量下降了7%，单位GDP的能耗下降了5.2%，水电、风电、核电及天然气等清洁能源消费占全部能源消费的比重提高了2%。我国338个地级及以上城市的空气平均优良天数的比例达到了76.7%，同比提高了4%。另外，PM2.5的浓度在2016年上半年全国下降了9.3%。我国在绿色发展和环保建设以及资源消耗方面都取得了重大的进步。

第五，我国区域发展上的变化。在我国新的区域发展战略总体框架的推进下，“一带一路”、长江经济带和京津冀协同发展，都强调区域间的联动和平衡。以区域间的联动和平衡为目标，2016年上半年，我国中西部地区规模以上工业增加值分别增长7.3%和7.2%，快于东部地区。中西部地区的固定资产投资同比增长12.8%和13.5%，也明显快于东部地区。就是说，在产出上、在经济发展这样的增速上，中西部地区跟东部地区之间的差距正在缩小。

第六，我国经济效益取得一定程度的改善。特别是在2016年8月，我国工业企业的利润增长是非常明显的。我国工业企业的增速、我国实体经济的表现有望出现良性改善。

 

（二）新常态，我们哪些没有变？好的东西，我们要继续坚持和继承，那么我们有哪些没有变？

第一，老百姓的收入增长态势没有变。我国2016年上半年，全国人均可支配收入达到了11886元，同比增长8.7%，扣除价格因素的影响，同比增长6.5%。在这一过程中，农民的收入增长快于城市。

第二，就业环境没有变。2016年上半年，我国城镇新增就业人数达到了717万人，调查失业率在5.2%左右。如果按照登记失业率我们才4.05%。调查失业率是实实在在入户，一户一户进行调查，每个月有抽样，全年进行抽样的这样一个总平均。我国农村外出务工劳动力的总量是1.75亿人口，同比增加了73万人，增长了0.4%。而外出务工人员的月收入是3202元，同比增长6.7%。农民工的就业在增长，城镇的就业也在增长。

第三，稳定的物价形势没有变。2016年1到8月，我国CPI的平均涨幅是2%，其中8月份CPI的平均涨幅在1.3%。我国的物价形势保持了良好的平稳运行状态。

第四，政府对民生工作的重视和有力支撑没有变。2016年1到8月，我国对民生工作的支出方面，教育支出增长11.7%；科技支出增长11.4%；文化与传媒支出增长了8.8%；社会保障和就业支出增长了12.9%；医疗卫生与计划生育支出增长了19.8%；城乡社区支出增长了30.6%；住房保障支出增长了30.1%。这些工作都是跟我们的社会发展、跟老百姓的民生发展紧密结合在一起的。

（三）面对新常态，我们还有哪些必须要进行变的？我国经济在新常态当中，还有一些问题必须要持续去改变、持续去改革。

一是发展不平衡、不协调、不可持续的问题仍然突出。主要是发展方式粗放、创新能力不强，部分行业产能过剩严重，企业效益下滑，重大安全事故频发。二是城乡区域发展不平衡，要继续优化和改变。三是资源约束趋紧，生态环境恶化的趋势尚未得到根本扭转。四是基本公共服务供给不足，收入差距较大，人口老龄化加快，消除贫困的任务艰巨。五是人民的文明素质和社会文明素质有待提高。六是法治建设有待加强。七是领导干部的思想作风和能力水平有待提高，党员干部的先锋模范作用有待加强和强化。我国“十三五”规划中，我们提出六个方面的建设，“五位一体”的建设，再加上一个党的建设。党的建设在我国经济各项工作中都要发挥引导核心作用。

二、我国经济发展新动能及其特征

习近平总书记和李克强总理多次提及要大力提升经济发展新动能。那么，经济发展新动能到底是什么？它的发展情况又如何？“新动能”，我给它加了一个注解，叫家庭的经济角色更加重要。换句话说，新动能跟我们家庭的经济活动有着密切的、千丝万缕的联系。

（一）三期叠加既反映了我国经济增长的困难和矛盾，同时也反映出摆脱困难和矛盾的主要角度和方法。从生产面来看，我们是由一个又一个的产业构成。像北京来讲，文化产业、金融产业是主导产业体系。从全国情况来看，我们还有很多的制造业，还有很多的服务业，都是生产行业当中的构成。那么，创造了这么多的财富，要进行分配。而分配就形成了三张资产负债表：一是政府资产负债表；二是企业资产负债表；三是居民和家庭资产负债表。这三张资产负债表分别对应着三期叠加的三期。

其一，政府资产负债表——前期刺激政策的消化期。前期刺激政策是什么？就是4万亿，就是通过政府新增举债的方式，加大投资力度，推动我国经济早日实现从全球金融危机当中率先复苏。这是我们前期刺激政策的主要做法。

政府加大规模举债，举债以后，政府资产负债表的空间受到了极大的压缩。我们的资产负债率在这个过程中快速的起来，导致政府在运用债务这个工具中，其空间受到了明显的局限。从现状来看，我国政府的债务跟GDP的比重是44%，国际上公认的安全线是60%。可见，我国政府债务仍有一定的空间，但是这个空间比起2008年4万亿时候的14%，已经是明显地压缩了。目前政府可以推动和支持经济发展转型，但是靠政府撑起我国经济再来一轮大跨越、大发展，其能力受到了较大的局限。

其二，企业资产负债表——经济结构调整的阵痛期。经济结构调整的阵痛期要求加速淘汰我们的落后产能，还要投资形成我们新的产能。加速淘汰落后产能会导致我们的存量资产的余额下降，又要新上投资，新上投资的背后是融资。对于我国来讲，90%的融资都是债务性融资，所以要开展新的投资，就是要大规模的举债。资产余额下降，债务余额上升，企业的资产负债率也将受到明显的冲击和影响。所以从现状来看，企业虽然还有空间自我完成转型和增长，但是这个空间受到了明显的压缩。

其三，居民和家庭资产负债表——增长速度换挡期。以家庭资产负债表和家庭经济活动为支撑的动能，我们称之为新动能；政府资产负债表和企业资产负债表所支撑的动能，我们称之为传统动能。新动能和传统动能协同发力、共同推进我国经济增长，形成我国经济的双引擎。20世纪80年代初期，我国家庭资产负债率几乎为零，我们现在还有15%左右。那个时候我们怎么不靠家庭这张资产负债表去做事？因为当时我们还处在低收入和中低收入阶段。现在，我国已经进入到中等收入阶段，进入到中等收入阶段以后的家庭将拥有良好的资金或者叫资本、劳动和技术积累。围绕着资金、劳动和技术积累就形成了我们改革的三条主线和家庭对经济新动能的这样一个释放路径。

（二）我国改革的三条主线和家庭对经济新动能的释放路径。家庭满足了正常消费以外，还有钱。那么家庭有下面几种选择。

一是在满足了基础消费之外，继续增加消费支出。吃饱、穿暖，都已经解决了，那么还想继续增加，就要体现个性化、特殊性、差别化的要求。在这个条件下，中央对消费做出了一个重大战略判断，“十三五”期间，个性化和多样化的消费将渐成主流，模仿型和排浪式的消费阶段基本结束。为了适应消费结构的变化，必须要调整我们的供给体系，这就是供给侧结构性的改革和发展。可见，供给侧结构性改革不是就供给谈供给，而是供给体系要适应需求结构的变化和调整。

 

二是家庭有钱、又有劳动、又有生产技术和技能。这样，家庭及家庭的组合就成为创新、创业活动最基础的单元。为了适应家庭的创业、创新活动的兴起，我们提出来一项重大的改革，叫做大众创业、万众创新。

围绕着家庭创业是一种激情创业的特点，在大众创业、万众创新中，我们政策的着力点是减少一切不必要的程序上的累赘和审批要求。2015年实行的叫“三政合一”，2016年叫“五政合一”。接下来还要实行“放管服”改革，我国90%以上的准入型审批，70%以上的事中事后型审批，85%以上的两资（资格、资质）的强制性认证，这些工作都将取消，把市场尽可能宽松地还给市场。

三是家庭有了钱，不愿意花，也不愿意去创业，只愿意让钱生钱，追求财产性收入、追求家庭投资活动的回报、追求储蓄的收益。由此形成了金融体制改革的主线。这次金融体制改革要满足的对象是落在金融体系之外的，主要满足中小投资者和金融消费者的要求。这也是本次金融体制改革的关键目标和落点。我们将放宽金融市场的准入，推进利率市场化、保费市场化和汇率市场化三大价格改革，并且推进真正意义上的金融创新产品，既为消费者服务，又为投资者服务。降低金融市场的垄断性和金融市场的垄断收益。可见，我国的改革主线非常清晰，家庭在经济发展和改革中的基础性地位、作用非常突出。

（三）根据新动能的特征，我们对新动能总结了其发展成绩单。

第一，从新的主体情况来看。2016年1到8月，全国新登记企业增长了28.9%，日均新登记企业是1.46万家，2015年同期是1.22万家。2015年就已经实现了极快的增长。2016年比起2015年同期的增长依然保持非常快的增速。

第二，从新产业来看。规模以上工业高新技术产业继续保持较快增长，2016年8月高技术产业的增加值增长了11.8%，而整个工业的增加值增长只有6%多一点。就是说，整个工业越来越偏向高新技术产业。

第三，从新业态来看。网上零售额，2016年1到8月比7月份虽然有所回落，但是仍然保持在25%以上的高增长。而我国社会消费品零售总额的增速却只有10.6%。可见，网购的增速非常地快。到目前为止，网络购物商品的价值比上社会消费品零售总额的规模比例是11.6%，网络购物已经成为我国消费的第一大驱动。

第四，从新服务来看。我们在线医疗、在线教育、在线约车这样的新业态发展也非常地快。

第五，从服务业和工业关系的情况来看。服务业还在以更加强劲的速度增长，工业的生产也在不断地迈向中高端。

（四）传统动能在这个过程当中也取得了一系列的成绩单。我们结合供给侧结构性改革的“三去”、“ 一降”、“ 一补”的要求来看。我们看看“三去”、“ 一降”、“ 一补”在2016年前8个月取得了什么样的成绩。

第一，从去产能的情况看。2016年1到8月，我国原煤产量同比下降10.2%，库存下降了12.2%；2016年1到8月，我国粗钢产量下降了0.1%。可见，我们去产能工作已经起步，并取得了成绩。

第二，从去杠杆的情况来看。2016年7月末，我国规模以上工业企业的资产负债率是56.4%，而2015年同期是57%，比2015年同期出现了大约0.6个百分点的下降。

第三，从去库存的情况来看。我国房地产库存继续下降，商品房待售面积从2016年3月开始连降6个月，2016年8月比7月末商品房的库存少了512万平方米。2016年1到8月累计减少了3000万平方米。就是说，在房地产去库存上，我们的成绩也是非常突出的。

第四，从降成本的情况看。2016年1到7月，我国规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本大约是85.83元，这个数比起2014年同期下降了0.25元。而这个0.25元又考虑到我国2016年企业的三项费用，包括管理费用、销售费用和财务费用也都有所下降，我国工业企业利润积累的状况得到了相应好转，对激励工业企业投资、稳定工业企业这样一个基本经营环境，相对来讲提供了一个较好的环境。从国家统计局的数据来看，2016年到7月，我国工业企业的利润率水平能够维持在7.2%左右，比起2015年同期有大约0.4到0.5个百分点的回升，情况还算不错。

第五，从补短板的情况来看。我国农田、水利、生态环境等相关行业的投资继续保持较快增长。

 

由此，我国新旧动能的双引擎格局现在基本形成。

三、关于我国房地产发展问题

房地产问题既是一个民生问题，也是国家宏观经济层面的一个重大问题。

（一）据2015年年末我国国家资产负债表的数据，看一看我们国家到底有多少存量资产、有多少增量资产，它们彼此之间是不是能够匹配在一起。到2015年末，我国存量资产总额是740万亿人民币，距离美国没差多少，基本上是一步之差。740万亿的资产当中，大约有455万亿是房地产，285万亿是生产性设备和厂房类的投资，还有一些古玩字画、贵重金属等等都在其中。

从属性来看，存量都不创造价值，存量都不创造GDP，GDP是增量价值的总和。之所以这套房子值10万块钱一平米，是因为这个房子所获得的收益能够至少达到社会的平均收益。我可以不参与当期生产，但是我一定要参与当期的回报、参与当期的价值分配。房子参与当期分配有两种参与渠道。第一种渠道，参与当期生产，又参与当期分配；第二种渠道，不参与当期生产，只参与当期分配。

我们把第一个渠道称之为租金渠道，第一个渠道的模式称之为房地产租赁市场。房地产租赁市场最大的好处是，参与当期GDP的生产，又参与当期GDP的分配。以参与为前提，获得分配的价值。比方说把一套闲置住房租给了来北京工作的一个刚刚毕业的大学生。这个大学生每个月所赚得10000块钱的收入向你支付了5000块钱的房租，你的这个房子虽然不直接创造GDP，但是参与了GDP的创造过程，并且获得GDP的分配。还有一种情况，投资性房地产市场。房子连租也没租，不参与当期GDP的创造，但是不影响房屋的价格上涨，你的房屋该涨价还是涨价。在这个条件下，依托房价的溢价而形成了GDP的回报，增加值的回报，称之为投资性房地产市场。就是说，我国的存量房地产市场可以分为两类：一类是租金；一类是投资收益。

我国大约有250万亿左右的房子，包括商业用房、办公用房和出租住宅，是以租金为主要收益来源的。那么455万亿减去250万亿，还剩200万亿。这200万亿的房子是不参与当期GDP的生产，只参与当期GDP分配的房子。那么，这个房子要拿回多少收益，才算获得了社会平均收益呢？我国2015年的贷款利率是5.69%，我们取它的一半，3%来进行计算，这个不高，非常低的一个收益率水平，获得3%就算达到了社会的平均收益率。在这个条件下，存量房地产不创造任何GDP，但是创造GDP的部门要向它支付多少钱呢？要支付6万亿，才能维持房地产还值这么多钱。我国GDP总量，2015年年末是67.67万亿。6万亿的占比相当于9%，就是说我国创造GDP的企业，从毛利润率当中，从管理费用、销售费用和财务费用中又转移走了9%给房地产，才能维持现在的生产和资产体系的基本平衡。

这9%是什么概念？每百元主营业务中成本为85.83元，那么毛利润率是14.17%，这是不减除三项费用的，因为它只扣成本。那么拿出9%给房地产，还剩下多少？剩下5.17%。这5.17%还要解决自己的销售、管理、财务费用，还要纳税。就是说，当前实体经济发展相对缓慢、投资增速也出现较大程度的下滑，这与我国房地产市场现在所形成的这个格局有着重大的关系。GDP就像一个动力，这个动力要创造价值，创造出来的价值要养活每一个人，还要维持大家合理合法的资产价值。GDP就是一匹小马往前跑，它要满足这么大的一个资产市场，一个小马拉大车的格局基本形成。而在资产市场当中，绝大部分资产还不是生产性资产，就是说自己不能直接创造价值，只能分担价值。这种条件下，小马拉大车的负担就越来越重，达到了10倍于GDP的规模，并且绝大部分都是不创造价值，只等着分享价值的资产，这怎么能行呢？！

（二）我国房地产市场的时间发展序列。其一，我国房地产市场于2002年左右开始起步。起步阶段的典型特征就是几乎家家一套房。一套房就没有可贸易性。所以存量房地产的规模很小，但是增量房地产的水平高、规模又大、价值又高。增量房地产市场在这个过程当中就迅速成为国民经济增加值的重要来源。增量房地产创造的是增加值，进入到的是GDP，其创造的增加值越来越多，成为GDP的主导产业，给整个经济增长做出了重大贡献。

 

其二，2007年以后我国存量房地产的价格上来了、规模也上来了，可贸易量也上来了。2007年以后，我国存量房地产的规模非常地庞大，新建房地产市场尽管还在创造GDP，但是创造出来的GDP已经小于存量房地产市场拿走的GDP了。但是，这个时期的房地产市场不构成我国经济增长的累赘，因为它还有一个重要的功能，就是资产跳板。浙江省有一个统计数据，中小企业的净资产如果靠生产积累，大约5年到6年翻一番。如果中小企业2009年以后采取一个措施，有了钱就买房，买了房以后再抵押贷款，再用贷款来开展生产，生产出来产生的收入再买房，再用房子再抵押贷款，做这样的循环，净资产大约两年左右就可以翻一番。换句话说，借助房地产的资产跳板可以迅速完成资产积累。完成资产积累以后，可以上新的设备、新的技术、开展新的产品研发、形成新的销售网络等。可见，房地产对于国民经济来讲，作用还是很明显的。作为资产跳板的房地产是有一定的泡沫的，但是这个泡沫要不要紧？不要紧，因为把整个实体经济的局面改变了，效率提升了、劳动者的工资给增长了、就业保障了。在这个条件下，收入更高了，就可以承担较高的房地产价格，把房地产泡沫也吸附掉了。可见，资产跳板不是一个问题，而是在这个过程中应该抓住的一个重大历史机遇。

这个历史机遇需要我们做两步：第一步是做好让生产性资产尽可能的是无税状态；第二步是让房地产这样的投资性资产保持一个有税的状态。在这个条件下，人们才愿意离开房地产市场，进入实体经济。那么离开的多，房价不至于涨的多，大家就可以买得起，形成一种良性循环。房价保持稳定、生产得以扩张和改进，同时把泡沫吸附掉。2008年，我国启动了生产型增值税转为消费型增值税的改革。这个改革之后，所有的设备类的生产型固定资产都是无税状态，因为买设备所产生的税是可以纳入到抵扣中进行抵扣的。而房地产应该加税，这一步却迟迟未有出台，一直迁延到现在还没有出台。预计2017年会开展房地产税立法

2015年以后，因为资产跳板功能没有发挥，没有一个机制让它离开资产市场，就导致了资产市场所占的规模越来越大，导致了现在的房地产单纯以居住为目的的购买，基本上是既无需求、又无购买力的一个情况。很多人买房地产主要是为了做投资。由此，房地产风险成为我国国民经济需要应对的重大宏观风险之一。

刚才我给大家匡算了，房地产市场至少要拿走6万亿的GDP才能维持自己就值这么带钱。6万亿的GDP是什么概念？我刚才用了毛利润率帮大家进行分析。再给大家另外一个概念，2015年的GDP是67.67万亿，2014年是63.34万亿，2015年减2014年是4.4万亿。我们把2015年和2014年之间的4.4万亿都给房地产市场，还不够，还得给房地产市场1.6万亿才够。这1.6从哪儿来？从存量部分来。原来分配给企业的空间，2016年不能给这么大的空间，要拿走，而增加值空间是企业得以正常维系生产经营的必要前提。有这个增加值空间，就可以生产；没有增加值的空间，一到两年左右就是关门。在这个条件下，我们对待房地产市场要从宏观经济的视野来看待如何推进房地产市场的去库存问题。所以中央说的很清楚，要大力发展两个市场：一个是居住性的房地产市场；一个是租赁性的房地产市场。居住性的房地产市场回归房地产的本原；租赁性的房地产市场，参与当期GDP生产，又参与分配，不构成对当期GDP的直接影响和阻碍。

（三）我国到底现在具不具有发展租赁性和居住性房地产市场的条件？第一，保障性住房。对此我们解决这样三点：一是够不够住；二是住不住得起；三是住的过程当中谁是真正意义上的刚需。

一看够不够住。我国城镇常住人口到2015年年末是7.7亿人，大约合2.75亿户，城镇的存量房地产规模是3亿套。3亿套除以2.75亿户，户均住宅是1.09套。现在的房地产市场保证我们现在常住人口（包括农民工）家家有房住，完全够用，不是问题。有的同志说还有动态发展的城镇化。2016年1到8月，我国正在建设的房地产还有5333万套，已经建成的房地产是817万套，这个还没有往里加。另外我们城市当中，还有很多小产权房，拥有居住性的保障功能，但是没有纳入到刚才所说的统计当中，预计这个数字也不会低于4000万套。我们大约还有1亿套房子正在建设，或已经建成尚未纳入统计。在这个条件下，1亿套房子再解决接近3亿人进城，应该也不是问题。

有的同志说，北京、上海不够住。北京的常住人口是2170万，但是北京、上海这样的大都市不宜按照户数算。比如说一个人在北京工作，老婆、孩子在外地，有了条件，具备在北京落户和安家条件的时候，老婆、孩子就接过来了。在这种条件下，不宜按照2.23人的户数来算。我们按照人均住宅量来算。那么北京的存量住宅到2015年年末是1570万套，除以常住人口2170万人，北京户籍人口才1465万，在这个条件下，北京人均住宅量是0.72套。上海的人均住宅量是0.67套，而国际上同类的大都市东京、纽约、伦敦，基本上在0.4套到0.48套之间。按照这个标准，在国际上同类的国际大都市中，北京、上海人人有房住也绝不是问题。

 

二看住得起还是住不起。从全国的情况来看，到2015年年末，平均城镇房价是7400元每平方米。90平米的标户合66.6万元。城镇居民的可支配收入是31195元，户均收入8.7万元。房价跟户收入比是7.7年。国际上公认的上线是6年到7年的上线，美国认为6年，欧洲认为7年。我们这7.7年略超过7年的上线。在这个条件下，我们认为我国是具备发展居住性房地产市场的空间和条件的。但是，要引导房地产企业转变生产和营销策略，适度降低房价。然后在这个条件下回落到7以下的合理区间，大规模激发居住性房地产的市场，这是全国的情况。  

看北京和上海的情况如何？2016年上半年北京的二手房又涨了32.5%。2015年年底全市平均房价是2.4万元每平方米，包括密云、大兴、延庆在内的平均房价。90平米的标户是215万元，城镇居民的平均可支配收入是52859元，按照2.23人一户，户均收入14.8万元。北京的人数比全国的2.8人要小一点，是2.23人，北京大部分是小户。在这个条件下，房价跟户收入比是14.5年。就是在北京，14.5年不吃不喝的现行收入可以买一个现行的住房。房价不再涨，收入也不变了，14.5年不吃不喝才可以买，但是想现在就住，对不起，得用杠杆，得做贷款。只要做了贷款，这14.5年就得乘以2，怎么也得30年。这个30年，如果还做不到不吃不喝，至少得40年。40年的情况，按照北京市2015年平均结婚年龄，一个家庭的男主人30.6岁，女主人是28.6岁。一个家庭的男主人在他还完房贷的时候，基本上已经年届70了。而男同志的平均年龄是73岁。这是北京。

大家不要觉得北京很严重，其实严重的是上海。2015年年末上海全市平均房价是3.3万元每平方米，90平米的标户是297万元，但是上海全体城镇平均居民收入没有北京高，是5万元，户均收入12.4万元，房价跟户收入比是24年。也就是说如果用了杠杆，那至少要50年，如果再做不到不吃不喝，至少得60年到70年，得按照70年来对待。70年的话，家庭的男主人基本上没有几个能够看到房贷还清的那天，100岁，女主人还可以多一些。另外还有一个很悲剧的，当房贷还清之日，就是城镇土地使用权失效之时。所以，如果单纯论住的话，现在的一线城市确实住不起。

三看在住的过程中谁是真正意义上的刚需。在确实住不起的条件下，我们要干的事情是三件事情。一要引导适当降低房价；二要大力发展分级分类的房地产市场，保障性住房就是满足居住性需求的房子，一定要大力推进和建设；三要推动房地产租赁业规范有序的发展，适当降低租金，能够维持住大家的居住性要求。房子不求所有，但求所用，也是一个路。

在这个条件下，谁是城市住房真正意义上的刚需？不是那些无房户，因为现在的房价，无房户已经很难企及了，真正意义上的刚需是改善性需求的群体，高买高卖，低买低卖，他们成为刚需当中的有力构成。这是我们见到的改善性住房的情况。

第二，房地产市场的租金。从全国情况来看是1：225，就是225个月的租金大约等于一套房屋的房价。国际上公认的标准是200个月到300个月之间，我国非常好的落在200个月到300个月中间，非常完美。但是，我国三线以上城市可不乐观。三线以上城市房屋的租售比是1：400。北京、上海这样的城市基本上在1：600以上。也就是说，房屋要600个月的房租才能等于现在一套房的房价。600个月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。在当前条件下，大家都觉得房租已经很高了，但是实际上发展专业性的房屋租赁市场，对于北京和上海这样的城市来讲还是一个重大的难题。因为房租的出租收益率只有1.7%。咱们周边的房子动辄一套房子就是10万元一平米，一个60平米的房子就600万，你一个月给5000块钱的租金，一年才6万块的租金。6万块钱租金除以600万的房子，平均收益率才1%，存银行还有2.1%的利息。在这个条件下，发展专业性的房地产租赁市场，有很大的难度；推进居业同城，适当的建立公租房，是落实我国租赁市场的建设和发展，满足老百姓居住性需要的重要举措。

 

第三，房地产投资。2016年1到7月，北京新房供给量518.3万平方米，增长了24.3%，但是新房销售面积，只有482.7万平方米，增长速度是负的20.6%。北京市目前待售房地产的规模是902万平方米，增长10.8%。在这个条件下，至少从现有的数据来看，我们并不支持市场上所鼓吹的北京存量房已经没有几套了这样的说法。所以大家也尽可以对房地产市场保持一种稳定、开明的心态。

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（据宣讲家网站报告录音整理

责任编辑：刘斌）

责任编辑：李贤博

文章来源：http://www.71.cn/2016/1201/926330.shtml